Какво е изкупуване?
Изкупуването е техника за финансиране на ипотека, с която купувачът се опитва да получи по-ниска лихва поне през първите няколко години от ипотеката, но евентуално и през целия си живот. Строителят или продавачът на имота обикновено осигурява плащания на ипотечната институция, която от своя страна понижава месечния лихвен процент на купувача и следователно месечното плащане. Домашният продавач обаче обикновено увеличава покупната цена на дома, за да компенсира разходите по споразумението за изкупуване.
Обяснено на Buydowns
Откупките са лесни за разбиране, ако ги считате за ипотечна субсидия, направена на купувача на жилища от името на продавача. Обикновено продавачът внася средства в ескроу сметка, която субсидира заема през първите години, което води до по-ниско месечно плащане за домашния купувач. Това по-ниско плащане позволява на купувача на жилища да се квалифицира по-лесно за ипотеката. Строителите или продавачите могат да предложат опция за изкупуване, за да увеличат шансовете за продажба на имота, като го направят по-достъпен за купувачите.
Структуриране на изкупуването
Условията за изкупуване могат да бъдат структурирани по различни начини за ипотечни заеми. Повечето изкупувания продължават няколко години, а след това ипотечните плащания се увеличават до стандартна ставка, след като изкупването изтече. 3-2-1 и 2-1 ипотечните изкупувания са две общи структури.
3-2-1 изкупуване
При изкупуване от 3-2-1 купувачът плаща по-ниски плащания по кредита за първите три години. Тези плащания се компенсират от вноската за изкупуване, направена от продавача. Например, купувачът на жилища, който е получил 6, 75% фиксиран лихвен процент по заем от 150 000 долара за 30 години, ще има по-ниски плащания през първите три години. През първата година те ще плащат 3, 75% лихва, през втората година 4, 75%, а през трета година 5, 75%. През годините, следващи първите три години, плащанията им ще се увеличат до стандартната ставка от 6, 75% или 973 долара месечно. Докато те получавали спестявания от по-ниския лихвен процент през първите три години, разликата в плащанията би била извършена от продавача към заемодателя като субсидия.
2-1 Покупка
Изкупуването на 2-1 е структурирано по същия начин, но отстъпката е налична само за първите две години. Ако кредитополучателят получи заем от 100 000 долара за 30 години при фиксиран лихвен процент с 6, 75%, той може да намали плащанията си през първите две години с изкупуване от 2-1. При изкупуване от 2-1 те биха могли да платят 4, 75% лихва през първата година и 5, 75% лихва през втората година. През следващите години плащанията им ще се увеличат до стандартната ставка от 6, 75% и те ще плащат 649 долара месечно. Спестяванията, които са получили през първите две години, щяха да бъдат компенсирани от плащания на субсидии от продавача към кредитора, предоставяйки им двугодишната отстъпка.
