Използване на вашата ira за закупуване на недвижими имоти

Съдържание

• Правилният ИРА за собственост
• Какво е и не е твое
• Извършване на покупката в IRA
• Притежаване на имота в IRA
• Продажба на имота в IRA
• Плюсове и минуси на собственост в IRA
• Долния ред

Що се отнася до IRAs, финансовите активи - акции, облигации и взаимни фондове или фондови борси (ETFs) - са обичайните заподозрени за инвестиции. Все пак е възможно да държите недвижими имоти във вашия Roth IRA при определени условия. Можете да закупите еднофамилни или мултиплексни жилища, жилищни сгради, търговски имоти като магазини за търговия на дребно, хотели или офис комплекси, сурова земя и партиди, и дори фишове за лодки.

Все пак не е толкова лесно, колкото да закупите няколкостотин акции. Ако искате да се потопите в покупки на имоти чрез собствения си насочен IRA, трябва да знаете правилата - и има много от тях.

Ключови заведения

• Можете да държите недвижими имоти във вашия IRA, но ще ви трябва самостоятелно насочен IRA, за да го направите. Всеки имот, който купувате, трябва да бъде строго за инвестиционни цели: Вие и членовете на семейството не можете да го използвате. Закупуване на недвижими имоти в рамките на обикновено ИРА изисква плащане в брой, а всички разходи за собственост трябва да се плащат от IRA.Задържането на недвижими имоти във вашата IRA може да бъде сложно, с данъчни проблеми и бюрокрация. Но, от друга страна, имотът може да ви осигури добра (или голяма) норма на възвръщаемост и да разнообрази вашето портфолио.

Правилният IRA за закупуване на инвестиционна собственост

На първо място, вашият IRA трябва да се самонасочи. Терминът „самостоятелно насочен“ означава, че алтернативни инвестиции се приемат или предлагат от попечителя на IRA, финансовата институция или компания, отговорна за изискванията за водене на отчетност и отчитане на IRS. Самостоятелната IRA е независима от всякакво посредничество, банка или инвестиционна компания, която би взела решения вместо вас (повечето брокерски сметки не позволяват притежаване на недвижими имоти, така или иначе).

За да купувате и притежавате собственост чрез вашия IRA, все още ще ви трябва попечител, предприятие, специализирано в самостоятелни акаунти, които ще управляват транзакцията, свързаната с тях документация и финансовото отчитане. Всичко минава през попечителя, за да ви предпази от нарушаване на строгите правила относно тези видове сделки с недвижими имоти.

Както бихте очаквали, попечителят ще начисли такса за услугата. Това обаче няма да ви посъветва как да структурирате най-добре своите участия. Работата на този попечител е да се справя с работата в бек офиса.

Преди да разгледаме останалите правила, разберете този основен факт: Вие и вашата ИРА сте две отделни единици. Вашият IRA е собственик на имота - вие не го правите. Всъщност заглавието на имота ще се чете "XYZ Trust Company skrbник (FBO) IRA."

Какво е и не е твое

Вашият имот трябва да е чисто инвестиция. Не можете да го използвате като дом за почивка, място за живеене на децата си, втори дом или офис за вашия бизнес. Тези правила се отнасят за вас и за хората, които IRS счита за „дисквалифицирани“. И така, кой се счита за дисквалифициран човек?

• Вашият съпруг Вашите родители, баби и прадядовци Вашите деца и техните съпрузи, внуци и праправнуци Доставчици на услуги на вашата организация IRAAny, която притежава повече от 50% от имота

Освен това не можете да закупите имота от един от тези дисквалифицирани хора - това се нарича самостоятелна сделка - нито IRA може да закупи собственост, която вече притежавате. Можете да научите повече за забранените транзакции в раздел 4.72.11.2.1 от Ръководството за вътрешни приходи.

Извършване на покупката

Вашият баланс на IRA ще трябва да бъде доста висок, защото получаването на ипотека за закупуване на собственост в IRA не е лесно. Вероятно ще трябва да платите в брой, което не само отнема голяма хапка от сметката, но и се отразява на степента на възвръщаемост по пътя.

Инвеститорите в недвижими имоти често отлагат малка сума и се възползват от все още сравнително ниски лихвени проценти, за да стимулират покупката, считайки, че могат да спечелят повече пари от имота, отколкото ще плащат с лихва. Ако не можете да финансирате покупката на недвижими имоти, губите този потенциал за значителна възвръщаемост на инвестицията (ROI).

Някои банки ще обмислят заеми за този вид сделка, но това представлява друг проблем: Всякакви приходи от имота могат да се считат за несвързан с облагаемия бизнес доход (UBTI). Можете да научите повече за UBTI от раздел 511 404 от Кодекса за вътрешните приходи на IRS (IRC).

Притежаване на имота

Тъй като вашият IRA не плаща данъци, не можете да се възползвате от приспаданията, които идват със собственост на недвижими имоти. Тъй като сте платили в брой, няма плащания по ипотечни лихви, които да се приспадат. Нито получавате ползите от приспадане на данъци върху собствеността или амортизация. Ако вашият имот генерира доход от наем, всяка част от него се връща веднага във вашия IRA. Тъй като не сте собственик на имота, не можете да джобовете никой от доходите. (Разбира се, в крайна сметка ще получите парите, когато направите тегления от сметката при пенсиониране.)

От светлата страна, нито един от разходите за поддръжка или други свързани с това притежаване на недвижими имоти не излиза от джоба ви. IRA плаща за всичко. Това обаче не е без недостатъци. Всеки долар, който излиза от Вашата IRA, е долар, който вече не получава няколко десетилетия, за да оцени без данък.

Един огромен риск: разходи за поддръжка, които източват парите на Вашата IRA и водят до скъпи неустойки, ако „надвишите принос“ в акаунта за покриването им.

И какво се случва, ако собствеността понесе поредица от големи разходи, които изтласкват баланса ви в IRA толкова ниско, че акаунтът няма достатъчно пари, за да го плати? Не забравяйте, че не можете да плащате за нищо, свързано с този имот, от собствения си джоб, а вноските на IRA са ограничени: Можете да депозирате $ 6 000 - $ 7 000, ако сте на 50 или повече години, през 2020 г.

Ако това не покрива ремонта и трябва да депозирате повече, вие сте на куката за санкции, свързани с допринасяне твърде много. Това е значителен риск, тъй като имуществото често може да изисква скъпо поддържане, а доходите, които получавате от наеми, може да не покрият това, което трябва да похарчите през година с висока поддръжка.

Продажба на имота в IRA

За да продадете имота си, изработете продажната цена точно както бихте направили с всеки друг холдинг за недвижими имоти. След като и двете страни се споразумеят за цена и условия, изискайте вашия попечител да продаде имота от името на вашия IRA. Всички пари ще се върнат във вашата IRA или без данък, или без данъци, в зависимост от състава на вашата IRA.

Последно съображение: ликвидност. Колко лесно е да се измъкнете от инвестицията? Със запасите е сравнително лесно. Понякога можете да си върнете парите за секунди. За разлика от тях, недвижимите имоти са печално неликвидна инвестиция. Може да отнеме много време, за да се освободите, и можете да загубите пари по пътя. Тъй като осем милиона души научиха през Голямата рецесия от 2008 г., можете да се окажете с актив, който струва по-малко от сумата, която дължите за него.

Плюсове и минуси на собственост в IRA

Споменахме толкова много затруднения и недостатъци, в този момент може би се чудите дали има някакъв смисъл да влагате собственост в IRA. В исторически план недвижимите имоти са били добри дългосрочни инвестиции, тъй като стойностите на имотите се увеличават с течение на времето, а дългосрочното поскъпване върви ръка за ръка с дългосрочния инвестиционен хоризонт на пенсионната сметка. В краткосрочен план всеки доход, който генерира имотът, е защитен от данъци в рамките на IRA. И накрая, като твърд актив, недвижимите имоти помагат за разнообразяване на портфейл, иначе инвестиран в акции и други ценни книжа - не най-лошата идея в света.

Професионалисти

• Недвижимите имоти помагат за разнообразяване на портфолиото, често се движат в противовес на финансовите пазари.

• Недвижимите имоти са оценени исторически с течение на времето, идеални за дългосрочния инвестиционен хоризонт на IRA.

• Недвижимите имоти могат да осигурят постоянен поток от приходи от наеми, а всеки приход от наем, който събирате, расте без данъци в рамките на IRA.

• Можете да купувате, продавате, обръщате и натрупвате имоти.

Против

• Трябва да настроите самостоятелно насочен IRA с попечител.

• Не можете да претендирате за приспадане на данъци върху собствеността, лихви по ипотека, амортизация и други разходи, свързани с имуществото.

• Всички разходи, ремонти и разходи за поддръжка трябва да се плащат със средства на IRA, а вие трябва да плащате на други, които да ги правят и стопанисват имота.

• Вие и вашите роднини не можете да живеете в или да управлявате бизнес извън имота.

Долния ред

Използването на IRA за закупуване на инвестиционен имот не е за слабо сърце, нито е за някой, който не е запознат с различните видове индивидуални пенсионни сметки. Инвестирането в недвижими имоти от всякакъв тип е доста рисковано или в най-добрия случай висока поддръжка; за IRA обаче недвижимите имоти са особено рисков избор. Не само стойностите на свойствата могат да падат, а не да се повишават; годината на значителни разходи за поддръжка може също да ви наложи наказания, ако вашият доход и лимитът на вноската на IRA не покриват ремонти, които не можете да си позволите да игнорирате.

Освен ако нямате време и опит да управлявате недвижими имоти, вероятно сте най-добри с повече основни стратегии за вашия IRA. Или помислете за секюритизирани опции за недвижими имоти, като инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) или взаимни фондове и ETFs, които инвестират в имоти. Това са индиректна форма на собственост върху собствеността, но те са по-просто, по-ликвидно предложение - и те също могат да бъдат държани в обикновени ИРА.