Последното нещо, което живеещите в кооперациите искат да чуят на годишното си събрание на акционерите е, че кооперацията им е в опасност от неизпълнение. Но за много хора това е реалност. Всяка година кооператорите фалират и оставят своите „собственици“ на студено.
Какво е кооператив?
Кооперациите са жилищни договорености, при които жителите притежават дял от юридическото лице, наречен корпорация. Тези акционери получават имуществен лизинг или право, което им позволява да живеят в един от апартаментите или жилищата. Технически собственикът притежава само акции в тази корпорация, а не самия недвижим имот. Корпорацията е собственик на недвижимите имоти. Собственикът на акциите плаща месечни разходи за поддръжка, които се използват за покриване на разходи за управление на сгради като почистване, топлина, вода, заплати на служители, извозване на боклук, разходи за ремонт, данъци, застраховки и основната ипотека на сградата.
Видове по подразбиране
Има два често известни типа по подразбиране, които включват кооперации: ипотечни по подразбиране и технически по подразбиране.
- Техническите неизпълнения не са ужасно сериозни. Адам Лейтман Бейли, Esq., Адвокат по недвижими имоти в Ню Йорк и Ню Джърси и ръководителят на фирмата за жилищни и търговски недвижими имоти в Ню Йорк Адам Лайтман Бейли, казва, че този тип неизпълнение "се състои в неизпълнението на ремонта в нарушение от ипотечния договор, въпреки че всички парични плащания са изплатени навреме. " Обикновено тези типове по подразбиране могат да бъдат решени, като се организира ремонтът да бъде завършен или поне заплатен. Ипотечните неизпълнения са много по-сериозни, тъй като заемодателят не получава плащания за сградата, съгласно първоначалното споразумение. Това е смущаваща ситуация за акционерите, които усърдно плащат месечната издръжка, без да пропускат плащания. Това често е най-бързият път към подаване на фалит за кооперации. В тази ситуация заемодателят изпраща известие за неизпълнение до ръководството на сградата и ако ипотечното неизпълнение не бъде разрешено, започва процесът на възбрана.
Най-лошият сценарий: възбрана
Възбрана е най-лошото нещо, което може да се случи, когато кооператорът подаде документи за фалит. Възбрана е дело, започнато от кредитора за придобиване на законно право на сградата. Стюарт М. Сафт, съдружник в LLP Dewey & LeBoeuf, казва, че в Ню Йорк възбраната може да отнеме няколко години, но в крайна сметка, освен ако кооператорът има законна защита, рефер ще проведе търг за продажба на сградата, т.е. и акционерите ще се върнат обратно като наематели и няма да „притежават“ апартаментите си.
В случай, че кооперация подаде заявление за несъстоятелност в резултат на неизпълнение на ипотеката си, заемодателят има право да изключва сградата и да изгони акционерите. Бейли добавя: „Кредиторът на основната ипотека не може да продължи след всеки акционер в апартамента, защото ипотеката на сградата не е лична гаранция от акционерите. При фалит, кооперативната банка ще бъде изплатена пред акционерите.
Така че всички постъпления от продажбата на възбрана на фалит ще отидат за изплащане на банката. Акционерите, които са получили лични ипотеки, ще отговарят за тези плащания, дори ако са загубили собствеността върху акциите на апартамента.
При този сценарий акционерите нямат много възможности. Ако кооперативът реши да подаде глава 11 (реорганизация), кооператорът ипотекиран кредитор може да се премести да го преобразува в глава 7, която е ликвидация, където сградата се продава незабавно.
В несъстоятелност или възбрана акционерите остават като наематели, ако живеят там, но имущественият им лизинг се анулира. Ако дължат някаква ипотека на апартамента си и не плащат, "те могат да имат неблагоприятни последици върху данъка върху дохода", потвърждава Сафт.
Кооперативите, които могат да изпаднат в неизправност, могат да се опитат да изравнят плащанията, като заемат допълнителни средства, повишават месечната поддръжка или добавят оценка. Оценката е временно увеличение на месечната поддръжка. Това увеличение е предназначено за ремонт или други разходи, които кооперативните нужди покриват.
Чести ли са фалитите на кооперацията?
Фалитите на кооперативите са рядко срещано явление. Сафт казва: „Доколкото знаем, по-малко от 10 кооперации са затворени в Ню Йорк след Втората световна война, така че е малко вероятно да се случи сега. Въпреки това, тя плаща да бъде бдителна.“ Техническото неизпълнение може да доведе до фалит, ако всички пари в бележката станат дължими в резултат на технически неизпълнение, но това е малко вероятно.
Какво могат да направят акционерите?
За съжаление на акционерите не може да се направи много, ако те вече са закупили кооперативния апартамент. Ако са закупили акции в затруднен кооператив, трябва да потърсят съвет от квалифициран адвокат за ориентиране. Ключът е да вземете образовани решения, когато пазарувате наоколо и да проучите кооперацията преди да купите.
Бейли казва, че когато представлява купувач, той се уверява, че сградата е стабилна, като анализира финансите на сградата за последните две години. Той сравнява финансовия отчет с всички големи структурни подобрения или необходими ремонти и търси дали сградата разполага със солидни парични резерви. Сградите, които не могат да си позволят да извършват ипотечни плащания или покриват разходи, са категорични червени знамена.
Кооперативните ловци на апартаменти могат да избегнат изпадането в „лош“ кооператив, като поискат самите финансови средства. Прегледът на двегодишна история може да даде добър поглед върху това колко добре (или лошо) се справя сградата. Например, ниският паричен резерв може да означава, че кооперативът няма да има достатъчно средства за покриване на спешни ремонти. В този случай кооператорът ще трябва да придобие средствата или от банката под формата на друг заем, или от акционери.
Акционерите трябва да зададат ключови въпроси при проучване на апартамент. Например, попитайте дали кооператорът извършва месечни ипотечни плащания. Ако са пропуснали плащания, попитайте защо. Попитайте дали има други видове висящи дългове, различни от ипотеката, също така дали има предстоящи основни ремонти и ако да, как кооперативът планира да ги плати.
Сафт предлага някои съвети: „Погледнете последния финансов отчет, за да проверите дали счетоводителят е издал чисто одитно писмо; уверете се, че вашият адвокат има ли залог срещу сградата или не са платени данъци върху недвижимите имоти. Опитайте да разберете от управляващия агент, ако много акционери не успеят да платят издръжката си. Накарайте вашия адвокат да прочете протокола на кооперацията, за да провери дали има проблеми."
Долния ред
Кооперативният съвет има право да ви пита като бъдещ купувач за вашата финансова история. Той иска да гарантира, че ще можете да посрещнете отговорността на месечната поддръжка, в допълнение към личното си ипотечно плащане. Като купувач обаче имате право да сте сигурни, че жилищното пространство, в което ще се озовете, е икономически стабилно. Уверете се, че питате за всеки детайл. Това е вашето бъдеще, така че упражнявайте правата си.
