Какво представляват търговските ипотечни ценни книжа (CMBS)?
Търговските ипотечни ценни книжа (CMBS) са инвестиционни продукти с фиксиран доход, които са подкрепени от ипотеки върху търговски имоти, а не на жилищни недвижими имоти. CMBS може да осигури ликвидност както на инвеститори в недвижими имоти, така и на търговски кредитори.
Тъй като няма правила за стандартизиране на структурите на CMBS, техните оценки могат да бъдат трудни. Основните ценни книжа на CMBS могат да включват редица търговски ипотеки с различни условия, стойности и видове имоти - като многофамилни жилища и търговски недвижими имоти. CMBS може да предложи по-малък риск от предплащане, отколкото ценни книжа, обезпечени с жилищна ипотека (RMBS), тъй като терминът за търговски ипотеки обикновено е фиксиран.
Как работят търговските ипотечни ценни книжа
Както при задълженията за обезпечени дългове (CDO) и обезпечени ипотечни задължения (CMO) CMBS са под формата на облигации. Ипотечните кредити, които образуват единна обезпечена с търговска ипотека гаранция, действат като обезпечение в случай на неизпълнение, като главницата и лихвата се прехвърлят на инвеститорите. Заемите обикновено се съдържат в тръст и са силно диверсифицирани по отношение на техните условия, видове имоти и суми. Основните заеми, които са секюритизирани в CMBS, включват заеми за имоти като жилищни сгради и комплекси, фабрики, хотели, офис сгради, офис паркове и търговски центрове, често в рамките на едно и също доверие.
Ипотечният кредит обикновено е безвъзмезден дълг - всеки потребителски или търговски дълг, който е обезпечен само с обезпечение. В случай на неизпълнение заемодателят не може да изземе никакви активи на кредитополучателя извън обезпечението.
Тъй като CMBS са сложни инвестиционни средства, те изискват широк кръг от участници на пазара - включително инвеститори, основен сервиз, главен сервиз, специален сервиз, притежател на сертификат за насочване, доверени лица и рейтингови агенции. Всеки от тези играчи изпълнява специфична роля, за да гарантира, че CMBS изпълнява правилно.
Пазарът на CMBS представлява приблизително 2% от общия пазар на САЩ с фиксиран доход.
Видове CMBS
Ипотечните кредити, които връщат CMBS, се класифицират на траншове според нивата им на кредитен риск, които обикновено се класират от висше - или най-високо качество - до по-ниско качество. Траншовете с най-високо качество ще получават както лихви, така и главни плащания и имат най-ниския свързан риск. По-ниските траншове предлагат по-високи лихвени проценти, но траншовете, които поемат по-голям риск, също поемат по-голямата част от потенциалната загуба, която може да настъпи, когато траншовете се понижат в ранг.
Най-ниският транш в структурата на CMBS ще съдържа най-рисковите - и евентуално спекулативни - заеми в портфейла. Процесът на секюритизация, участващ в проектирането на структурата на CMBS, е важен както за банките, така и за инвеститорите. Тя позволява на банките да издават повече заеми общо, и дава на инвеститорите лесен достъп до търговски недвижими имоти, като същевременно им дава по-голяма доходност от традиционните държавни облигации.
Инвеститорите обаче трябва да разберат, че в случай на неизпълнение на един или повече заеми в CMBS, най-високите траншове трябва да бъдат изплатени изцяло с лихва, преди по-ниските траншове да получат средства.
Ключови заведения
- CMBS са обезпечени с ипотека върху търговски имоти, а не жилищни недвижими имоти. Търговските ценни книжа, обезпечени с ипотека, са под формата на облигации, а базовите заеми обикновено се съдържат в тръстове. Заемите в CMBS действат като обезпечение - с главница и лихва за инвеститорите - в случай на неизпълнение.
Критика на CMBS
Обикновено само много богати инвеститори инвестират в CMBS, защото тук няма много възможности за средния инвеститор. Трудно е да се намерят взаимни фондове или фондови борси (ETF), които инвестират единствено в този клас активи, въпреки че много взаимни фондове за недвижими имоти инвестират част от портфейлите си в CMBS.
Изисквания към CMBS
През декември 2016 г. Комисията за ценни книжа и борси (SEC) и регулаторният орган на финансовата индустрия (FINRA) въведоха нови регулации за смекчаване на някои от рисковете на CMBS чрез създаване на маржин изисквания за транзакции с покрити агенции, включително обезпечени ипотечни задължения.