Най-традиционната форма на собственост на дома е да притежавате както къща, така и земята, върху която е построена. Тези, които не могат да си позволят къщи или не искат да бъдат притеснявани от външна поддръжка и поддръжка, могат да закупят апартаменти или градски къщи. Съществува обаче и друга възможност за собственост на дома: закупуване само на жилището и отдаване под наем на земята, която заема.
Закупуването на жилище в общност с наета земя ви позволява да притежавате дом, който иначе не бихте могли да си позволите. Този тип покупка обаче липсва някои от предимствата на традиционната собственост на дома и има други значителни недостатъци. Би ли работила тази необичайна настройка на собствеността за вас? Прочетете, за да разберете.
Основите
С обучен поглед обикновено можете да забележите имот под наем, дори когато не е изрично посочено. Ключовите думи, които трябва да търсите, включват „произведен дом“ и „лизингови лихви“. Външните характеристики на дома могат да бъдат описани в термини, като "асоциация басейн" или "асоциация тенис кортове". Освен това цената на наетите имоти обикновено е далеч под пазарната. Например, ако цената на традиционните тристайни, две бани, 1600 квадратни фута е около 500 000 долара, съпоставимото жилище на наета земя може да струва само 150 000 долара. Наемният имотен дом може да има и необичайно високи цени за цената си.
Таксите за асоциация на стръмни собственици на жилища (HOA) също показват, че списъкът може да бъде обявен за имот под наем. Обичайната такса за HOA може да бъде около 250 долара на месец, докато такса за HOA на имот под наем може да бъде 900 долара на месец. Друго раздаване е, че ако погледнете сателитна карта на квартала, в който се намира домът, може да забележите, че домовете са по-близо един от друг и са изключително сходни един с друг. И накрая, в типичен квартал някои домове имат свои басейни, докато в общност с наета земя никой от тях няма.
В списъците на недвижими имоти не винаги са посочени имоти под наем. Понякога ключовата информация не се включва в списъка с недвижими имоти поради небрежност на агента или защото агентът или продавачът се опитва да скрие нещо. Разследвайте скритите факти и никога не купувайте имот под наем, без да разбирате подробно необичайните особености на този тип собственост на дома.
Видове имоти под наем
Има няколко типа жилищни имоти под наем, а най-често срещаният тип варира според региона. В Хавай и Делауер има апартаменти под наем. В райони с резервации на коренни американци, като Палм Спрингс, може да имате възможност да закупите имот на наета резервационна земя. В Лос Анджелис, където дори домовете в предградията далеч надвишават цените, които обикновеният човек може да си позволи, има имоти под наем в крайградски райони, като Сими Вали и Каньон. Флорида и Аризона също имат редица пенсионни общности под наем.
Имотите под наем има в други райони, но тъй като отдаването под наем на земя е нетрадиционен начин за закупуване на имот, тази опция не е налична във всяка държава. Трейлър паркове, може би най-разпространената форма на общност под наем, може да се намери почти навсякъде.
Когато купувате къща или апартамент на наета земя, ще извадите ипотека върху имота, както обикновено. Месечното плащане на ипотека ще бъде по-малко, защото покупната цена на жилището е по-ниска, но също така ще трябва да плащате значителна месечна такса за наем на земя. Тъй като имотите за отдаване под наем често се намират в цели общности с подобни имоти, имот под наем може да дойде и с такси на HOA за покриване на поддръжката на озеленяването, басейните на общността, сградите на общността и др.
Общи съображения
- Колко време остава на лизинга? Ако продължителността на оставащия лизинг е по-къса, отколкото планирате да останете в дома, задължително е да разберете какво се случва с интереса ви към имота в края на срока на лизинга. Срокът на лизинга ще се отрази и върху способността Ви да финансирате дома. Може да е трудно или невъзможно да получите ипотека, ако оставащият срок за наем на земята е 20 години и искате 30-годишна ипотека. В идеалния случай лизинг, който надвишава потенциалния ви остатъчен живот, ще защити финансовите ви интереси и спокойствието ви. Разбира се, докато може да не живеете в този дом до края на живота си, хубаво е да имате такава възможност. И ако продадете дома, дълъг остатъчен срок на лизинг ще се отрази положително на продажната ви цена.
Какви са условията на клаузата за предаване? Проверете условията на клаузата за предаване, ако лизингът ще изтече, докато все още сте собственик на къщата. Ако договорът за наем изтече и не бъде подновен, ще трябва да се откажете от използването на земята, върху която е построен домът ви. Някои клаузи за предаване предвиждат, че вие също трябва да предадете всички подобрения на земята (т.е. вашия апартамент, градска къща или къща). Избягвайте грозните изненади, като получавате информацията преди да купите.
Колко е месечната вноска за наем на земя, колко често се коригира и колко? Ако има такси за HOA, задайте едни и същи въпроси за тях. Искате да сте сигурни, че наистина ще спестите пари, купувайки имот под наем и няма да бъдете принудени един ден да се движите чрез ескалиране на разходите.
По-добре ли съм да наемам? Помислете дали притежаването на дом на наета земя наистина е по-добро от наемането. Двете са сходни по много начини, включително плащане на месечни такси, които се определят от друга страна. Притежаването на традиционен дом може да ви даде по-голяма степен на свобода; ако това е важно за вас, може да си струва да изчакате да спестите за авансово плащане или да увеличите доходите си достатъчно, за да се класирате за добра ипотека на традиционно жилище.
Предимства
Купуването на дом на наета земя предлага следните предимства.
- Вие купувате дома за много по-малко от традиционния дом, защото не е нужно да купувате земята.
Имотите под наем често са по-добри от жилищата в апартаменти за деца и домашни любимци и можете да инвестирате парите, които лизингът ви спестява. Купувачите могат да живеят на място с висока цена, което не биха могли да си позволят по друг начин. Например в Хънтингтън Бийч, Калифорния, има няколко общности за мобилни къщи близо до Тихия океан. За да купите дори начална къща в Huntington Beach, може да ви трябват около 400 000 долара. Закупуването на дом за входно ниво в парк с ремаркета може да струва едва 40 000 долара.
Обществата под наем често включват удобства, които не винаги се срещат в традиционните квартали, като клубни къщи, басейни, тенис кортове, детски площадки и голф игрища. Поради аспекта на асоцииране към общността, всяка такса за HOA може да включва редовно косене на тревата.
Тъй като не притежавате земята, най-вероятно ще имате ниски или никакви данъци върху собствеността, което може да помогне за отнемане на част от изплащането на плащането на наета земя и таксите за HOA. В някои области местните закони ограничават размера, с който таксите за наем на земя могат да се увеличават годишно.
Недостатъци
По-долу са недостатъците на тази форма на собственост на дома.
- Най-същественият недостатък от притежаването на дом на наета земя е свързан със собствения капитал. За много хора собствеността върху дома е основен източник на богатство. С имот под наем, вие рискувате да загубите целия си капитал при изтичане на лизинга, в зависимост от условията на клаузата за предаване. Препродажбата на жилището вероятно ще бъде по-трудна от препродажбата на традиционно жилище, особено защото с всяка изминала година оставащият срок за наемане се съкращава. Поради тази причина, ако искате да оставите нещо на наследниците си, домът на наета земя няма да бъде толкова ценен за тях, колкото традиционният дом. Имотите под наем често са част от HOA, което означава допълнителни месечни такси, които са малко непредвидими. Докато таксите за HOA обикновено са определена сума всеки месец, те могат да се повишават ежегодно. HOA може също така да наложи специална оценка за основни ремонти или надстройки на собствеността на общността, създавайки голям, неочакван законопроект. Таксите на HOA могат да бъдат особено обезпокоителни за тези, които не използват общи удобства като басейни или които биха предпочели да направят своето собствено озеленяване, за да спестят пари.
Докато традиционната собственост на дома може да бъде добра защита срещу инфлация, притежаването на имот под наем не е. Когато купувате жилище с ипотека с фиксирана лихва, плащането ви остава същото всяка година, когато инфлацията нараства . В крайна сметка месечното плащане за собственост на вашия дом може да е по-ниско от наемането във вашия квартал. И докато стойностите на жилищата се колебаят, дългосрочните увеличения на цените обикновено съвпадат или надминават темпа на инфлация. В общност, получена под наем, вашите месечни лизингови плащания и такси за HOA вероятно ще се увеличат поне с колкото процента на инфлация. Междувременно домът ви ще стане по-малко ценен с наближаването на края на срока на лизинга.
Ако имате произведен дом на наета земя и договорът за наем изтича (а клаузата за предаване не изисква да отстъпите имота), можете теоретично да ги занесете у дома си в друга общност под наем или в парцел, който имате закупили. Това обаче не е много реалистично, освен ако не купувате у дома ремарке. В противен случай ще трябва да разглобите къщата и да я транспортирате до нов парцел. Това може да се окаже много непрактично и вероятно е скъпо скъпо.
Долния ред
Купуването на дом на наета земя може да бъде изкушаващо, когато видите ниската продажна цена, но покупката включва много сложности, които традиционното закупуване на дом не прави. Традиционната собственост на дома вероятно създава най-голямата финансова сигурност за повечето хора, но закупуването на жилище под наем на земя може да бъде жизнеспособна алтернатива за онези, чийто основен приоритет е купуването в определена общност на по-ниска цена от традиционния дом или етажна собственост, а не строеж собствения капитал.
