Инвестирането в недвижими имоти продължава да бъде един от най-добрите начини за изграждане на богатство и намаляване на данъците. Предимствата включват възможността за възстановяване на разходите за собственост, генерираща доход чрез амортизация, да се използват 1031 борси за отлагане на печалби от инвестиции в недвижими имоти, както и заем срещу собствен капитал за извършване на допълнителни инвестиции или за други цели. Освен това собствениците на жилища могат да се възползват от освобождаването от лични пребивавания, което предпазва печалбите от продажбата на лично пребиваване от данъци върху капиталовите печалби, както и приспадането за ипотечни лихви. Прочетете, за да разберете дали една или комбинация от тези стратегии е подходяща за вас. (За допълнителна информация прочетете Инвестиране в недвижими имоти .)
амортизация
Можете да възстановите разходите за наем на недвижими имоти, генериращи доход чрез годишни данъчни удръжки, наречени амортизация. Кодексът за вътрешните приходи определя амортизационните удръжки като разумна надбавка за изтощение или износване, включително разумна надбавка за остаряване.
Инвеститорите в недвижими имоти обикновено използват метод на амортизация, наречен Модифицирана система за ускорено възстановяване на разходите (MACRS), при който жилищните имоти под наем и структурните подобрения се амортизират за 27, 5 години, докато уредите и другите тела се амортизират за 15 години. Разходите за амортизация често водят до нетна загуба на инвестиционни имоти, дори ако имотът действително произвежда положителен паричен поток. Тази загуба, както и разходите, като комунални услуги и застраховки, се отчитат в списък Е, федерален данък върху доходите от форма 1040 и се приспадат от обикновения доход.
1031 Обмени
Борсата 1031, наречена за раздел 1031 от Кодекса за вътрешните приходи, позволява на инвеститорите да отлагат данъци, като продават един инвестиционен имот и използват собствения капитал за закупуване на друг имот или имоти с еднаква или по-голяма стойност. Тази размяна трябва да се извърши в рамките на определен период от време. Въпреки че размяната на 1031 може широко да включва различни видове имоти, по-голямата част от транзакциите се отнасят за недвижими имоти. (Относно този тип размяна, прочетете Сделките за Smart Real Estate .)
Правила за собственост
За да завършите успешно размяна 1031, имотите трябва да отговарят на следните критерии:
- Общата стойност на заместващите имоти трябва да е равна или по-голяма от тази на отказалите се имоти. Включените в сделката свойства трябва да бъдат като вид, което означава, че недвижимите имоти не могат да бъдат заменени за някакъв друг вид актив, като например недвижим имот инвестиционно доверие (REIT). (За повече информация относно REITs, прочетете Основите на данъка REIT. ) Разменените имоти трябва да се държат за "продуктивни цели в бизнеса или търговията" (инвестиция).
Всички парични средства или имущество, получени чрез транзакцията, които не се считат за подобна собственост, се считат за зареждане и подлежат на облагане. Обувката с пари включва не само пари, но и физическо имущество, като например тела. Ипотечното зареждане се отнася до всяко намаляване на дълга, което се постига чрез транзакцията. По този начин сумата на дълга, поета с заместващото имущество, трябва да бъде равна или по-голяма от стойността на дълга, отстъпен при продажба на отказан имот. (За повече информация за борсите с подобна натура, прочетете Trade Properties, за да поддържате таксанта в залива .)
Правила за инвеститорите
Инвеститорът трябва да използва квалифициран посредник. Квалифициран посредник е агент, който улеснява процеса на размяна 1031, до голяма степен чрез задържане на нетни постъпления от преотстъпения имот, преди те да бъдат инвестирани отново в заменящия имот. Само квалифициран посредник може да държи тези средства по време на размяната. Федерацията на състезателите по обмен подробно описва ролята на квалифицирания посредник в процеса на обмен 1031.
Инвеститорът има два срока:
- Четиридесет и пет дни след продажбата на преотстъпения имот той трябва да предостави писмен списък на квалифициран заместващ имот на квалифицирана страна на борсата, обикновено на посредника. Има и няколко правила, които ограничават броя на имотите, които могат да бъдат идентифицирани. Освен това, той трябва да закупи общата стойност на квалифицираните заместващи активи в рамките на 180 дни от продажбата на преотстъпения актив или 180 дни след датата на падежа на данъчната му декларация за тази година, което се случи първо.
1031 Размяна, стъпка по стъпка
При типична сделка инвеститор решава да продаде инвестиционен имот и да инвестира постъпленията от всяка печалба в друг имот.
- За да постигне това по ефикасен за данъците начин, инвеститорът сключва споразумение за обмен 1031 с квалифициран посредник и пуска оригиналния имот за продажба. В същото време инвеститорът започва да търси резервни имоти. В деня, в който инвеститорът продаде оригиналния имот (отказан имот), нетните постъпления след заплащане на всички разходи се изпращат на специална сметка, създадена от квалифицирания посредник. Инвеститорът след това влиза в периода на идентификация и разполага точно с 45 дни за изготвяне на списък с квалифицирани заместващи имоти и 180 дни за затваряне на заместващия имот през периода на размяна.Използвайки цялата постъпление от продажбата на преотстъпения имот, инвеститорът затваря на нова инвестиционна собственост или имоти. Квалифицираният посредник отпуска тези средства на заглавната компания, специалната сметка е закрита и транзакцията е приключена.
Заемане срещу собствен капитал
Инвеститорите, които са натрупали значителен собствен капитал или в личния си дом, или в инвестиционния имот, могат просто да изберат да рефинансират своите имоти и да изтеглят собствен капитал, за да направят допълнителни инвестиции, да подобрят жилището или за други цели. Наредбите варират от държава до държава.
При типичен сценарий, заемодателят ще заема 80% от комбинирания заем на стойност или 50% от справедливата пазарна стойност на имота, в зависимост от това, кое от двете е по-малко. Например, при имот на стойност 240 000 долара със заем от 100 000 долара, най-много кредитополучател може да извлече е 92 000 долара (240 000 х 80% - 100 000 долара).
Възможността за заемане ще зависи също от кредитния рейтинг на кредитополучателя, от съществуващото им съотношение дълг към собствен капитал и от съотношението им към дълга към дохода. Въпреки че тази стратегия е малко по-рискова, за тези, които могат да се справят с допълнителния дълг, тя може да помогне за изграждането на богатство, без да се налага да влизат в размяна 1031 или да продават имот. (За да научите повече за заемите за собствен капитал, прочетете Заема за собствен капитал: какво е и как работи .)
Отлагане на данъци върху продажбата на жилище
Печалбите от продажбата на основното лично местопребиваване на данъкоплатеца са изключени от облагането с капиталова печалба до 500 000 долара за брачни двойки и 250 000 долара за самотни лица, ако данъкоплатецът е живял в дома през две от последните пет години. Освен това, ако печалбите от продажбата на основното местожителство на данъкоплатеца са по-големи от тези изключения, данъкоплатецът може също да инвестира тази част чрез размяна 1031.
Инвеститорите, които живеят в райони, в които ценностите на дома се оценяват, могат да използват стратегия за търговия, за да изградят личното си богатство и да сведат до минимум данъците в същото време. (За да научите повече за данъчните последици от продажбата на вашия дом, прочетете дали продажбата ви в дома ще ви напусне с данъчен шок? )
Приспадане на ипотечни лихви
Собствениците на жилища могат да приспаднат частта от ипотечните си кредити, дължими на лихвените плащания в своите данъчни декларации. Тези плащания са по-високи през първите години на ипотеката и постепенно намаляват с изплащането на ипотеката. (в приспадането на ипотечния лихвен данък .)
Долния ред
Има много възможности на разположение на собственика на недвижими имоти, който търси да продаде, като свежда до минимум данъчното задължение.
- Борсата 1031 позволява възвръщаемостта от продажба да бъде реинвестирана в собственост от подобен вид. Заемът за собствен капитал се докосва директно до стойността на имота и може да се използва за различни цели. Продажбата на основно жилище отговаря на условията за специално данъчно третиране. Ипотечните лихви могат да бъдат приспаднати в данъчно време.
Личното ви положение ще диктува коя от тези опции е подходяща за вас, но която и да е от тях ще ви помогне да извлечете максимума от инвестицията си в недвижими имоти.
За свързаното четене вижте Данъчен грунд за собствениците на жилища .
