Съдържание
- 1. Знайте собствения си капитал
- 2. Знайте своя кредитен рейтинг
- 3. Познайте съотношението си дълг / доход
- 4. Разходите за рефинансиране
- 5. Тарифи срещу срока
- 6. Точки за рефинансиране
- 7. Познайте вашата точка на равновесие
- 8. Частна ипотечна застраховка
- 9. Знайте своите данъци
- Долния ред
Заявленията за рефинансиране са значителна част от всички ипотечни заявления, според Асоциацията на ипотечните банкери (MBA). Отчасти това може да е така, защото сравнително ниските лихви по ипотечните кредити насърчават собствениците на жилища да преструктурират своите финанси.
Въпреки това, дали ипотечните рефинансирания са подходящи за вас, зависи повече от индивидуалните обстоятелства, отколкото лихвените проценти по ипотечните кредити за тази седмица. Ето девет ключови съображения, които трябва да прегледате, преди да кандидатствате за рефинансиране на жилището.
1. Знайте собствения си капитал
Първата квалификация, която ще ви е необходима за рефинансиране, е капиталът във вашия дом. Добрата новина е, че стойностите на жилищата се покачват и делът на подводните собственици на жилища е спаднал значително, според Лен Кийфер, заместник главен икономист на Фреди Мак. Все пак някои домове не са си възвърнали стойността, а някои собственици на жилища имат нисък капитал. Рефинансирането с малък или никакъв собствен капитал не винаги е възможно с конвенционалните кредитори, но някои държавни програми са налични. Най-добрият начин да разберете дали се класирате за определена програма е да посетите кредитор и да обсъдите вашите индивидуални нужди. Собствениците на жилища с най-малко 20% собствен капитал ще имат по-лесно време да се класират за нов заем.
2. Знайте своя кредитен рейтинг
Кредиторите затегнаха стандартите си за одобрение на заем през последните години, така че някои потребители могат да бъдат изненадани, че дори при добър кредит, те не винаги ще се класират за най-ниски лихви. Обикновено кредиторите искат да видят кредитен рейтинг от 760 или по-висок, за да се класират на най-ниските лихви по ипотечните кредити. Кредитополучателите с по-ниски резултати все още могат да получат нов заем, но лихвите или таксите, които плащат, могат да бъдат по-високи.
Ключови заведения
- Преди да решите дали да рефинансирате ипотеката си, уверете се, че имате адекватен собствен капитал - поне 20% ще улеснят квалификацията за заем. Проверете дали кредитният ви резултат е най-малко 760, а дългът ви към - съотношението на дохода е 36% или по-малко. Погледнете по отношение на лихвите, лихвените проценти и разходите за рефинансиране - включително точки и дали ще трябва да платите PMI - за да определите дали заемът за напредък ще обслужва вашите нужди. Не забравяйте да изчислите почивката - дори точка и как рефинансирането ще се отрази на данъците ви.
3. Познайте съотношението си дълг / доход
4. Разходите за рефинансиране
Рефинансирането на жилище обикновено струва между 3% и 5% от общата сума на заема, но кредитополучателите могат да намерят няколко начина да намалят разходите или да ги обвият в заема. Ако имате достатъчно собствен капитал, можете да прехвърлите разходите в новия си заем, увеличавайки главницата. Някои кредитори предлагат рефинансиране без разходи, което обикновено означава, че ще платите малко по-висок лихвен процент, за да покриете разходите за закриване. Не забравяйте да договаряте и пазарувате, тъй като някои кредити за рефинансиране могат да бъдат платени от заемодателя или намалени.
5. Тарифи срещу срока
Докато много кредитополучатели се фокусират върху лихвата, важно е да установите целите си при рефинансиране, за да определите кой ипотечен продукт отговаря на вашите нужди. Ако целта ви е да намалите месечните си плащания колкото е възможно повече, ще искате заем с най-ниската лихва за най-дълъг срок. Ако искате да платите по-малко лихва за дължината на заема, потърсете най-ниската лихва в най-кратки срокове. Кредитополучателите, които искат да изплатят заема си възможно най-бързо, трябва да търсят ипотека с най-краткия срок, който изисква плащания, които могат да си позволят.
6. Точки за рефинансиране
Когато сравнявате различни оферти за ипотечен кредит, не забравяйте да разгледате както лихвите, така и точките. Точки, равни на 1% от сумата на заема, често се плащат, за да се намали лихвеният процент. Не забравяйте да изчислите колко ще платите в точки с всеки заем, тъй като те ще бъдат изплатени при закриването или завити в главницата на новия ви заем.
Кредиторите затегнаха стандартите си за одобрение на заем през последните години, изисквайки по-високи кредитни оценки за най-добрите лихвени проценти и по-ниски съотношения между дълга и приходите от миналото.
7. Познайте вашата точка на равновесие
Важно изчисление при решението за рефинансиране е точката на безразличие, моментът, в който разходите за рефинансиране са били покрити от месечните Ви спестявания. След този момент вашите месечни спестявания са напълно ваши. Ако например рефинансирането ви струва 2000 долара и спестявате 100 долара на месец от предишния си заем, ще са ви необходими 20 месеца, за да възстановите разходите си. Ако възнамерявате да преместите или продадете дома си в рамките на две години, рефинансирането по този сценарий може да няма смисъл.
8. Частна ипотечна застраховка
Собствениците на жилища, които имат капитал под 20% в дома си, когато рефинансират, ще бъдат задължени да плащат частна ипотечна застраховка (PMI). Ако вече плащате PMI по текущия си заем, това няма да има голяма промяна за вас. Но някои собственици на жилища, чиито домове са намалели от датата на покупката, могат да открият, че ако рефинансират, ще трябва да започнат да плащат PMI за първи път. Намалените плащания поради рефинансиране може да не са достатъчно ниски, за да компенсират допълнителните разходи на PMI. Един кредитор може бързо да изчисли дали ще трябва да плащате PMI и колко ще добави към плащанията за жилище.
9. Знайте своите данъци
Много потребители разчитат на приспадането на ипотечните си лихви, за да намалят федералния си данък. Ако рефинансирате и започнете да плащате по-ниски лихви, данъчното ви приспадане може да е по-ниско, въпреки че малко хора разглеждат това като причина да избегнат рефинансирането. Възможно е също така приспадането на лихвата да бъде по-голямо за първите няколко години от заема, когато лихвената част от месечното плащане е по-голяма от главницата. Увеличаването на размера на вашия заем поради теглене на пари или затваряне на разходите за затваряне също ще се отрази на размера на лихвата, която ще платите.
Това каза, че разпоредбите на Закона за данъчните облекчения и работните места, приет в закон през декември 2017 г., могат да повлияят на желанието ви да използвате приспадането на ипотечните лихви. Новият по-висок стандарт приспадане - сега 24 400 долара за съпружески двойки, подадени съвместно, в сравнение с 12 700 долара съгласно предишния закон - може да направи определянето на удръжките по-малко финансово привлекателно за повече данъкоплатци. Но по-заможните собственици на жилища, които искат да рефинансират голяма съществуваща ипотека, все още ще могат да приспадат лихвите за до 1 милион долара ипотечен дълг (лимитът за нов ипотечен дълг вече е 750 000 долара за жилища, закупени на 15 декември 2017 г. или по-късно). Предвид тези промени е разумно да се консултирате с данъчен съветник за индивидуална информация за въздействието на рефинансирането върху вашите данъци.
Долния ред
Подобно на много финансови транзакции, рефинансирането на ипотека е сложно и изисква надлежна проверка от страна на собствениците на жилища, които го разглеждат.
Разумно е да се консултирате с уважаван кредитор за бързи отговори на някои от вашите проблеми. Това ще ви помогне да вземете важното решение дали рефинансирането е подходящо за вас. Ако изглежда, че би било добър ход, направете изследователската домашна работа, обсъдена по-горе.
