Трябва ли да купувате къща на търг?

Съдържание

• Плюсове и минуси на търговете
• Свойства за възбрана
• Данъчен данък върху собствеността
• Участие в търга
• Намиране на търгове за недвижими имоти
• Данни за услуги с множество листи
• Какво трябва да знаят кандидатите
• Достъп до имот
• Състояние и инспекции
• Опции за плащане: Планирайте се предварително
• Искове, права на задържане и обитатели
• Долния ред

Търсите да придобиете имот? Не е нужно да се ограничавате в традиционните канали за търсене на списъци с недвижими имоти и работа с агенти за недвижими имоти. Можете също да закупите имот на търг.

Трябва ли да купувате къща на търг?

Какво трябва да знаете

• Купуването на жилище на търг е по-рисковано от купуването чрез обичайния процес. Жизненоважно е да сте добре образовани за това как работят търговете за недвижими имоти. Можете да намерите домашни търгове чрез местни власти, агенции за недвижими имоти и онлайн сайтове като RealtyTrac и Auction.com. Аукционните имоти често не позволяват проверка на дома или някакъв легален начин за да видите интериора лично. Ако не можете да си позволите да закупите имот в лошо състояние, придържайте се към търгове, които ви позволяват да инспектирате имота, преди да наддадете. Прегледайте и разберете всички правила за търг и направете надлежното си старание за всеки имот, който ви интересува - например, проверка за претенции, залог и пътници - преди да наддавате оферта.

Плюсове и минуси на търговете

Предимствата на покупката на търг включват разширяване на вашите възможности и евентуално закупуване с отстъпка. Може да се сблъскате с по-малка конкуренция за закупуване на имот в сравнение с закупуването на традиционния начин, но също така ще се справите с различен пул от потенциални купувачи - често опитни инвеститори.

Може би най-големият риск от покупка на търг е, че ще имате ограничени познания за имотите за продажба, което прави скъпа погрешна стъпка съвсем реална възможност. И както при всяка покупка на недвижими имоти, ще трябва да четете, разбирате и подписвате много документи (в идеалния случай с помощта на адвокат по недвижими имоти).

Долината на недвижимите имоти е богата на приказки за жилища, закупени на търг за доста под пазарната стойност, и такива сделки съществуват. Въпреки това, търговете обикновено са по-рисков начин за придобиване на собственост, отколкото купуването чрез обичайния процес. Тази реалност е жизненоважно да бъдете добре образовани за това как работят търговете за недвижими имоти и предпазливи за имотите, за които смятате да наддавате.

„Много хора неправилно вярват, че аукционните домове са добра сделка“, казва Джон Майерс, агент по недвижими имоти и квалифициран брокер с Myers & Myers Real Estate в Албукерке, НМ „Някои аукционни жилища са добра сделка, а други могат да бъдат голяма грешка."

За да ви помогне да не направите голяма грешка, тази статия ще ви обясни основите на търговете с жилищни имоти, така че можете да решите дали тази опция може да работи за вас - независимо дали искате да живеете в имота или да го използвате чисто като инвестиция.

Свойства за възбрана

Когато собственикът на жилище не е изплатил ипотеката поне няколко месеца, те могат да изпаднат в неизпълнение и да се окажат в процеса на възбрана. Когато това се случи, банката подава известие за неизпълнение при окръжния рекордер. Ако собственикът на жилището не плати дължимия остатък - или предоговори ипотеката с кредитора - кредиторът може да постави дома на търг и да принуди собственика на жилището да не плати. Тези търгове за възбрана се провеждат от наети от банка попечители.

По подразбиране данък върху собствеността

Друг начин, по който едно жилище се озовава на блока за търг, е когато собственикът не плаща данъка върху имота. В тези случаи имотът изземва неплатеният данъчен орган, а не банката. Полученият в резултат на търг данъчен залог се провежда от местен шериф, чиновник или управител на окръжната или местната власт.

Участие в търга

Независимо от типа на аукциона, тези събития могат да се провеждат на физически места като съдилища на местната власт и хотелски конферентни зали и тези лични търгове се завършват бързо. Търговете с недвижими имоти също все по-често се провеждат онлайн, а онлайн търговете могат да продължат дни или седмици.

Купуването на жилища на търг е било и ще продължи да бъде популярно, според Ърл Уайт, съосновател на House Heroes LLC, компания за инвестиции в недвижими имоти във Флорида, която купува къщи, апартаменти и жилищни свободни земи. „Собствениците, обитаващи бюджета, и специалистите по недвижими имоти мигрират към източници, където има по-малка конкуренция“, казва той. „Естествено, аукционните имоти генерират по-малко оферти, което води до по-ниска продажна цена.

„Въпреки това търговете за възбрана не предоставят отстъпки, съществували по време на кризата“, продължава Уайт, обяснявайки, че когато има по-малко имоти, купувачите са силно мотивирани поради поскъпване на дома и благоприятни ипотечни цени, а онлайн търговете са се увеличили конкуренция и повишени цени.

Намиране на търгове за недвижими имоти

Един от начините за намиране на търгове е като се свържете директно с местните власти или посетите уебсайтовете им за информация, след което следвайте по телефона, за да потвърдите подробностите. Друго е чрез сайтове като RealtyTrac и Auction.com. Информацията в интернет обаче не винаги е точна.

Може да бъдат изброени имоти, които са в предварителна закрила, тъй като собственикът изостава при плащанията. Тези имоти никога не могат да се продават, тъй като собствениците им догонват плащания или постигат споразумение с кредиторите си.

Местните агенти и брокери за недвижими имоти също могат да бъдат ценни ресурси. Но може да не ги намерите, нетърпеливи да помогнат, защото агентите и брокерите не печелят автоматично комисионни на аукциони на живо. Тези брокери обаче могат да печелят комисионни чрез онлайн търгове.

Данни за услуги с множество листи

Според докладите на директните услуги за директни множествени обяви (MLS) са много по-ценни за потенциалните купувачи от онлайн обявите, тъй като съдържат пълните данни за тази обява, включително снимки и най-важното, непублични коментари на брокера. „Непубличните коментари са важни, тъй като те определят критична информация, влияеща върху продажната цена и дни на пазара. Например, дефекти в имотите, опции за финансиране, заетост и наематели.“

Най-добрият начин да се оцени имотът на търг е да се работи с агенти по недвижими имоти, оценители, изпълнители и други, които разбират разходите за строителство и реконструкция и могат точно да преценят стойността на имота и цената на работата, от която се нуждае.

Въпреки че правилата се различават в зависимост от местоположението, MLS и регистрите в графствата често са достъпни само за лицензополучатели, казва Уайт. По негов опит те обикновено се радват да ви помогнат безплатно, ако се свържете с тях.

Уайт също така отбелязва, че личните търгове изчезват, тъй като дори по-малките градове преобразуват своите търгове на лични лица в онлайн. Маями и Палм Бийч са две места, където и търговете за данъци и възбрани вече са изцяло онлайн.

Имайте предвид, че търговете за възбрана често се отлагат или отменят, дори в последния момент. Заемателят може да не е получил цялата документация, от която се нуждае, или кредитополучателят може да е разработил решение, за да избегне възбрана.

Какво трябва да знаят кандидатите

Преди да наддавате на търг за недвижими имоти, трябва да разберете риска, който поемате. Лоша покупка може да ви преследва с години. Също така трябва да разберете правилата на търга и да сте готови да ги следвате, преди да се опитате да участвате.

Ще трябва да регистрирате и да внесете възстановяем депозит от 5% до 10% от очакваната продажна цена на имота на предприятието, което провежда търга. Ако търгът се случва лично, не забравяйте да се регистрирате най-малко един час преди планирания старт и да получите официалната карта, която ще вдигнете, когато сте готови да наддадете.

Спечелването на имот на търг може да работи по два различни начина.

• При търг за потвърждение на кредитор, кредиторът не трябва да приеме вашата оферта, дори ако сте най-високата оферта. При абсолютен търг печелившата оферта получава имота.

Началната цена на търга може да бъде остатъкът, дължим върху ипотеката, или по-ниска сума, предназначена да стимулира наддаването. При търг за възбрана кредиторът няма право да печели от търга. Често тези свойства се продават на загуба; ако има печалба, се предполага, че след ипотеката и всички други обезпечения се изплащат на възбраните собственици на жилища. Аукционните свойства не винаги са големи сделки - например търговецът може да зададе скрита резервна цена на имот, което е минималният размер, който трябва да бъде офериран.

„Независимо дали купувачът присъства на търга лично или онлайн, той трябва да има предвид, че има прагова цена за всеки имот, при който разумната покупка може да се превърне в безумна покупка, и те не трябва да допускат събитието, мястото или емоциите им. да отменят решението си “, съветва Рон Хумс, търговец на имоти от 2000 г. и настоящ вицепрезидент на операциите за постмодерен маркетинг в Лексингтън, Киев.

Проблемът за достъп до имот

Търговските имоти рядко предоставят на потенциалните купувачи на същото ниво на достъп, което правят традиционно продаваните имоти. Вероятно няма да можете да се разходите из имота с вашия агент, когато ви е удобно, въпреки че някои тръжни компании предлагат отворени къщи.

„Аз лично никога не бих препоръчал клиент да закупи имот дистанционно, без първо да проведе теста на очната ябълка“, казва Дейвид Роберсън, адвокат и брокер по недвижими имоти в Сан Хосе, Калифорния. Той и съпругата му притежават 22 имота под наем в три щата и той е собственик и оператор на Silicon Valley Property Management Group. Вие или вашият доверен инвестиционен екип трябва да оцените старателно както недвижимите имоти, които обмисляте, така и хората, с които се занимавате, преди да се задължите юридически или финансово.

По същия начин Humes предупреждава, че източниците, които отчитат настоящата или бъдещата стойност на имот, могат да бъдат много неточни, освен ако не е извършена оценка на място от професионалисти, които знаят как да съберат и оценят всички необходими подробности. Най-добрият начин да се оцени имотът на аукциона е да се работи с професионалисти - агенти за недвижими имоти, оценители и изпълнители, които разбират разходите за строителство и реконструкция и могат точно да оценят текущата и бъдещата стойност на имота и цената на работата, от която се нуждае.

Състояние на имота и проверки

Къщата може да има всякакви проблеми - не забравяйте, че това е къща, която е принадлежала на някой, който не може да си позволи ипотеката или данъците върху собствеността, така че вероятно не биха могли да си позволят и рутинна поддръжка или ремонт. Освен това, след като този собственик разбра, че ще загуби дома, може умишлено да го пренебрегне или дори да го повреди сериозно. Също така, имотите, които са седяли празни, може да са били вандализирани или да са имали клекове.

Да приемем, че ако имотът изглежда ужасно отвън, той вероятно изглежда ужасен и от вътрешната страна. Аукционните имоти се продават така, както е, и ще трябва да можете да си позволите всякакви и всички ремонти. Примамливо, въпреки че може да е, не бива да нарушавате, за да добиете по-добра представа за състоянието на имота.

Може би сте виждали плавници да правят това по телевизията - влизат в задните дворове, надничат или дори се катерят през прозорци - но това не е законно. И определено не искате да безпокоите никого, обитаващ дома, не само от любезност, но и заради вашата безопасност. Потърсете информация за историята на собствеността на имота от архивите на местните власти, говорете с местните агенти за недвижими имоти и с уважение поискайте информация от съседите.

Свойствата на търговете често не позволяват домашна проверка или какъвто и да е легален начин да се разгледа лично интериора. Ако не можете да си позволите да закупите имот в лошо състояние, придържайте се към търгове, които ви позволяват да инспектирате имота, преди да оферирате. Без тази информация може да е трудно да разберете в какво се захващате, какви ще бъдат разходите за ремонт на имота или истинската му стойност, докато не станете собственик.

Дори ако можете да получите домашна инспекция, всяка проверка има своите граници. Проблемите зад стените, таваните и подът може да не са видими, докато не се овладеете. Ако комуналните услуги са изключени, може да не успеете да откриете течове, електрически проблеми, счупени уреди или неизправност на HVAC оборудването.

Опции за плащане: Планирайте се предварително

Закупуването на имот на търг обикновено изисква много пари. Всяка тръжна компания и правителството на окръга имат свои собствени изисквания за плащане, но вероятно ще ви трябват пари само за да си осигурите правото да наддавате. Сумите за авансово плащане и методите за закупуване често зависят от имота и аукционната къща. По-гъвкавите възможности за финансиране могат да бъдат достъпни чрез закупуване на собственост на банка по традиционния начин: Търговете не са единственият начин за закупуване на възбрани.

Що се отнася до плащането, участниците в търга трябва да донесат пари в брой, паричен превод или касов чек за сумата, изисквана от притежателя на търга. Обикновено ще трябва да платите изцяло за имота веднага след като спечелите търга. Понякога може да имате до следващия ден да извършите плащането. Ако не извършите плащането, това може да доведе до загуба на вашия депозит и да бъде забранено от бъдещи търгове. Бъдете готови да предоставите доказателство за средствата, за да покажете, че сте в състояние да завършите покупката. Ако наддавате като юридическо лице, като LLC, доверие или ограничено партньорство, вместо като физическо лице, може да се наложи да покажете документите си за юридическо лице.

Победителите преминават през дескроу и затваряне точно както биха направили при всяка друга покупка на дома. Кандидатите на търгове на имоти често са инвеститори в недвижими имоти, които могат да си позволят да плащат в брой. За търговете, които позволяват финансирани покупки, ще трябва да бъдете предварително квалифицирани предварително.

Някои аукционни къщи предпочитат да работите с техните свързани кредитори и ще разполагате с тези кредитори на място на търга. Предварително обаче направете проучване, за да определите лихвените проценти, налични от конкурентните кредитори. Тази информация може да ви даде известен ефект.

Освен това, бъдете сигурни, че разбирате таксите за търг, които ще се очаква да покриете. „Домовете, закупени на търгове много пъти, имат разходи и такси от търгове, банки, адвокати и други компании, които са длъжни да изнесат имота на търга“, каза Хюмес. „Не е рядкост да намерите 10% такси за търг, банкови лихви и неустойки, адвокатски такси, 12% такси за продажба, такси за подготовка на имоти и други подобни, които се предават на купувача.“

Проверете за всякакви искове, права на задържане и обитатели

Преди да наддадете, ще искате да наемете компания за търсене на заглавия, за да видите кой може да притежава залог срещу собствеността. Ако го спечелите, ще станете отговорни за всички права на залог, което означава повече пари от джоба ви.

Възможно е да има други искове срещу дома - не само данъчни обезщетения, но и договори за заемане на договор или втора ипотека. Участниците в търга трябва да се консултират с аукционната компания, за да се уверят, че имотът има ясно заглавие. Ако спечелите търг, ще искате да купите застраховка за собственост по време на дескрипция или веднага след затваряне, за да се предпазите от евентуални права, непокрити по време на търсенето на заглавие.

Също така в някои случаи (бившият) собственик или клек ще обитава имота, което означава, че ще трябва да ги изгоните - процес, който може да бъде неприятен в най-добрия случай и дълъг и скъп в най-лошия. За да опростите процеса, може да искате да им предложите няколко хиляди долара отпред, за да се преместят и да предадат ключовете.

Въздържайте се да правите каквото и да било, докато не държите заглавието. Избягвайте желанието да започнете ремонти или да се преместите в имота веднага след получаване на сертификата си за продажба. Все още ще трябва да изчакате до 10 дни или повече, за да получите удостоверението си за собственост. Имотът не е наистина ваш, докато не притежавате този сертификат; собственикът все още може да запази правото си на жилище, като подаде възражение срещу продажбата пред съда или като изплати заема.

Долния ред

Заключените домове може да са финансово привлекателни, но има много пречки, които трябва да обмислите преди да купите. Освен това, само защото един дом се продава на търг не означава, че ще можете да го получите на добра цена (или че домът е добра сделка на всяка цена - може да е парична яма). Но за здрави, интелигентни и мотивирани лица, търговете с имоти си струва да се проучат като начин да избират дом или инвестиционен имот на евтино.

Като се има предвид, разгледайте имотите без търг като алтернатива. „Възможно е да се намери по-добра сделка, когато се договаря с продавач, който има собствен капитал в имот и може да преговаря от свое име, без всички свързани с търга санкции и такси“, съветва Хюмес. „Може също да имате по-голяма конкуренция на търгове от компании, които купуват имоти, за да се превърнат в бизнес модел. Домовете, които търгуват, не винаги са най-добрата сделка за обикновения купувач.“

Ако се интересувате от опит да вземете изгоден имот на търг, има какво да научите. Търговете са по-рисков начин за закупуване на имот, отколкото чрез агент по недвижими имоти. Важно е да сте изключително добре образовани за процеса и за имотите, за които се интересувате. Работата с местен агент или посредник за недвижими имоти за идентифициране на потенциални имоти може да помогне, въпреки че те може да не се интересуват, освен ако не можете да постигнете споразумение за обезщетение.

И накрая, не забравяйте да прегледате подробно всички правила на търга и да извършите надлежна проверка на имота, преди да подадете оферта. Потърсете съвета на адвокат по недвижими имоти - в идеалния случай опитен с продажбите на възбрани - за да се уверите, че разбирате какви ще бъдат вашите отговорности и задължения, ако сте спечелилият оферта.