Какви са коригирани средства от операции?
Коригираните средства от операции (AFFO) се отнасят до мярката за финансови резултати, използвана предимно при анализа на тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs). AFFO на REIT, макар и да подлежи на различни методи на изчисляване, като цяло е равно на доверителните средства от операции (FFO) с корекции за периодични капиталови разходи, използвани за поддържане на качеството на основните активи на REIT. Изчислението отнема корекцията на правилната линия на GAAP на наем, разходи за лизинг и други съществени фактори.
Разбиране на коригирани средства от операции
Независимо от това как специалистите в бранша избират да изчисляват коригирани средства от операции (AFFO), това се счита за по-точна мярка за остатъчен паричен поток за акционерите, отколкото обикновената FFO, защото взема предвид увеличението на наема и допълнителни разходи, направени от REIT. Той предвижда по-точен основен брой при изчисляване на настоящите стойности и по-добър прогноза за бъдещата способност на REIT да изплаща дивиденти. Това е мярка, която не е GAAP.
Изчисляване на коригирани средства от операции
Преди да изчисли AFFO, анализаторът трябва първо да определи средствата на REIT от операции (FFO). FFO измерва паричния поток от определен списък от дейности. FFO отразява въздействието от лизинговата и придобивна дейност на REIT, както и разходите за лихви. FFO взема предвид нетния доход на REIT, включително амортизацията и амортизацията, но изключва капиталовите печалби от продажби на имоти. Причините тези печалби да не са включени е, че те са еднократни събития и като цяло нямат дългосрочен ефект върху бъдещия потенциал на печалбите на REIT.
Формулата за FFO е:
FFO = нетен доход + амортизация + амортизация - капиталови печалби от продажби на имоти
След като се определи FFO, AFFO може да се изчисли. Формулата за AFFO е:
AFFO = FFO + увеличение на наема - капиталови разходи - рутинни суми за поддръжка
Пример за изчисление на AFFO
Като пример за изчислението на AFFO, приемете следното: REIT имаше 2 милиона долара нетен доход през последния отчетен период. През това време тя спечели 400 000 долара от продажбата на един от имотите си и загуби 100 000 долара от продажбата на друг. Той отчита 35 000 долара амортизация и 50 000 долара амортизация. През периода нетните увеличения на наемите са били $ 40 000; капиталовите разходи бяха 75 000 долара, а рутинната поддръжка възлиза на 30 000 долара.
Като се има предвид тази информация, FFO може да се изчисли като:
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35 000 + $ 50 000 - ($ 400 000 - $ 100 000) = 1, 785 000 долара
От това AFFO се изчислява като:
AFFO = FFO + 40 000 - 75 000 долара - 30 000 долара = 1, 785 000 долара - 65 000 долара = 1, 720 000 долара
