Търсите ли да закупите жилищен имот под наем? Идеята може да бъде обезсърчаваща за първи път инвеститор. Недвижимите имоти са труден бизнес и полето е засипано с наземни мини, които могат да заличат вашите възвръщаемости. Ето най-важните неща, които трябва да имате предвид, докато пазарувате за собственост с доходи.
Стартиране на вашето търсене
Може да искате агент по недвижими имоти, който да ви помогне да завършите покупката, но трябва да започнете да търсите имот сами. Агент може да окаже ненужен натиск върху вас да закупите, преди да намерите инвестиция, която е най-подходяща за вас. И като констатираме, че инвестицията ще отнеме някои умения за снимане и кожа за обувки.
Ключови заведения
- Обърнете внимателно квартала. Жилището и удобствата му са ключови. Високата степен на свободни места в квартала е висока? Това не е добър знак. Проверете местните продажни цени, за да усетите местната пазарна стойност. Намерете средния наем в района и работете от там, за да определите дали е финансово възможно.
Вашият обхват ще бъде ограничен от това дали възнамерявате активно да управлявате имота или да наемете някой друг, който да го управлява. Ако възнамерявате активно да управлявате, не искате имот, който е твърде далеч от мястото, където живеете. Ако ще получите компания за управление на имоти, която да се грижи за нея, близостта е по-малко проблем.
Нека да разгледаме топ 10 неща, които трябва да имате предвид, когато търсите подходящия имот под наем.
Топ 10 характеристики на изгоден имот под наем
1. Съседство. Кварталът, в който купувате, ще определи видовете наематели, които привличате, и степента на вашето свободно място. Ако си купите близо до университет, шансовете са, че студентите ще доминират във вашия басейн от потенциални наематели и ще се борите да запълвате свободни работни места всяко лято. Също така имайте предвид, че някои градове се опитват да възпрепятстват преобразуването под наем чрез налагане на прекомерни такси за разрешителни и натрупване на бюрокрация.
2. Данъци върху собствеността. Данъците върху имотите вероятно варират в различните целеви райони и искате да сте наясно колко ще загубите от тях. Високите данъци върху собствеността не винаги са лошо нещо в страхотен квартал, който привлича дългосрочни наематели, но има и отвратителни места с високи данъци. Общинската служба за оценка ще съдържа цялата данъчна информация или можете да говорите със собствениците на жилища в общността. Разумно е също така да разберете дали в близко бъдеще вероятно е увеличението на данъка върху имотите. Градът, изпаднал във финансови затруднения, може да наложи данъци далеч отвъд това, което наемодателят може реално да наеме под наем.
3. Училища. Ако се занимавате с домове със семейни размери, помислете за качеството на местните училища. Въпреки че ще бъдете загрижени най-вече за месечния паричен поток, общата стойност на вашия имот под наем влиза в игра, когато в крайна сметка го продадете. Ако в близост няма добри училища, това може да повлияе на стойността на вашата инвестиция.
4. Престъпление. Никой не иска да живее в съседство с гореща точка за престъпна дейност. Местната полиция или публична библиотека трябва да има точна статистика на престъпленията за кварталите. Проверете процентите за вандализъм, тежки престъпления и дребни престъпления и отбележете дали престъпната дейност се движи нагоре или надолу. Можете също така да искате да попитате за честотата на полицейското присъствие във вашия квартал.
5. Пазар на работа. Местата с нарастващи възможности за заетост привличат повече наематели. За да разберете как даден район цени за свободна работа, проверете в Бюрото по трудова статистика на САЩ или отидете в местна библиотека. Ако видите съобщение за голяма фирма, която се премества в района, можете да сте сигурни, че работниците в търсене на място за живеене ще се стичат в района. Това може да доведе до повишаване или намаляване на цените на жилищата в зависимост от вида на бизнеса, в който се движите. Можете да предположите, че ако желаете тази компания в задния си двор, ще се наемат и вашите наематели.
6. Удобства. Обиколете квартала и разгледайте парковете, ресторантите, фитнес залите, киносалоните, връзките с обществения транспорт и всички останали перки, които привличат наематели. Кметството може да има рекламна литература, която ще ви даде представа къде може да се намери най-доброто съчетание на обществени удобства и частна собственост.
7. Бъдещо развитие. Отделът за общинско планиране ще разполага с информация за ново строителство, което идва или е зонирано в района. Ако се случва много строителство, вероятно е добра зона за растеж. Внимавайте за нови разработки, които биха могли да навредят на цената на околните имоти. Допълнителните нови жилища също могат да се конкурират с вашия имот.
8. Брой обяви и свободни работни места. Ако кварталът има необичайно голям брой списъци, той може да сигнализира за сезонен цикъл или квартал в упадък. Трябва да разберете коя е тя. И в двата случая високите нива на свободни места принуждават наемодателите да намалят наемите, за да привлекат наематели. Ниските вакантни нива позволяват на наемодателите да повишават наемните цени.
9. Средни наеми Приходите от наем ще бъдат вашите хляб и масло, така че трябва да знаете какъв е средният наем в района. Уверете се, че всеки имот, който считате, ще носи достатъчно наем, за да покрие плащането на вашите ипотечни кредити, данъци и други разходи. Проучете района достатъчно добре, за да прецените къде ще се насочи през следващите пет години. Ако можете да си позволите района сега, но се очаква данъците да се увеличат, достъпният имот днес може да означава фалит по-късно.
10. Природни бедствия. Застраховката е друг разход, който ще трябва да извадите от възвръщаемостта си, така че трябва да знаете колко точно ще ви струва. Ако районът е предразположен към земетресения или наводнения, разходите за покритие могат да се изядат при доходите ви от наем.
Получаване на информация
Официалните източници са страхотни, но говорете със съседите, за да получите истинската лъжичка. Говорете с наематели, както и със собственици на жилища. Наемателите ще бъдат много по-честни относно негативните аспекти, защото нямат инвестиции в него. Посетете района в различно време в различни дни от седмицата, за да видите бъдещите си съседи в действие.
Избор на имот
Като цяло най-добрият инвестиционен имот за начинаещи е еднофамилно жилище или етажна собственост. Condos са с ниска поддръжка, тъй като асоциацията на condo се грижи за външни ремонти, оставяйки ви да се притеснявате само за интериора. Кондос обаче са склонни да събират по-ниски наеми и да оценяват по-бавно от еднофамилните домове.
Еднофамилните домове обикновено привличат дългосрочни наематели. Семействата или двойките като цяло са по-добри наематели от сингъла, тъй като е по-вероятно да са финансово стабилни и да плащат наема редовно.
Когато стесните квартала, потърсете имот, който има потенциал за оценка и добър прогнозен паричен поток. Вижте имоти, които са по-скъпи, отколкото можете да си позволите, както и тези, които са на ваше разположение. Недвижимите имоти често се продават под своята обявена цена.
Гледайте списъчните цени на други имоти и попитайте купувачите за крайната продажна цена, за да добиете представа каква е пазарната стойност в действителност в квартала.
За потенциал за оценяване търсите имот, който с няколко козметични промени и някои обновления ще привлече наематели, които са готови да плащат по-високи наеми. Това също ще повиши стойността на имота, ако решите да го продадете след няколко години.
Разбира се, ключова стъпка за осигуряване на печелившо начинание е закупуването на имот на разумни цени. Препоръката за имот под наем е да плащате не повече от 12 пъти годишния наем, който очаквате да получите.
Настройка на наема
И така, как се определя потенциалният наем? Ще трябва да направите информирано предположение. Не се увличайте с прекалено оптимистични предположения. Нагласянето на наема е твърде високо и завършва с празно устройство за месеци, чипове далеч с общата печалба набързо.
Започнете със средния наем за квартала и работете от там. Помислете дали вашето място струва малко повече или малко по-малко и защо.
За да разберете дали наемният номер работи за вас като инвеститор, разберете какво всъщност ще ви струва мястото. Извадете очакваното от вас месечно ипотечно плащане, данъци върху имота, разделени на 12 месеца, застрахователни разходи, разделени на 12, и щедра надбавка за поддръжка и ремонт.
Не подценявайте разходите за поддръжка и ремонт. Тези разходи зависят от възрастта на имота и колко планирате да направите сами. По-нова сграда вероятно ще изисква по-малко от по-стара. Едно жилище в комплекс за възрастни хора е малко вероятно да бъде подложено на същия размер на щетите като жилището в колежа извън университета.
Извършването на собствени ремонти намалява значително разходите, но това означава и да сте на повикване 24/7 за спешни случаи. Друг вариант е да наемете фирма за управление на имоти. Фирмата се справя с всичко от разбити тоалетни до събиране на наем всеки месец. Очаквайте да платите около 10% от брутния доход от наем за тази услуга.
Ако всички тези цифри излязат дори, или още по-добре, с малко останало, сега можете да накарате вашия агент по недвижими имоти да изпрати оферта.
Извършване на покупката
Банките имат по-строги изисквания за отпускане на заеми за инвестиционни имоти, отколкото за първични жилища. Те приемат, че ако времената станат трудни, хората са по-малко склонни да застрашават домовете си, отколкото бизнес имот. Бъдете готови да платите поне 20% до 30% за авансово плащане плюс затварящи разходи. Направете щателна проверка на имота от професионалист и накарайте адвокат да прегледа всичко преди да подпише.
Не забравяйте застраховката на собствениците на жилища. Застраховката на наемателя покрива вещите на наемателя, но самата сграда е отговорност на наемодателя и застраховката може да е по-скъпа, отколкото за подобно жилище, обитавано от собственик. Ипотеката, застраховката и амортизацията на имота са всички облагаеми с данък до определена сума.
Долния ред
Всяка държава има добри градове, всеки град има добри квартали и всеки квартал има добри имоти. Необходими са много работа с краката и изследвания, за да се подредят и трите.
Когато намерите идеалния си имот под наем, дръжте очакванията си реалистични и се уверете, че вашите собствени финанси са достатъчно здрави, че можете да изчакате имотът да започне да генерира пари, а не да се нуждаете от него отчаяно.
