Съдържание
- 1. Отворете Escrow акаунт
- 2. Търсене и застраховане на дялове
- 3. Наемете адвокат
- 4. Договаряйте процедурни разходи
- 5. Завършете домашната инспекция
- 6. Завършете инспекцията на вредители
- 7. Преговаряне на офертата
- 8. Заключете лихвения процент
- 9. Премахване на непредвидени ситуации
- 10. Изисквания за срочно финансиране
- 11. Последно ръководство
- 12. Разберете документите
- Допълнителна миля: Предоставяне на ипотека
- Долния ред
Сделката с недвижими имоти обикновено е дълго и стресиращо упражнение, което включва много стъпки и процедурни формалности. Затварянето се случва, когато подпишете документите, които правят къщата ваша, но преди да настъпи този съдбовен ден, трябва да се случи дълъг списък от неща. Ето 12 стъпки, които трябва да направите от момента, в който офертата ви бъде приета, до момента, в който получите ключовете от новия си дом.
12 стъпки за приключване на сделка за недвижими имоти
1. Отворете Escrow акаунт
Профил за дескрипция се държи от трета страна от името на купувача и продавача. Тъй като продажбата на дома включва множество стъпки, предприети в продължение на няколко седмици, най-добрият начин да се предотврати измама или на продавача, или на купувача, е неутралната трета страна да държи всички пари и документи, свързани с транзакцията, докато всичко не бъде уредено., След като всички процедурни формалности приключат, парите и документите се преместват от попечителството на escrow сметката на продавача и купувача, като по този начин се гарантира сигурна транзакция.
Ключови заведения
- Сделките с недвижими имоти обикновено се завършват за период от седмици и имат много движещи се части. Сложността им е добра причина да наемете адвокат, който да ви води през процеса. Не се изкушавайте да пропуснете стъпки: Това може да ви струва.
2. Търсене и застраховане на дялове
Застраховката за търсене на титла и заглавие осигуряват спокойствие и правна гаранция, така че когато купувате имот, никой друг не може да се опита да го поиска по-късно, независимо дали става въпрос за завъртял роднина, който е останал извън завещание или агенция за събиране на данъци, която не е платил таксата си. Търсенето на заглавие е преглед на публичните записи, за да се определи и потвърди законната собственост на даден имот и да се установи кои претенции, ако има такива, има върху имота. Ако има някакви претенции, те може да се наложи да бъдат решени преди купувачът да получи имота.
Застраховката за собственост е застраховка за обезщетение, която защитава притежателя от финансови загуби, претърпени от дефекти в правото на собственост върху имот. Той защитава както собствениците на недвижими имоти, така и заемодателите срещу загуби или щети, произтичащи от залог, тежести или дефекти в правото на собственост или действителната собственост върху имот.
3. Наемете адвокат
Въпреки че получаването на правна помощ не е задължително, винаги е по-добре да получите професионално правно становище относно заключителните си документи. Сложният жаргон в тях може да бъде труден за разбиране дори за добре образовани индивиди. Срещу подходяща такса мнението на опитен адвокат по недвижими имоти може да предложи множество предимства, включително намеци за евентуални проблеми в документацията. В някои държави може да се изисква участие на адвокат, който да урежда приключването.
4. Договаряйте процедурни разходи
От откриването на ескроу акаунт до наемането на адвокат за недвижими имоти, всички участващи услуги и организации струват пари, които могат да превърнат снежна топка в голяма сума. Много такива услуги се възползват от невежеството на потребителите, като събират високи такси. Нежелани такси, поредица от такси, които кредитор налага при закриване на ипотека, които често са неочаквани от кредитополучателя и не са ясно обяснени от кредитора, могат да бъдат големи разходи.
Нежеланите такси включват елементи като административни такси, такси за преглед на заявления, такси за преглед на оценката, допълнителни такси, такси за обработка и такси за сетълмент. Дори таксите за законни услуги за затваряне могат да бъдат завишени. Ако сте готови да говорите и да издържате, обикновено можете да получите такси за боклуци и други такси елиминирани или поне намалени, преди да преминете към затварянето.
Проверките на дома и вредителите са от решаващо значение, за да ви попречат да купувате имот със скрити и скъпи проблеми.
5. Завършете домашната инспекция
Инспекция на дома, физически преглед на състоянието на имот, е необходима стъпка, за да знаете за всички проблеми с имота и да разгледате околностите му. Ако по време на проверката откриете сериозен проблем с дома, ще имате възможност да се откажете от сделката, помолете продавача да го поправи или да накара продавача да плати, за да го оправи (стига покупката ви) офертата включва непредвидена домашна инспекция).
6. Завършете инспекцията на вредители
Инспекцията на вредители е отделна от инспекцията на дома и включва специалист, който се уверява, че в дома ви няма насекоми, унищожаващи дървесина, като термити или дърводелски мравки. Вредителите могат да бъдат пагубни за имоти, направени предимно от дървен материал, и много ипотечни компании изискват дори и дребни проблеми с вредителите да бъдат отстранени, преди да можете да приключите сделката.
Дори малка зараза може да се разпространи, за да стане много разрушителна и следователно скъпа за поправяне. Вредителите, унищожаващи дървесината, могат да бъдат елиминирани, но ще искате да сте сигурни, че проблемът може да бъде решен за разумна цена (или за цена, която продавачът е готов и способен да плати), преди да завършите покупката. Инспекциите на вредители са законово изисквани в някои щати и незадължителни в други.
7. Преговаряне на офертата
Дори когато вашата оферта за покупка вече е приета, ако проверките разкрият някакви проблеми, може да искате да предоговаряте покупната цена на дома, за да отразява цената на необходимите ремонти. Можете също така да запазите изкупната цена същата, но се опитайте да накарате продавача да плати за ремонт. Дори и да купувате имота „такъв, какъвто е“, няма нищо лошо да попитате. Можете също така да се откажете назад без наказание, ако бъде установен основен проблем, който продавачът не може или не иска да поправи.
8. Заключете лихвения процент
Лихвените проценти, включително тези, предлагани върху ипотеката, могат да бъдат променливи и подлежат на промяна. Цените са обект на множество фактори, като географски регион, вид имот, вид на заявения заем и кредитната оценка на кандидата.
Препоръчително е, ако изобщо е възможно предварително да фиксирате лихвения процент по кредита, вместо да сте в полза на колебанията на пазара, което би могло да доведе до повишаване на лихвите, преди да финализирате покупката си. Дори ръстът на ставка с 0, 25% може значително да увеличи сумата на погасяване и / или наемане.
Уверете се, че знаете дали непредвидените обстоятелства във вашия договор подлежат на активно или пасивно одобрение и следвайте правилата съответно.
9. Премахване на непредвидени ситуации
Вашата оферта за недвижими имоти трябва да зависи от следните пет неща:
- Получаване на финансиране с лихва, която да не надвишава това, което можете да си позволитеПогледът на дома не разкрива някакви големи проблеми с домаПродавачът разкрива напълно известни проблеми с домаПроверка на вредители, не разкрива никакви големи зарази или щети върху домаПродавачът попълва договореното ремонти
Такива непредвидени ситуации трябва да бъдат премахнати писмено до определени дати, посочени в офертата ви за покупка, процес, известен като активно одобрение. В някои договори за покупка обаче условностите подлежат на пасивно одобрение (известно още като конструктивно одобрение), което означава, че ако не ги протестирате в определените им срокове, те се считат за одобрени. Важно е купувачите да разберат процеса на одобрение и да предприемат необходимите действия до необходимите дати.
10. Изисквания за срочно финансиране
Най-вероятно сте депозирали сериозни пари, когато сте подписали договора за покупко-продажба, което е депозит, направен на продавача, показващ добросъвестността, сериозността и истинския интерес на купувача към имотната сделка. Ако купувачът отстъпи, спечелените пари отиват на продавача като компенсация. Ако продавачът отстъпи, парите се връщат на купувача.
За да завършите покупката си, ще трябва да депозирате допълнителни средства в дескроу. Тъй като първоначалните спечелени пари обикновено се прилагат за авансовото плащане, важно е да се организира различните допълнителни плащания, необходими в различно време, преди сключването на сделката. Ако не го направите, това може да доведе до анулиране на сделката, спечелените пари отиват на продавача и все още ще бъдете таксувани за различните услуги, които сте използвали преди сделката да се разпадне.
11. Последно ръководство
Една от последните стъпки, преди да подпишете заключителните си документи, трябва да бъде разходката през имота последен път. Искате да сте сигурни, че не са възникнали повреди след последната ви проверка в дома, необходимите корекции са извършени от продавача, не са открити нови проблеми и не е премахнато нищо, което е включено в споразумението за покупка.
12. Разберете документите
Документацията е от решаващо значение за сключването на сделка за собственост. Въпреки че има куп документи, пълни със сложни юридически термини и жаргон, трябва да прочетете всичко сами. Ако не разбирате нещо, потърсете го в интернет или се консултирайте с адвокат за недвижими имоти. Вашият агент също ще бъде полезен, за да осмисли всеки сложен правен език.
Въпреки че може да почувствате натиск от хората, които чакат да подпишете документите си - като нотариуса или ипотечния кредитор - прочетете внимателно всяка страница, тъй като финият отпечатък може да окаже голямо влияние за години напред. По-специално се уверете, че лихвеният процент е правилен и всички други договорени условия, като например неустойка за предварително плащане, са ясно посочени. В по-общ план, сравнете разходите си за затваряне с оценката за добросъвестност, която ви беше дадена в началото на процеса, и се хвърлете в съответствие с всички такси, които смятате за нелегитимни.
Преминаване на допълнителната миля: Присъединяване към ипотека
Въпреки че не е необходимо предварително одобряване на ипотека за сключване на сделка, това може да ускори процеса. От своя страна, предварителното одобрение може да ви даде повече преговорна сила при договаряне, тъй като това сигнализира на продавача, че имате силна финансова подкрепа. Той също така ви предлага блокиране на лихвите, което означава, че е по-вероятно да осигурите благоприятен лихвен процент.
Предварителното одобрение за ипотека ви позволява да знаете лимита, до който можете да отидете за закупуване на имот. Спестява време и усилия, което ви позволява да търсите само недвижими имоти, които отговарят на вашия бюджет.
Долния ред
Въпреки че може да изглежда, че процесът на затваряне е много сложна работа, струва си време и усилия да се оправят нещата, вместо да бързате и да подписвате сделка, която не разбирате. Бъдете предпазливи за всеки натиск за бързо сключване на сделката. Агентите за недвижими имоти и други организации, които ви помагат, ще искат да ги съкратят, но те няма да се грижат за проблемите, с които можете да се сблъскате в дългосрочен план от лоша сделка.
