Рефинансирането на ипотека означава изплащане на съществуващ заем и замяната му с нов. Има много причини, поради които собствениците на жилища рефинансират: да получат по-ниска лихва; да съкратят срока на ипотеката си; да конвертирате от ипотека с регулируема ставка (ARM) в ипотека с фиксирана ставка или обратно; да се възползвате от собствения капитал за финансиране на голяма покупка или за консолидиране на дълга.
Тъй като рефинансирането може да струва между 3% и 6% от главницата на заема и - както при първоначалната ипотека - изисква оценка, търсене на собственост и такси за кандидатстване, за собственика на жилището е важно да определи дали рефинансирането е разумно финансово решение.
Рефинансиране за осигуряване на по-ниска лихва
Една от най-добрите причини за рефинансиране е да намалите лихвения процент по съществуващия заем. В исторически план правилото е, че рефинансирането е добра идея, ако можете да намалите лихвения процент с поне 2%. Въпреки това, много кредитори казват, че 1% спестявания са достатъчни за стимул за рефинансиране.
Ключови заведения
- По-ниската лихва върху вашата ипотека е една от най-добрите причини за рефинансиране. Когато лихвените проценти спаднат, помислете за рефинансиране, за да съкратите срока на вашата ипотека и заплатете значително по-малко лихвени плащания. Преминаване към ипотека с фиксиран лихвен процент - или към регулируема - голяма - може да има смисъл в зависимост от ставките и колко дълго смятате да останете в сегашния си дом. Привличането на собствен капитал или консолидиране на дълга може да бъде основателни причини за рефинансиране - или ако това стане, понякога може да влоши капана на дълга.
Намаляването на лихвения процент не само ви помага да спестите пари, но и увеличава процента, с който изграждате собствен капитал в дома си, и може да намали размера на месечното ви плащане. Например, 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент с 9% лихва за жилище от 100 000 долара има плащане на главница и лихва от 804, 62 долара. Същият заем при 4, 5% намалява плащането ви до $ 506, 69.
Рефинансиране за съкращаване на срока на заема
Когато лихвените проценти спадат, собствениците на жилища често имат възможност да рефинансират съществуващ заем за друг заем, който без много промяна в месечното плащане има значително по-кратък срок. За 30-годишна ипотека с фиксирана лихва върху жилище от 100 000 долара, рефинансирането от 9% на 5, 5% може да съкрати срока на половина до 15 години само с лека промяна в месечното плащане от $ 804, 62 на $ 817, 08.
Рефинансиране за конвертиране в ипотека с регулируема или фиксирана ставка
Докато ARM често започват да предлагат по-ниски лихви от ипотеките с фиксирана лихва, периодичните корекции могат да доведат до повишаване на процента, което е по-високо от процента, наличен чрез ипотека с фиксирана лихва. Когато това се случи, превръщането в ипотека с фиксиран лихвен резултат води до по-нисък лихвен процент и елиминира безпокойството относно бъдещите повишения на лихвите.
Обратно, превръщането от заем с фиксирана лихва в ARM може да бъде стабилна финансова стратегия, ако лихвените проценти намаляват. Ако лихвените проценти продължават да падат, периодичните корекции на лихвените проценти на ARM водят до намаляване на ставките и по-малки месечни плащания по ипотечни кредити, елиминирайки необходимостта от рефинансиране при всеки спад на ставките. С повишаването на лихвите по ипотечните кредити, от друга страна, това би било неразумна стратегия.
Превръщането в ARM, което често има по-ниско месечно плащане от ипотека за определен срок, може да бъде добра идея за собствениците на жилища, които не планират да останат в дома си повече от няколко години. Ако лихвените проценти спадат, тези собственици на жилища могат да намалят лихвения процент и кредита за месечно плащане, но няма да се налага да се притесняват за бъдещи по-високи лихви, защото няма да живеят в дома достатъчно дълго.
Рефинансиране за докосване на собствен капитал или консолидиране на дълга
Докато споменатите по-горе причини за рефинансиране са финансово стабилни, рефинансирането на ипотека може да бъде хлъзгав наклон към безкраен дълг.
Собствениците на жилища често имат достъп до собствения капитал в домовете си, за да покрият големи разходи, като например разходи за реконструкция на дома или образование в колеж на дете. Тези собственици на жилища могат да оправдаят рефинансирането с факта, че ремоделирането добавя стойност на жилището или че лихвеният процент по ипотечния кредит е по-нисък от ставката за пари, взети назаем от друг източник.
Друго оправдание е, че лихвата по ипотечните кредити е облагаема с данъци. Въпреки че тези аргументи може да са верни, увеличаването на броя на годините, които дължите върху ипотеката, рядко е интелигентно финансово решение, нито пък харчите долар за лихва, за да получите 30- приспадане на данък. Също така имайте предвид, че откакто влезе в сила Законът за намаляване на данъците и работните места, размерът на заема, по който можете да приспадате лихвите, е спаднал от 1 милион на 750 000 долара, ако сте закупили къщата си след 15 декември 2017 г.
Много собственици на жилища рефинансират, за да консолидират дълга си. По номинална стойност замяната на дълг с висока лихва с ипотека с ниска лихва е добра идея. За съжаление рефинансирането не носи автоматично финансово благоразумие. Направете тази стъпка само ако сте убедени, че можете да устоите на изкушението да харчите, след като рефинансирането ви освободи от дълга.
Необходими са години, за да възстановите 3% до 6% от главницата, която рефинансира разходите, така че не го правете, освен ако не планирате да останете в сегашния си дом за повече от няколко години.
Имайте предвид, че голям процент от хората, които някога са генерирали дълг с висока лихва по кредитни карти, автомобили и други покупки, просто ще го направят отново, след като ипотечното рефинансиране им предостави наличния кредит за това. Това създава моментална четворна загуба, съставена от пропилени такси за рефинансиране, загубен собствен капитал в къщата, допълнителни години на увеличени лихвени плащания по новата ипотека и връщане на дълг с висока лихва, след като кредитните карти отново бъдат смесени - възможното резултатът е безкрайно продължаване на дълговия цикъл и евентуален фалит.
Долния ред
Рефинансирането може да бъде голям финансов ход, ако намали плащането на ипотека, съкрати срока на заема ви или ви помогне да изградите капитал по-бързо. Когато се използва внимателно, тя може да бъде и ценен инструмент за привеждане на дълга под контрол. Преди да рефинансирате, разгледайте внимателно финансовото си състояние и се запитайте: Колко време смятам да продължа да живея в къщата? Колко пари ще спестя чрез рефинансиране?
Законът за намаляване на данъците и работните места промени размера на заема, от който можете да извадите лихва: той е спаднал от 1 милион на 750 000 долара, ако сте закупили къщата си след 15 декември 2017 г.
Отново имайте предвид, че рефинансирането струва от 3% до 6% от главницата по кредита. Необходими са години за възстановяване на тази цена с спестяванията, генерирани от по-нисък лихвен процент или по-кратък срок. Така че, ако не планирате да останете в дома повече от няколко години, цената на рефинансирането може да отмени някоя от потенциалните спестявания. Освен това си струва да запомните, че здрав собственик на жилища винаги търси начини да намали дълга, да изгради собствен капитал, да спести пари и да премахне плащането на ипотека. Вземането на пари от вашия собствен капитал, когато рефинансирате, не помага за постигането на нито една от тези цели.
