Какво е дата за нулиране?
Дата на нулиране е моментът, в който първоначалният фиксиран лихвен процент по ипотека с регулируема лихва (ARM) се променя на регулируем лихвен процент. Тази дата обикновено е една до пет години от датата на започване на ипотеката. След първоначалната дата на нулиране лихвеният процент става променлив и се променя в съответствие с условията, установени в договора за кредит на кредитополучателя.
При някои заеми за ARM датата на нулиране може да се отнася до множество дати през целия период на заема, когато лихвеният процент на кредитополучателя е нулиран. Многократни дати за нулиране могат да възникнат при заеми, които се нулират по определен график, обикновено веднъж годишно, докато в частта с променлива лихва на заема.
Ипотеките с регулируема ставка обикновено имат 3, 5 или 7 години с фиксиран лихвен процент, преди да въведете период с плаваща лихва на датата на нулиране.
Как датата на нулиране Върши работа
Датата на нулиране е важна характеристика на ипотеките с регулируема ставка. Ипотеките с регулируема ставка предлагат на кредитополучателите някои от предимствата както на продукта с фиксирана лихва, така и на променлива ставка. Датата на нулиране осигурява определен период от време, когато инвеститорът може да очаква техните лихвени проценти да започнат да се променят с пазарната среда. Той може също да се отнася до определена времева рамка, когато заемът се нулира през цялата продължителност на променливия лихвен процент.
ARM са популярен вид ипотечен продукт, предлаган от традиционните кредитори. Те могат да бъдат алтернатива на стандартните конвенционални ипотечни заеми, изискващи фиксирани лихвени проценти през целия срок на кредита. Обикновено инвеститорите ще избират ARM заеми, защото вярват, че лихвените проценти ще паднат в бъдеще.
Ключови заведения
- За ипотеки с регулируема ставка, датата на нулиране ще бъде първият ден, в който ипотеката започне да следва регулируем (плаващ) пазарен курс. На датата на нулиране, скоростта се задава според предварително определен индекс плюс спред. Ипотеките с регулируем лихвен процент обикновено се индексират към LIBOR или касата на Министерството на финансите на САЩ. Структурите на амортизация за ипотеки с регулируем лихвен процент обикновено са същите като заемите с фиксиран лихвен процент - единствената промяна е в лихвения процент.
Видове дати за нулиране
Ипотеките с регулируем лихвен процент са структурирани с лихва с фиксиран лихвен процент през първите няколко години на кредита, последвана от период с променлив лихвен процент след това. В частта на кредитите с фиксиран лихвен процент кредитополучателите плащат фиксиран лихвен процент със стандартен амортизационен график. Плащанията са стандартизирани, за да включват главницата и лихвата с фиксиран процент.
Променливи цени
След като инвеститор достигне датата на нулиране, останалата част от заема се основава на променлива лихва. В частта с променлив лихвен процент на кредита лихвеният процент на кредитополучателя ще се начислява въз основа на напълно индексиран процент, а не на фиксиран лихвен процент.
При първоначалното одобрение на заем от ARM, застрахователят ще определи маржа на ARM, че кредитополучателят ще бъде таксуван въз основа на кредитния им профил и условията на заема. Маржът на ARM се добавя към индексиран лихвен процент след датата на нулиране, за да се определи лихвата по кредита с променлив лихвен процент на кредитополучателя.
При заеми с променлив лихвен процент, застрахователят също ще определи индексирана ставка. Индексираният лихвен процент обикновено е основният лихвен процент на банката, но той може да бъде сравнен и с лондонския междубанков лихвен процент (LIBOR) или курс на касата на САЩ. В частта с променлива лихва на кредита лихвата на кредитополучателя е равна на индексирания лихвен процент плюс техния марж ARM.
Частта с променлива лихва на заем от ARM ще се промени въз основа на структурирането на заема. Някои заеми са структурирани да нулират променливата лихва веднъж годишно, докато други имат отворена променлива лихва, която се променя с пазара по всяко време. Кредиторите разполагат с усъвършенствана технология, която им позволява да изграждат схеми на амортизация за ARM заеми, включващи както плащания с фиксирана, така и променлива лихва. Графикът на амортизацията на кредитополучателя ще се коригира според променливата ставка на кредита и съответно ще се изчисляват месечните вноски.
Продукти за заем ARM
Заемът от 5/1 ARM ще има дата на нулиране, започваща пет години след първоначалния заем. Този заем ще плаща лихва с фиксиран лихвен процент за пет години и след това ще бъде нулиран до променлива лихва, като следващите дати за нулиране се планират ежегодно.
Заемът от 2/28 ARM ще има променлива дата на нулиране две години след първоначалните заеми. Този заем ще започне да плаща лихва с променлив лихвен процент на двугодишната дата на нулиране с промени в променливите проценти, настъпващи по всяко време през останалите 28 години въз основа на промени в основния индексиран лихвен процент.
