Лихвите са все още изключително ниски, но не се очаква да останат там дълго. Трябва ли да рефинансирате, преди да е станало твърде късно? Не е задължително. Ето четири причини, поради които рефинансирането може да е лоша идея.
УЧАСТИЕ: Проучване на инвестиции в недвижими имоти
1. Периодът на равновесие е твърде дълъг.
Периодът на безразличие е броят месеци, които ще ви отнемат, за да възстановите разходите за закриване на нов заем. За да изчислите периода си на безсилие, ще трябва да знаете колко ще бъдат затварящите разходи по новия ви заем и какъв ще бъде новият ви лихвен процент. Трябва да можете да получите оценка на тези цифри от кредитор.
Няма магическо число, което представлява приемлив период на равномерност - зависи от това колко дълго смятате да останете в къщата и колко сте сигурни в това прогнозиране. (Разберете как да определите дали рефинансирането ще ви изведе напред или дори още повече. За повече, вижте как рефинансирането на ипотека засяга вашата нетна стойност. )
2. Дългосрочните разходи са твърде високи.
Рефинансирането за намаляване на месечното плащане е страхотно - освен ако не ви навреди значително в дългосрочен план. Ако сте няколко години в 30-годишна ипотека, сте платили много лихва, но не много главница. Рефинансирането на ипотека за 15 години вероятно ще увеличи месечното ви плащане, вероятно до ниво, което не можете да си позволите. Ако започнете отначало с нова 30-годишна ипотека, започвате с почти толкова главница, колкото сте имали в началото на текущата си ипотека. Докато новата ви лихва ще бъде по-ниска, ще я плащате за 30 години. Така че дългосрочните ви спестявания може да са незначителни или заемът дори да ви струва повече в дългосрочен план.
Ако понижаването на месечното ви плащане означава разликата между постоянното прекъсване на ново, по-ниско плащане и неизпълнението на текущо, по-високо плащане, може да намерите тази дългосрочна реалност приемлива. Но ако можете да си позволите текущото си ипотечно плащане, може и сега. (За свързаното четене вижте Ипотечни кредити: ABCs of Refinancing. )
3. Ще трябва да се преместите в ARM, за да намалите значимо тарифата.
Да речем, че вече имате нисък лихвен процент: 5% върху 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент. Ако рефинансирате в друга 30-годишна фиксирана стойност на 4, 5%, месечните спестявания не биха били значителни, ако не разполагате с ипотека няколко пъти по-голяма от средната за страната.
Получаването на ипотека с регулируема ставка (ARM) може да изглежда страхотна идея. ARM имат най-ниските налични лихвени проценти: Quicken Loans рекламира проценти, например, едва 2, 75%. Рекламираните тарифи са толкова ниски, че може да изглежда лудо да не се възползвате от тях, особено ако планирате да се движите по времето, когато ARM рестартира. Със сигурност пазарът на жилища ще се възстанови след пет или седем години и ще можете да продавате, нали?
Работата е там, че процентите са толкова ниски в момента (около 4, 5% за 30-годишна ипотека с фиксирана лихва) както по исторически, така и по абсолютни стандарти, че няма вероятност да бъдат значително по-ниски в бъдеще. Така че вероятно или ще се сблъскате със значително по-високи лихвени плащания, когато ARM се нулира, ако сте в състояние да рефинансирате изхода си от ARM или ако плащате лихва, ако успеете да продадете и купите друго жилище.
Ако вече имате нисък фиксиран лихвен процент и управлявате плащанията си, може да искате да се придържате към сигурното нещо. Ипотеката с регулируема ставка обикновено е много по-рискована от ипотеката с фиксирана ставка. Може да се изплати и да ви спести хиляди долари - или може да ви струва хиляди долари или дори да ви накара да излезете от дома си. (За свързаното четене, вижте този ARM има зъби. )
УЧАСТИЕ: Проучване на инвестиции в недвижими имоти
4. Не можете да си позволите разходите за затваряне.
Всъщност няма такова нещо като рефинансиране без разходи. Или плащате разходите за затваряне от джоба си, или плащате по-висока лихва. В някои случаи ви е позволено да прехвърляте разходите си за затваряне в заема си, но след това плащате лихва върху тях толкова дълго, колкото имате този заем.
Можете ли да си позволите да похарчите няколко хиляди долара в момента за затваряне на разходите, или имате нужда от тези пари за нещо друго? Ако търсите рефинансиране без разходи, рефинансирането все пак ли си струва при по-високия лихвен процент? Ако гледате как да заложите разходите си за затваряне в заема си, помислете, че 6000 долара при 4, 5% лихва за 30 години ще ви струват приблизително 5000 долара допълнително в дългосрочен план в сравнение с това, че просто плащате парите извън джоба си сега. (За свързаното четене вижте Истинската икономика на рефинансиране на ипотека. )
Долния ред
Единственият човек, който може да реши дали е подходящ момент за рефинансиране, сте вие - и ако искате професионално мнение, ще има по-голяма вероятност да получите безпристрастен отговор от финансов съветник, базиран на такси, отколкото от някой, който иска да ви продаде ипотека. Подробностите за вашата индивидуална ситуация, а не за пазара, трябва да бъдат най-големият определящ фактор за това дали решите да рефинансирате. (За свързаното четене, вижте Внимавайте за ипотечни такси „Нежелана“. )
