Разбиране на структурата на ипотечните плащания

Съдържание

• история
• Ипотечни плащания
• Компоненти за ипотечно плащане
• Графикът на амортизацията
• Когато започват ипотечните плащания
• Долния ред

Ипотеката е дългосрочен заем, предназначен да ви помогне да купите къща. Освен да погасявате главницата, вие също трябва да извършвате лихвени плащания на заемодателя. Домът и земята около него служат като обезпечение. Но ако търсите да притежавате дом, трябва да знаете повече от тези общи положения. Тази концепция се прилага и за бизнеса, особено по отношение на фиксираните разходи и точките на спиране.

Ключови заведения

• Ипотечните плащания се състоят от вашите главни и лихвени плащания. Ако извършите авансово плащане под 20%, ще бъдете задължени да сключите частна ипотечна застраховка, което увеличава месечното ви плащане. Някои плащания включват и данъци върху недвижими имоти или собственост.Кредитополучателят плаща повече лихва в ранната част на ипотеката, докато последната част от заема благоприятства основния остатък.

история

Почти всеки, който купува къща, има ипотека. Ипотечните проценти често се споменават във вечерните новини и спекулациите за това кои посоки ще се движат се превърнаха в стандартна част от финансовата култура.

Съвременната ипотека възниква през 1934 г., когато правителството - за да помогне на страната да преодолее Голямата депресия - създаде ипотечна програма, която минимизира необходимата авансова вноска за жилище, увеличавайки сумата, която потенциалните собственици на жилища могат да заемат. Преди това се изискваше 50% авансово плащане. Днес е желателно 20% авансово плащане, най-вече защото, ако вашият авансово плащане е под 20%, от вас се изисква да сключите частна ипотечна застраховка (PMI), което повишава месечните ви плащания.

Желателно обаче не е непременно постижимо. Има ипотечни програми, които позволяват значително по-ниски авансови плащания, но ако можете да управлявате тези 20%, определено трябва.

Разбиране на структурата на ипотечните плащания

Ипотечни плащания

Основните фактори, определящи вашите месечни ипотечни плащания, са размерът и срокът на кредита. Размерът е сумата пари, която заемате, а срокът е продължителността на времето, което трябва да го върнете. Като цяло, колкото по-дълъг е вашият срок, толкова по-ниско е месечното ви плащане. Ето защо 30-годишните ипотеки са най-популярни. След като знаете размера на заема, който ви е необходим за новия ви дом, ипотечният калкулатор е лесен начин да сравните видовете ипотека и различни кредитори.

PITI: Компоненти за ипотечно плащане

Има четири фактора, които играят роля при изчисляването на ипотечното плащане: главница, лихва, данъци и застраховка (PITI). Докато ги гледаме, ще използваме ипотека за 100 000 долара като пример.

основен

Част от всяко ипотечно плащане е предназначена за погасяване на основния остатък. Заемите са структурирани, така че размерът на главницата, върната на кредитополучателя, започва да е ниска и се увеличава с всяко ипотечно плащане. Плащанията през първите години се прилагат повече за лихви, отколкото главница, докато плащанията в последните години обратния сценарий. За нашата ипотека от 100 000 долара главницата е 100 000 долара.

интерес

Лихвата е наградата на кредитора за поемане на риск и заемане на пари. Лихвеният процент по ипотека оказва пряко влияние върху размера на ипотечното плащане: По-високите лихви означават по-високи ипотечни плащания.

По-високите лихвени проценти обикновено намаляват размера на парите, които можете да заемете, а по-ниските лихви го увеличават. Ако лихвеният процент по нашата ипотека от 100 000 щатски долара е 6%, комбинираното месечно плащане на главница и лихва по 30-годишна ипотека ще бъде около 599, 55 - 500 долара лихва + 99, 55 долара главница. Същият заем с 9% лихва води до месечно плащане в размер на 804, 62 долара.

Данъци

Данъците върху недвижимите имоти или имотите се оценяват от правителствените агенции и се използват за финансиране на обществени услуги като училища, полицейски сили и пожарни служби. Данъците се изчисляват от правителството на годишна база, но можете да плащате тези данъци като част от месечните си плащания. Дължимата сума се разделя на общия брой месечни ипотечни плащания през дадена година. Кредиторът събира плащанията и ги държи в дескро, докато данъците трябва да бъдат платени.

Застраховка

Подобно на данъците върху недвижимите имоти, застрахователните плащания се извършват с всяко ипотечно плащане и се държат в дескро, докато не се дължи сметката. В този процес са направени сравнения за нивелиране на застрахователна премия. Има два вида застрахователно покритие, които могат да бъдат включени в ипотечно плащане. Едната е застраховката на собственост, която предпазва дома и съдържанието му от пожар, кражба и други бедствия. Другото е PMI, което е задължително за хората, които купуват жилище с авансово плащане под 20% от цената. Този вид застраховка защитава кредитора в случай, че кредитополучателят не е в състояние да изплати заема. Тъй като свежда до минимум риска за неизпълнение на заема, PMI също дава възможност на кредиторите да продават заема на инвеститори, които от своя страна могат да имат известна увереност, че дълговата им инвестиция ще им бъде изплатена. PMI покритието може да отпадне, след като кредитополучателят има най-малко 20% собствен капитал в дома.

Ипотечната застраховка може да бъде отменена, след като балансът достигне 78% от първоначалната стойност.

Докато главницата, лихвите, данъците и застраховката съставляват типичната ипотека, някои хора избират ипотечни кредити, които не включват данъци или застраховки като част от месечното плащане. При този вид заем имате по-ниско месечно плащане, но трябва да плащате данъците и застраховките сами.

Графикът на амортизацията

Графикът на амортизацията на ипотека предоставя подробен поглед върху каква част от всяко ипотечно плащане е отделена за всеки компонент от ПДИ. Както бе отбелязано по-рано, ипотечните плащания за първите години се състоят предимно от лихвени плащания, докато по-късните плащания се състоят основно от главница.

В нашия пример за ипотека от 100 000 долара, 30-годишна ипотека, графикът на амортизацията има 360 плащания. Частният график, показан по-долу, показва как балансът между плащанията на главницата и лихвата се обръща с течение на времето, като се придвижва към по-голямо прилагане към главницата.

плащане	основен	интерес	Основен баланс
1	$ 99.55	$ 500.00	$ 99, 900.45
12	$ 105.16	$ 494.39	$ 98, 772.00
180	$ 243.09	$ 356.46	$ 71, 048.96
360	$ 597.00	$ 2.99	$ 0