Бихте могли да мислите за рефинансиране на заем за собствен капитал по няколко причини. Може да искате да намалите месечното си плащане, като получите по-ниска лихва или удължите срока на заема. Може да искате да съкратите срока на заема си, така че ще плащате по-малко лихва в дългосрочен план и ще бъдете безсрочни по-рано. Може дори да искате да вземете повече пари от дома си. Каквато и да е причината ви, ето вашите възможности и стъпките, които трябва да предприемете във всеки случай.
Вариант 1: Направете рефинансиране на парични средства
Паричното рефинансиране на вашия дом може да бъде добър начин за рефинансиране на заем за собствен капитал, ако искате също да рефинансирате първата си ипотека. Когато вашият нов заем се затвори, част от постъпленията ще отидат за изплащане на първата ви ипотека, а частта за изплащане ще изплати стария ви заем за собствен капитал. Ако имате достатъчно собствен капитал, може дори да успеете да изтеглите някои допълнителни пари.
Защо този избор може да е правилният
Задайте си тези въпроси, когато обмисляте дали има смисъл да рефинансирате първата си ипотека: Имате ли заем с променлива лихва, който искате да превърнете в заем с фиксирана лихва, преди лихвите да нараснат? Имате ли заем с фиксирана лихва с по-висок лихвен процент, отколкото бихте могли да получите днес? Имате ли заем от Федерална жилищна администрация (FHA), който беше единственото нещо, за което можехте да отговаряте по това време, но сега обстоятелствата ви се подобриха и бихте искали да имате по-малко скъп конвенционален заем без ипотечна застраховка?
Тъй като има много причини, поради които може да искате да рефинансирате заем от собствен капитал, има много причини, поради които може да искате да рефинансирате първата си ипотека. Спестяването на пари или излизането от неустойчив заем в такъв, който можете по-добре да управлявате, трябва да бъдат вашите основни съображения.
Определяне на допустимост
За да отговаряте на условията за рефинансиране на парични средства, трябва да сте собственик на дома най-малко шест месеца. Ще трябва да имате достатъчно собствен капитал, за да изплатите основния остатък по първата си ипотека, да изплатите това, което дължите по заемния си капитал, и все пак да имате 20% дял в дома си.
Кредиторите обикновено продават ипотечните кредити, които произхождат от Fannie Mae или Freddie Mac. За целта те трябва да спазват указанията за отпускане на Фани или Фреди. Fannie няма да купува заеми за рефинансиране с кеш-такси за основно жилище (т.е. къщата ви) със съотношение между заем и стойност (LTV) над 80%. Ако имате заем с висок баланс (лимитите варират в зависимост от графството), вашият LTV съотношение не може да бъде по-голям от 60%. Ако сте изброили дома си за продажба през последните шест месеца, максималното разрешено съотношение заем / стойност е 70%.
Също така ще ви е необходим минимален кредитен рейтинг от 640 до 680, в зависимост от съотношението между вашия заем и стойност. Разберете, че кредиторите могат да имат свои по-строги стандарти и да изискват по-висок кредитен рейтинг.
Изисквания за заем към стойност: един пример
Ето пример за това как изискванията за заем към стойност работят при типично рефинансиране на парични средства, което изисква 80% LTV. Ако домът ви струва 300 000 долара, ще трябва да имате останал 60 000 долара в собствения си капитал след извършване на рефиниране на пари. Това означава, че първата ви ипотека плюс заемът ви за собствен капитал не може да наброява повече от 240 000 долара. Хубаво е да разберете как работи изчислението, но можете да използвате онлайн калкулатор за рефинансиране на парични средства, за да направите бързо математиката за вашата ситуация. За да разберете колко собствен капитал имате, вашият кредитор ще поръча оценка, която ще ви струва няколкостотин долара.
Заключителни разходи
Недостатъкът при избора на опция за рефинансиране на парични средства е, че разходите за затваряне, свързани с първа ипотека, обикновено са много по-високи от тези, свързани с заем за собствен капитал. Ако рефинансирате, за да спестите пари, ще трябва да изчислите периода на безпроблемността си и да видите за колко месеца ще трябва да имате новия заем, преди да излезете напред след затварянето на разходите. Колкото по-кратък е периодът на безразривност, толкова по-добре.
Вашият кредитор може да ви позволи да финансирате разходите си за затваряне, което облекчава жилото на този допълнителен разход в краткосрочен план. Но ако целта ви е да харчите по-малко в дългосрочен план, изплатете ги предварително. В противен случай ще плащате лихва върху тях, докато заемът ви не бъде изплатен.
Друга възможност, ако рефинансирате сравнително малък ипотечен баланс, е да намерите кредитор, който предлага специален продукт. Американската банка например предлага интелигентно рефинансиране за салда под 150 000 долара без разходи за затваряне.
Вариант 2: Рефинансиране в нов заем за собствен капитал
Ако сте доволни от първата си ипотека, ще искате да разгледате рефинансиране с нов заем за собствен капитал.
Защо този избор може да е правилният
Може да искате да получите нов заем в същата сума, каквато дължите за текущия си заем, за да спестите пари с по-ниска лихва и / или по-кратък срок. Може да се интересувате от нов заем за по-голяма сума, ако искате да вземете заем за покриване на нови разходи. Или може да искате да получите нов заем с по-дълъг срок, за да направите месечните си плащания по-достъпни, като имате предвид, че по този начин ще плащате повече лихва. Но това е по-добър вариант от неизпълнение на неизпълнение на съществуващия заем, ако имате проблеми с извършването на плащанията.
Определяне на допустимост
Отново ще трябва да отговаряте на минималните изисквания за заем към стойност, за да отговаряте на изискванията, но тези изисквания са по-ниски за заеми от собствен капитал, отколкото за рефинансиране на парични средства. Изискванията варират в зависимост от кредитора, но ако принадлежите към кредитен съюз, например, може да имате възможност да заемете до 90% или дори 100% от стойността на дома си, особено ако имате отлични условия за кредит и кредитиране са благоприятни.
Ще ви е необходим кредитен рейтинг най-малко 620 за заем от собствен капитал, макар че вашият лихвен процент ще бъде доста висок с нисък резултат. Най-добрите тарифи са за кредитополучателите с резултати от 740 или по-високи. Кредиторите често плащат повечето или всички разходи за затваряне на заем за собствен капитал, освен ако не затворите кредита предсрочно, в рамките на първите 24 до 36 месеца, като в този случай ще трябва да възстановите на заемодателя няколкостотин до няколко хиляди долара за разходите за затваряне, в зависимост от местоположението ви и размера на заема.
Сравняване на заем за собствен капитал с рефинансиране на парични средства
Ще трябва да получите оферти от няколко кредитора, за да видите как лихвеният процент по нов заем за собствен капитал се сравнява с извършването на рефинансиране на парични средства, при условие че се интересувате и отговаряте на условията и за двете опции. Като цяло заемите за собствен капитал и рефинансирането на пари в брой имат по-високи лихви, отколкото просто рефинансиране на първа ипотека. Рефинансирането на парични средства понякога има и по-висок лихвен процент от заем за собствен капитал. И в двата случая лихвеният процент ще зависи от съотношението между вашия заем и стойност и вашата кредитоспособност.
Както с рефинансирането на парични средства, така и с новия заем за собствен капитал, ще трябва да спазвате всички обичайни стандарти за ипотечна квалификация, като например да имате достатъчен доход и достатъчно дълг за извършване на предложените месечни плащания, стабилна история на заетостта и добър кредитен рейтинг. Ще трябва също да подадете документация, за да се квалифицирате финансово.
Съберете двата си най-нови банкови извлечения, мъничета за плащания, W-2 и федерални данъчни декларации; страница за декларации за собственици на жилища; страница с изискуеми от кредитора застрахователни декларации, ако е приложимо; и най-новите ви извлечения за ипотечен и имуществен капитал. Бъдете готови да предоставите други документи, докато кредитополучателят ги изисква, особено ако сте самостоятелно заети.
Долния ред
В крайна сметка зависи от заемодателя дали да се определи дали отговаряте на условията за рефинансиране на парични средства или нов заем за собствен капитал. Може да се класирате с някои кредитори, а не с други, тъй като стандартите за кредитиране варират до известна степен. Пазарувайте с банки, ипотечни брокери, онлайн кредитори и кредитни съюзи, за да намерите най-добрата сделка. И ако ще рефинансирате, не забравяйте да използвате разумно приходите.
