Ипотечният пазар се промени много през последното десетилетие. В миналото почти всеки можеше да получи ипотека - дори и една за много повече, отколкото можеше да си позволи. По това време лихвите бяха по-високи, но стандартите за кредитиране бяха по-лесни. Днес е по-трудно да се класираме, а лихвите едва започват да се движат нагоре от историческите ниски нива.
Може би сте изтеглили втора ипотека (по-често наричана заем за собствен капитал) обратно, когато лихвите бяха високи. Това е само една причина да помислите за консолидиране на вашите заеми. Но трябва ли? Има ли смисъл? Или е най-добре заемите да се водят разделно?
Четири причини за консолидиране на вашите ипотеки
Кейси Флеминг, ипотечен съветник и писател на свободна практика автор на „Ръководството за заем: Как да получите най-добрата възможна ипотека“, посочва следните четири причини за консолидиране:
1. Намалете лихвения процент
Преди около десетилетие средните проценти на ипотечните кредити бяха много по-високи. Например в средата на юни 2007 г. средният 30-годишен процент достигна висок 6, 74%. Но през март 2019 г. ставките са средно 4, 27% - повече от една трета по-евтино, отколкото през 2007 г. По-ниската ставка може да означава спестяване на хиляди долари от вашия заем. Колкото по-ниска е лихвата, толкова по-малко ще плащате общо през целия срок на кредита.
Ключови заведения
- Ако носите две ипотечни кредити, консолидирането им в една за намалена лихва или по-кратък срок на заема може да ви спести значителна сума пари. Рефинансирането от ипотека с променлив лихвен процент в заем с фиксиран лихвен процент може да помогне за намаляване на опасенията дали може да си позволи вашите ипотечни плащания по-късно в заема. Консолидирането за по-ниски плащания обикновено ви струва повече с времето, тъй като заемът ви се връща към по-дълъг срок.
2. Елиминирайте риска от ипотека с променлива ставка
Тъй като плащанията често са по-ниски в началото на ипотеката с променлива ставка, купувачите на жилища може да се приспиват на закупуването на жилище, което по-късно не могат да си позволят. Тъй като въвеждащият период приключва, клиентите могат да намерят, че плащането може да се премести твърде високо за домакинството им в доста близко бъдеще. Консолидирането на вашите ипотеки в една ипотека с фиксиран лихвен процент ще премахне опасението от значително по-голямо плащане по-късно в ипотеката.
Това е особено добър ход, когато процентите са сравнително ниски. Може би миналата година щеше да е по-добра, но сега все още е добра. Съветът на Федералния резерв повиши лихвените проценти по ипотечните кредити девет пъти от 2015 г., но последното повиши лихвите през декември 2018 г. и посочи, че не се планират повишения за 2019 г.
Просто сравняване на месечни ипотечни плащания вероятно ще ви доведе до сключване на лоша сделка по рефинансиране; трябва да разгледате всички разходи във времето.
3. Изплащайте заемите си по-бързо
Заедно с комбинирането на двата кредита в едно плащане помислете за по-кратък заем. Общата сума на лихвата, която ще платите, е по-ниска, а имотът или имотите са ваши по-рано. Разбира се, месечните плащания ще са по-високи.
Разгледайте примера на 30-годишна ипотека с фиксирана лихва върху жилище от 250 000 долара, която би струвала около 1, 150 долара на месец. Ако направите това на 15-годишен заем, месечните разходи нарастват до 1811 долара - по-високо плащане, но по-малко скъпо във времето, защото за 15 години ще направите по-малко плащания, отколкото за 30 години и ще платите приблизително 88 000 долара по-малко лихва.
4. Намалете плащанията си
Единственият път, когато това има смисъл, е когато се озовете над главата си. Проблемът е, че с течение на времето намаляването на сумата за плащане обикновено ще ви струва повече. Според Флеминг, „по-ниските месечни плащания рядко означават по-ниски разходи за целия живот - или дори по-ниски годишни разходи за лихви - защото новият заем почти винаги пренастройва графика на плащанията ви на по-дълъг срок и по-малкото от плащането ви ще отиде на главницата“.
Тъй като лихвата е натоварена предварително за повечето ипотечни кредити, по-малка част от плащането ви се насочва към главницата в първите години на нова ипотека. Ако продължите да нулирате заема, в крайна сметка плащате повече лихва. Ето защо серийните рефинансиращи лица затрудняват изплащането на ипотеката си.
Долния ред
