Ще се изплати ли реновирането на дома ви?

Ремоделирането на определени зони на еднофамилна къща е отличен начин собствениците на жилища да добавят повишена функционалност и красота към имот за сметка на някой друг. Избирайки правилния проект за подобряване на вашето жилищно пространство, значителна част от разходите могат да бъдат прехвърлени на бъдещите собственици под формата на увеличени стойности на имотите.

Ключови заведения

• Ремоделирането може да увеличи възвръщаемостта на инвестицията (ROI) на къща. Дървените палуби, подмяната на прозорци и модернизацията на кухнята и банята водят до най-високата възвръщаемост на инвестициите. За възстановяване на разходите проектите за преустройство обикновено трябва да поправят дизайнерски или структурен недостатък, за да спестят разходите за строителството. Цената за обновяване на имоти под наем може да бъде възстановена по време на продажба, но също така и с повишени наемни цени, командвани от актуализирани домове. Заемите за собствен капитал са един от начините за финансиране на проекти за обновяване, като позволяват плащания само за лихви, докато имотът бъде продаден и възстановените разходи. Една от най-големите грешки при обновяването е подобряването на дом, надвишаващ средното за съседните къщи. Цените на жилищата обикновено отразяват вкуса на местните купувачи на жилища и сумата, която са готови да платят.

Какво да вземете предвид преди реновирането

Възвръщаемостта на инвестицията (ROI) на всеки даден проект за обновяване е функция от местните пазарни характеристики, състоянието на пазара на жилищни недвижими имоти, когато имотът се продава, и качеството на извършената работа. Исторически и средно, някои проекти, като добавяне на дървена палуба, модернизиране на кухнята и банята и подмяна на прозорци, показаха най-голямата възвръщаемост на инвестициите, независимо от местоположението на имота или състоянието на пазара на жилищни имоти.

По-големите реновировки не винаги са по-добри, тъй като харченето на повече не винаги осигурява по-голямо създаване на стойност.

Ако обаче проектът за реконструкция не е предназначен да коригира структурен проблем или недостатък на дизайна, е малко вероятно собственикът на жилище да спечели повече от разходите за строителство. Ако възстановяването на разходите е толкова важно съображение, колкото увеличеното удоволствие от подобряването на имота, тогава собствениците на жилища трябва да вземат предвид вкусовете на бъдещите купувачи, когато решават кои проекти да преследват.

За инвеститорите, премоделиращи имотите под наем, разходите за подобряването му могат да бъдат възстановени не само в момента на продажба, но и чрез повишените наемни цени, командвани от актуализирани резиденции.

Все пак собствениците на жилища трябва да внимават кои проекти избират да завършат, тъй като потенциалните печалби на стойност могат да бъдат реализирани само дотолкова, доколкото има купувачи, готови да платят за реновирането.

Помислете за вашето местоположение

При разглеждането на всеки тип проект е от съществено значение да се гарантира, че направените подобрения са подходящи за конкретния тип жилище и местна собственост. Една грешка, която собствениците на жилища често правят е подобряването на домовете им доста над средното за съседните къщи. Купувачите са привлечени от определени квартали заради услугите, разположени наблизо, и защото къщите в този район се продават в ценовия диапазон на този купувач. Въпреки че една къща, подобрена доста над другите в близост, все още може да получи същото ниво на интерес в сравнение с други, които се предлагат на пазара, е малко вероятно тя да получи премия доста над средното, просто заради допълнителните подобрения.

Агентите за недвижими имоти ще знаят, когато увеличението на процентната стойност е по-високо за домовете със средни или по-ниски от средните цени в даден квартал и по-ниски за къщи на цени в горната част на съответните пазари. По време на тези периоди на засилена икономическа активност и повишено търсене на недвижими имоти подобренията ще имат най-голямо влияние върху пазарната стойност на дома.

Времето също ще окаже влияние върху способността на подобрението да увеличава стойностите на собствеността. Извършването на структурни или дизайнерски подобрения, като строителни допълнения или довършителни пространства, ще добави стойност за по-дълъг период от време, отколкото, да речем, актуализации на кухни и бани или технологични подобрения, като например нови климатични системи, тъй като последните имат тенденция да остаряват. във времето.

Географското местоположение също ще има голямо влияние върху най-бързата или най-голяма изплащане от проектите. Например, времето за поддръжка и разходите на наземните басейни затрудняват възстановяването на разходите за монтаж, а в някои случаи ще намалят общата стойност на дома. Това обаче може да не е така в южните райони на САЩ, където продължителните периоди на изключително горещо време правят басейните ценно допълнение за някои собственици на жилища.

Как правителството може да помогне

Тъй като ипотечните лихви се приспадат от данъците върху доходите, чичо Сам може да помогне за субсидиране на подобряването на дома, което прави разходите за строителството още по-малко обременяващи за собствениците на имоти.

За по-малкото срещу рисковете собствениците на имоти, които са натрупали адекватен капитал в домовете си, могат да използват финансови инструменти, като рефинансиране на парични средства или заем от собствен капитал, за да финансират своите строителни проекти. Използвайки тези методи, единствените парични средства, необходими за изпълнение на планираните проекти, са лихвените плащания за поддържане на кредитите, които в повечето случаи са необлагаеми с данъци. Главницата може да бъде възстановена, когато имотът е окончателно продаден.

Проект възвръща инвестиции

Крайната причина да се предприеме всеки проект за реконструкция на дома като собственик-обитател е удоволствието, получено от живота в обновен дом. За тези, които се надяват също да спечелят от прекрояване, има няколко източника, които предлагат поглед върху очакваната възвръщаемост на конкретни проекти. Например, списание REALTOR® публикува годишен доклад за разходите и стойността, който сравнява разходите за общи проекти за реконструкция и показва възвръщаемостта, която собствениците на жилища могат да очакват. Тези оценки на възвръщаемостта се основават на основите на пазара на жилищните имоти по това време, както и на средната цена на строителството.

Таблица 1 съдържа средни национални оценки, но собствениците на жилища могат да намерят по-конкретна информация в Remodeling Online, предлагайки еднакви оценки за различни географски райони на САЩ Тези средни граници на възвръщаемост за най-често срещаните проекти за ремоделиране дават на бъдещите продавачи широка индикация за кои проекти имат най-голяма вероятност за връщане на голяма част от цената на проекта при продажба. Разликите в средното възстановяване се обясняват с обхвата и качеството на извършената работа, като по-малките, не толкова полезни проекти са в долния край на диапазона.

Средно възстановяване на разходите за обновяване / ремоделиране
Обновяване / прекроявам	Възстановяване на средна цена
Добавка за дървена палуба	80-85%
Замяна на сайдинг	75-83%
Реконструкция на малка кухня	75-83%
Подмяна на прозорец	75-80%
Ремоделиране на баня	70-78%
Основен кухненски ремодел	70-78%
Реконструкция на таванска спалня	65-76%
Ремодел на мазе	65-75%
Двуетажна добавка	65-74%
Гараж Допълнение	60-70%