Какво е Propco (компания за собственост)?
Пропко, компания за недвижими имоти или компания за подпомагане е вторично образувание, създадено от бизнес, за да държи и управлява недвижимите имоти, които бизнесът притежава. Propcos най-често се създават като дъщерно дружество, което съществува, за да държи или притежава недвижими имоти, генериращи доход от майка или opco (операционна компания). Компанията за собственост притежава целия дълг на недвижимите имоти и свързания с тях дълг, като предоставя на родителя или операционната компания предимства, свързани с въпросите на финансирането и кредитния рейтинг.
Разбиране на Propcos
Устройствата на Propco почти винаги се правят за осигуряване на по-благоприятно финансиране както за propco, така и за opco. Пропко може да финансира срещу много по-голям размер от своите дялове за недвижими имоти с много по-конкурентни цени, тъй като банката взема решение за физически активи, генериращи доходи, а не за по-флуидния свят на оценката на бизнес операциите. Това създава яснота за финансиращата банка и от своя страна opco премахва балансовата стойност на недвижимите си имоти от непосредствените си книги.
Компаниите за недвижими имоти правят финансирането по-ясно.
Рискове от споразумение Propco
Този тип propco-opco споразумение позволява на експлоатиращата компания да наеме или отдаде под наем имот от имотната компания. На практика това изглежда като разпродажба и връщане на лизинг. Въпреки това, компанията никога не отстъпва собствеността по никакъв реален начин, тъй като propco и opco са част от една и съща група компании. Макар това да звучи като корпоративния еквивалент на това да имате вашата торта и да я ядете също, може да има недостатък на създаването на пропко.
Ако бизнесът работи на няколко места, а не на първоначално, пропко споразумение блокира компанията в ситуация, при която затварянето на всяко място става по-трудно. Например при традиционна бизнес настройка, компания може да избере да затвори място или офис с ниско качество и вероятно да продаде имота.
За разлика от това, в режим на пропко, пропко притежава имота и не може да избере да продаде имота, ако пазарът няма да върне достатъчно, за да покрие дълговете. В резултат на това opco може да бъде изискан да плаща наем на имот, дори и да не го използва, тъй като propco зависи от този доход, за да обслужва финансирането на дълга от имотите. Всъщност разделянето на propco-opco обикновено се прави с цел извличане на печалба от цялостната компания за разширяване, така че компаниите често се оказват на множество места през процеса.
Propco към REIT Преходи
Тъй като propco може да ограничи гъвкавостта на opco в определени ситуации, експлоатиращата компания понякога ще изключи компанията за недвижими имоти като инвестиционен фонд за недвижими имоти (REIT), за да я превърне в свое собствено предприятие. Създаването на REIT има данъчни предимства за компанията майка, тъй като премахва всички проблеми с двойното данъчно облагане, които биха могли да възникнат при споразумение за пропко-опко. Веднъж завъртяно, propco може да действа като всеки друг REIT, като добавя свойства към портфолиото си, които не са свързани с бизнеса на opco.
