Какво е ипотека с корекция на цените (PLAM)
Ипотечно коригираното ниво на цените (PLAM) е заем на жилище с постепенно плащане. Главницата коригира инфлацията. При този уникален вид ипотека банката или кредиторът няма да промени лихвения процент, но ще преразгледа неизплатената главница на купувача на жилища въз основа на по-широк процент на инфлация.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ Нагласена ипотека на ниво цена (PLAM)
С ипотеки, коригирани по отношение на цените (PLAM), кредиторите получават обратно главницата по кредита, определена сума на лихвата и допълнителна цена, която покрива разходите за инфлация. При нормални икономически условия инфлацията води до увеличаване на първоначалната стойност на едно жилище с течение на времето. Това постепенно изкачване може да бъде значително и да се случи в течение на десетилетия ипотека.
Увеличението на собствения капитал обикновено компенсира повишаването на стойността на дома. Домашният капитал е стойността на интереса на собственика на жилища към дома им. С други думи, текущата пазарна стойност на недвижимия имот, намалена със залог, е прикрепена към този имот.
При много ипотеки с регулируеми лихви (ARM), заемодателят ще остави неизплатената главница на купувача на жилището фиксирана, но ще коригира лихвения процент по кредита въз основа на ключови пазарни индекси. При PLAM кредиторът по същество обръща това уравнение. Те ще оставят лихвения процент сам, но периодично коригират неплатената главница на купувача въз основа на инфлацията.
Преди да отвори ипотеката, коригирана за цените (PLAM), купувачът на жилища и заемодателят ще постигнат споразумение за това колко често заемодателят прави корекции на инфлацията. В повечето случаи корекциите се извършват месечно. Кредиторът прави тези корекции въз основа на движението на подходящ ценови индекс, като например Индекс на потребителските цени (CPI).
Положителни ефекти на PLAMs
Ипотеката, коригирана спрямо нивото на цените, предлага предимства както на купувача, така и на заемодателя. Домоуправителят може да се възползва от поддържането на лихвения процент на постоянно ниско ниво за срока на заема. Тази нискотарифна последователност помага да се направи ипотеката достъпна на всички етапи.
Тъй като заемодателят не включва очакваните увеличения на инфлацията в ипотечната структура отпред, кредитополучателят започва с по-ниски лихвени проценти и месечни ипотечни плащания, отколкото биха намерили при много конвенционални ипотеки. Освен това кредитополучателят няма да се наложи да се бори с внезапно значително увеличение на ипотеката по-късно, защото кредиторът никога няма да повиши лихвения процент по кредита.
Кредиторът се възползва от възможността да повиши баланса по кредита въз основа на увеличението на инфлацията. Инфлацията влияе на почти всички цени в икономиката във времето. В противен случай и особено при ипотеките, които продължават десетилетия, инфлацията бавно ще ерозира стойността на ипотечните плащания, които заемодателят получава от кредитополучателя. Тъй като стойността на ипотекираната къща се увеличава и бележката остава статична, заемодателят вижда по-малко печалба от заема.
Проблемът с PLAMs
Недостатък на ипотеките, коригирани по отношение на цените (PLAM), е, че кредитополучателите имат по-малко предвидими плащания. Всеки път, когато инфлацията изпраща неплатената главница по-високо, банката ще преразглежда месечното плащане на кредитополучателя и нагоре. Тази промяна означава, че собствениците на жилища с PLAM са изправени пред перспективата за леки месечни увеличения на плащанията си за срока на заема. Промяната на ипотечните плащания затруднява планирането и бюджета на разходите. Поради тази причина PLAM-ите са по-малко подходящи за кредитополучателите, които живеят с фиксиран доход.
