Има няколко въпроса, които инвеститорите си задават, когато става въпрос за инвестиране на трудно спечелените пари. Колко ще се върне инвестицията? Колко струва? Но по-важното е, че инвеститорите трябва да се занимават с неговата стойност. Това е особено вярно, когато обмисляте закупуване на инвестиционен имот.
Приходите от имоти, свързани с инвестиции, са в исторически мащаб. Наемите предлагат все по-голям източник на приходи и това е стабилен начин да печелите пари. Но преди да влезете в играта за наем на недвижими имоти, как се прави оценката?
Прочетете, за да разберете някои от най-често срещаните начини за оценка на имот на високо ниво под наем.
Ключови заведения
- Определянето на цената и възвръщаемостта на инвестиционния имот е също толкова важно, колкото и да се установи неговата стойност. Няма решение с един размер за всички, така че може да е необходимо да се приложи комбинация от тези фактори.
4 начина да оцените недвижим имот под наем
Подходът за сравнение на продажбите
Подходът за сравнение на продажбите (SCA) е една от най-разпознаваемите форми за оценка на жилищни недвижими имоти. Това е методът, който най-често се използва от оценители и агенти по недвижими имоти, когато оценяват имоти. Този подход е просто сравнение на подобни домове, които са продадени или наети на местно ниво през даден период от време. Повечето инвеститори ще искат да видят SCA за значителен период от време, за да извлекат всички потенциално възникващи тенденции.
SCA разчита на атрибути или функции за определяне на относителна стойност на цената. Тези стойности могат да се основават на определени характеристики като брой спални и бани, гаражи и / или алеи, басейни, палуби, камини - всичко, което прави един имот уникален и изпъкващ. Цената на квадратен фут е обичайна и лесна за разбиране метрика инвеститорите могат да използват, за да определят къде е тяхната собственост трябва да се оценяват. С други думи, ако градска къща с площ 2 000 кв. Фута наема за 1 долар / квадратен фут, инвеститорите могат разумно да очакват доходи в този балпарк, при условие, че съпоставимите таунхауси в района също са за това.
Имайте предвид, че SCA е донякъде родово - тоест всеки дом има уникалност, която не винаги може да се измери. Купувачите и продавачите имат уникални вкусове и разлики. SCA е предназначен да бъде изходно или разумно мнение, а не перфектен прогнозатор или инструмент за оценка на недвижими имоти. Това също е метод, който трябва да се използва за сравняване със сравнително подобни домове. Така че не работи, ако ще оцените имота, който ви интересува, това е 2000 квадратни метра с гараж, басейн, шест спални и пет пълни бани с друг имот, който има половината от броя на спалните, без басейн и е само 1200 квадратни фута.
Важно е също така инвеститорите да използват сертифициран оценител или агент за недвижими имоти, когато искат сравнителен анализ на пазара. Това намалява риска от измамни оценки, които станаха широко разпространени по време на кризата с недвижими имоти през 2007 г.
Моделът за ценообразуване на капиталовите активи
Моделът за ценообразуване на капиталовите активи (CAPM) е по-всеобхватен инструмент за оценка. CAPM въвежда понятията риск и възможност за разходи, тъй като се прилага за инвестиране в недвижими имоти. Този модел разглежда потенциалната възвръщаемост на инвестицията (ROI), получена от доходите от наем и я сравнява с други инвестиции, които нямат риск, като например облигации на Министерството на финансите на САЩ или алтернативни форми на инвестиране в недвижими имоти, като инвестиционни тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs),
С две думи, ако очакваната възвръщаемост на безрискова или гарантирана инвестиция надвишава потенциалната възвръщаемост на инвестициите от доходи от наем, тя просто няма финансов смисъл да поемате риск от наемане на имоти. По отношение на риска CAPM разглежда присъщите рискове за наемане на недвижими имоти.
Например, всички имоти под наем не са еднакви. Местоположението и възрастта на имота са ключови съображения. Наемането на по-стари имоти означава, че хазяите ще имат по-големи разходи за поддръжка. Имот под наем в район с високо ниво на престъпност вероятно ще изисква повече предпазни мерки, отколкото наем в общност от затворен тип.
Този модел предполага факторинг на тези рискове, преди да обмислите вашата инвестиция или когато установите структура на наемните цени. CAPM ви помага да определите каква доходност заслужавате, за да изложите парите си на риск.
Подходът за доходите
Подходът за доход се фокусира върху това, което потенциалният доход за наем на имоти дава спрямо първоначалната инвестиция. Подходът за доходи се използва често за инвестиране в търговски недвижими имоти.
Подходът за доходи се използва често при инвестиране в търговски недвижими имоти.
Подходът за доходи разчита на определяне на годишния процент на капитализация на дадена инвестиция. Този процент е прогнозният годишен доход от умножителя на брутния наем, разделен на текущата стойност на имота. Така че, ако офис сградата струва 120 000 долара за закупуване и очакваният месечен доход от наеми е 1200 долара, очакваният годишен процент на капитализация е:
14 400 (1200 долара x 12 месеца) ÷ 120 000 $ = 0, 12 или 12%
Това е много опростен модел с малко предположения. Повече от вероятно има разходи за лихви по ипотека. Също така бъдещите доходи от наем могат да бъдат повече или по-малко ценни пет години от сега, отколкото днес.
Много инвеститори са запознати с нетната настояща стойност на парите. Приложена към недвижимите имоти, това понятие е известно още като дисконтиран паричен поток. Доларите, получени в бъдеще, са обект на инфлационен и дефлационен риск и се представят в дисконтирани условия, за да се отчита това.
Подход за брутен мултипликатор под наем
Този подход оценява имота под наем въз основа на наема, който инвеститорът може да събира всяка година. Това е бърз и лесен начин за измерване дали имот струва инвестицията. Това, разбира се, е преди да се обмислят каквито и да било данъци, застраховки, комунални услуги и други разходи, свързани с имота, така че трябва да се вземе със зърно сол.
Въпреки че може да е подобен на подхода за доходите, подходът за мултипликатор на брутния наем (GRM) не използва нетен оперативен доход като своя лимит, а брутен наем. Ограниченият процент на брутния наемник на коефициента на наем е по-голям от единица, докато максималният размер на подхода за доход е процентна стойност. За да получите сравнение между ябълки и ябълки, трябва да разгледате GRM и доходите от наем на други, подобни свойства на този, от който се интересувате.
Да кажем, че търговски имот, продаден в квартала, който търсите за 500 000 долара, с годишен доход от 90 000 долара. За да изчислим GRM, разделяме продажната цена на годишния доход от наем: 500 000 ÷ $ 90 000 = 5, 56. Можете да сравните тази цифра с тази, която гледате, стига да знаете нейния годишен доход от наем. Можете да разберете пазарната му стойност, като умножите GRM по годишния си доход. Ако е по-висока от тази, която се продаде наскоро - т.е. за 500 000 долара - може да не си струва, така че помислете да продължите.
Подходът за разходите
Подходният подход при оценката на недвижимите имоти гласи, че имотът си струва само това, за което разумно може да се използва. Тя се изчислява чрез комбиниране на стойността на земята и амортизираната стойност на всички подобрения.
Оценителите от това училище често подкрепят най-високото и най-доброто използване, за да обобщят подхода на разходите за недвижими имоти. Често се използва като основа за оценка на свободни земи.
Например, ако сте предприемач, който иска да закупи три декара земя в безплодна зона, която да превърне в етажна собственост, стойността на тази земя ще се основава на най-доброто използване на тази земя. Ако земята е заобиколена от петролни находища и най-близкият човек живее на 20 мили, най-доброто използване и следователно най-високата стойност на този имот не е преобразуване в апартаменти, а евентуално разширяване на правата за сондаж, за да се намери повече нефт.
Друг аргумент за най-добра употреба е свързан с зонирането на имоти. Ако бъдещият имот не е зониран за жилищни цели, стойността му се намалява, тъй като предприемачът ще направи значителни разходи, за да се преобразува. Счита се за най-надежден, когато се използва върху по-нови конструкции и по-малко надежден за по-стари свойства. Често това е единственият надежден подход при разглеждането на свойства за специална употреба.
Долния ред
Няма начин да се определи стойността на имот под наем. Повечето сериозни инвеститори разглеждат компоненти от всички тези методи за оценка, преди да вземат инвестиционни решения за имоти под наем. Научаването на тези въвеждащи концепции за оценка трябва да бъде стъпка в правилната посока за навлизане в играта за инвестиране в недвижими имоти. След това, след като сте намерили имот, който може да ви донесе благоприятна сума на доходите, намерете изгоден лихвен процент за новия си имот с помощта на ипотечен калкулатор. Използването на този инструмент също ще ви даде по-конкретни цифри, с които да работите, когато оценявате потенциален имот под наем.
