В динамичен свободен пазар кредиторите - независимо дали са държавни или приватизирани, се конкурират за бизнеса на купувачите на жилища, който води до увеличаване или намаляване на средните месечни лихви по ипотечните кредити. Въз основа на коригираните цени на жилищата, по-строгите кредитни стандарти и намаляващия излишък от непродадени жилища, средният лихвен процент по 30-годишни фиксирани ипотеки остава близо до исторически ниски нива.
Днешните нива на ипотека остават близо 4%, но увеличение до 5% в обозримо бъдеще е напълно възможно. Всъщност това е предвид, че през 2017 г. има по-силна икономика. Повишаването на лихвените проценти по ипотечните кредити няма за какво да се страхувате и познаването на темата ще облекчи страховете на участниците на жилищния пазар. За участниците на пазара на жилища е жизненоважно да разберат повишаващите се проценти на ипотека, тъй като те влияят почти върху всеки аспект от закупуването на жилище. (За повече от този автор вижте: Наеми от недвижими имоти за доходи при пенсиониране и изграждане на богатство .)
Повишаващи се лихвени проценти и домашни купувачи
В бизнеса с недвижими имоти конвенционалната мъдрост казва, че повишаването на лихвените проценти затруднява покупката или продажбата на жилище, а намаляването на лихвите прави покупката и продажбата по-лесна.
Например, ако купувачът на дома на Джони иска 4% ставка за 30-годишна фиксирана ипотека върху жилище на стойност 400 000 долара, месечното му плащане за ипотека ще бъде 1900 долара. Но ако Джони се класира само за 5% ставка на 30-годишна фиксирана ипотека, месечното му плащане би нараснало до 2138 долара. Увеличението на лихвите с 1% повишава плащането на Джони с 238 долара, или приблизително с 13%. И така, какво означава това за купувачите на дома?
От гледна точка на купувача на жилища, с увеличаване на ипотечните проценти, достъпността намалява. В горепосоченото, купувачът на Johnny Home иска да се класира за ипотека от 400 000 долара при 4% лихва, но при 5% лихва, кредиторите могат да предложат само на Джони заем от 355 000 долара въз основа на квалификацията му. Увеличението с 1% на ипотечния кредит намалява покупателната способност на Джони с 45 000 долара.
Преди Голямата рецесия, по време на пика на лудостта по ипотечните кредити, Джони Дом купувачът би могъл да се „квалифицира“ за ипотеката от 400 000 долара, която той искаше. Но за да подслади сделката, заемодател под имущество би предложил на Джони 2% регулируема лихва за първите пет години. След пет години обаче Джони е на куката за поне 7% лихва, може би повече, ако лихвите скочат.
Повишаващи се лихвени проценти и продавачи
Повишаващите се проценти на ипотека засягат и продавачите, макар и различно. Например, ако Джил иска да продаде къщата си за 400 000 долара, тя е повече от добре дошла да изброи дома си на тази цена. Поради покачващите се лихвени проценти обаче потенциалните купувачи могат да си позволят само жилището на Джил на стойност 355 000 долара. Безспорно тя все още може да реализира печалба от продажбата, но само 1% увеличение на ипотечните проценти намалява пазарната стойност на дома на Джил с около 45 000 долара. Печалбата й ще зависи от това колко добре играе на пазара. По същество, ако лихвените проценти се повишат много бързо, това би затруднило спирачките на жилищната среда. (За повече от този автор вижте: Сезони въздействат върху недвижимите имоти повече, отколкото си мислите .)
Повишаване на лихвите и стойността на имотите
Повишаването на лихвите оказва много забележим ефект върху купувачите и продавачите. Хипотетичните ситуации доказват, че стойността на имотите и цените на жилищата пряко корелират с ипотечните проценти, но това, което е в основата на двата сценария, е здравето на икономиката.
Ако икономиката расте достатъчно бързо, покачването на ипотечните проценти няма да има толкова голям ефект върху стойността на имотите и цените на жилищата. Например, ако ипотечните проценти се увеличат с една точка, месечните плащания увеличават 238 долара. Силната икономика обаче позволява на работодателите да увеличават заплатите достатъчно, за да помогнат да компенсират нарастващия лихвен процент. Докато икономиката продължава да расте и ние продължаваме да наблюдаваме ръст на работните места и ръст на заплатите, покачването на лихвите не трябва да парализира пазара на жилища.
Повишаващи се лихвени проценти и инвестиране в недвижими имоти
С повишаването на ипотечните проценти ефектът върху инвестирането в недвижими имоти може да бъде положителен. Пазарът на имоти за наем ще се увеличи, защото по-малко хора могат да се класират за ипотека. Това каза, повишаването на лихвите намалява цените, така че понякога може да бъде по-добре да се купуват по време на повишаваща се лихва.
Освен това, с повишаването на лихвите, ще се извършват по-малко сделки с недвижими имоти, тъй като стандартите за кредитиране ще бъдат по-строги. Така повече хора ще се нуждаят от имоти под наем, докато не могат да си позволят ипотека. Увеличаването на 1% лихва за инвеститор може да се превърне в непреодолима печалба на правилния пазар на жилища.
В заключение: Купувайте или продавате?
Купуването на жилище, докато лихвите по ипотечните кредити се повишават, няма какво да се страхувате. От историческа гледна точка, 5% процент на ипотека е все още забележително нисък. И днес ипотеката с фиксирана лихва за следващите 30 години все още е значително по-евтина от историческите сравнения, както се вижда от данните, предоставени от ипотечния кредитор Фреди Мак. Средногодишната годишна ставка за 30-годишни фиксирани ипотечни ставки не е достигнала 5% от 2009 г. В началото на Голямата рецесия през 2006 г. средният процент на ипотечните кредити е 6, 41%. Десет години по-рано през 1996 г. средният процент на ипотека е 7, 81%, а 10 години по-рано от този през 1986 г., средният процент на ипотечните кредити е 10, 19%.
Лихвените проценти, които остават близо до историческите ниски нива, са полезни за купувачите, а днешният пазар отразява някои от най-евтините задължения, които купувачът на жилища ще може да постигне на пазара. Най-важното е, че намирането на подходяща ипотека зависи от получаването на подходящ съвет от опитен експерт по недвижими имоти, който лично притежава много имоти и е извършил многобройни продажби на недвижими имоти за други. Работата с експерт дава възможност на бъдещите инвеститори да се чувстват по-знаещи, уверени и сигурни в своите финансови решения. (За повече от този автор вижте: 8 въпроса, които трябва да зададете, преди да управлявате имоти за наем .)
