В ипотечната индустрия на САЩ има две колосални институции: Fannie Mae и Freddie Mac. Повечето хора са чували за тях, но малцина разбират какво правят или важната роля, която играят при финансирането на американската собственост. Нито повечето хора разбират потенциалния системен риск, който представляват пред цялата ни финансова система. ще обсъдим какво правят, статута на тяхното спонсорирано от правителството предприятие (GSE), техните публични мисии и как те печелят. След това ще проучим опасността, която тези бегемоти могат да представляват за ипотечния пазар в САЩ, ако не успеят да управляват ефективно риска си. Не забравяйте, че когато гиганти падат, селяните са тези, които се подстригват.
Това, което правят
Fannie Mae и Freddie Mac купуват и гарантират ипотеки чрез вторичния ипотечен пазар. Те не произхождат или не обслужват ипотеки.
Ипотечните инициатори продават ипотеки директно на Fannie Mae и Freddie Mac или обменят ипотечни пулове с тях в замяна на обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS), подкрепени от същите тези ипотеки, но които носят добавената гаранция за навременното плащане на главницата и лихвите притежател на сигурността. Когато инициаторите на ипотека продават ипотеки на Fannie Mae или Freddie Mac или продават MBS, които са им били върнати, това от своя страна освобождава средствата, използвани за създаване на тези ипотеки, така че създателите да могат да създадат още повече ипотеки. Фани Мей и Фреди Мак също инвестират много в собствените си MBS в това, което е известно като запазените им портфейли.
Накратко, те улесняват потока на пари от Wall Street към Main Street.
ВИЖ: Зад кулисите на вашата ипотека
Правителствени предприятия
Фани Мей и Фреди Мак са GSE. И двете са създадени с актове на Конгреса; Фани Мей през 1938 г. и Фреди Мак през 1970 г. И двамата са публично търгувани компании, които се наемат за изпълнение на публична мисия. Техните акции търгуват на NYSE под символите съответно FNM и FRE. Въпреки че са публично търгувани компании, поради своите харти, те имат следните връзки с федералното правителство:
- И двете компании имат съвет на директорите, съставен от 18 членове, петима от които се назначават от президента на Съединените щати. За да поддържа ликвидността им, секретарят на Министерството на финансите е упълномощен, но не се изисква, да закупи до 2, 25 милиарда долара ценни книжа от всяка компания. И двете компании са освободени от държавни и местни данъци.
Поради тези връзки пазарът е склонен да вярва, че ценните книжа, издадени от Fannie Mae и Freddie Mac, носят мълчаливата гаранция на правителството на САЩ. С други думи, пазарът смята, че ако нещо се обърка във Fannie Mae или Freddie Mac, правителството на САЩ ще се намеси да ги спаси. Тази имплицитна гаранция се отразява от това колко евтино имат достъп до финансиране. Fannie Mae и Freddie Mac са в състояние да издават корпоративен дълг, известен като "агенции на облигации", с доходност, по-ниска от другите институции.
Обществените цели и мисия на Фани Мей и Фреди Мак
Според техните харти публичната цел на Fannie Mae и Freddie Mac е да улесни постоянния поток от нискотарифни ипотечни средства.
Хартите им включват следното:
- Техният особен фокус е пазарът на жилищна ипотека. Те не могат да влизат в несвързани сфери на дейност или да преустановят поддръжката на пазара на жилищна ипотека. Ипотечните кредити, които купуват и гарантират, трябва да са под сума, определена от Службата за надзор на Федералното жилищно предприятие (OFHEO). На тях им е забранено да влизат в бизнеса на други компании за жилищно финансиране - например ипотечни. Те трябва да изпълняват годишните цели, установени от Министерството на жилищното строителство и градското развитие (HUD). Тези цели са насочени към жилища с ниски и умерени доходи и жилища за малцинствата. Те са обект на риск и минимални капиталови изисквания и годишни прегледи от OFHEO.
Уебсайтът на Фреди Мак заявява, че неговата мисия е да осигури ликвидност, стабилност и достъпност на пазара на жилища. Уебсайтът на Fannie Mae заявява, че неговата мисия е да разшири жилищата на достъпни цени и да привлече глобален капитал към местните общности, за да обслужва пазара на жилища в САЩ. (За да продължите да четете за недвижими имоти, вижте Инвестиране в недвижими имоти , Интелигентни сделки с недвижими имоти и нашия урок за проучване на инвестиции в недвижими имоти .)
Фирми, управлявани от печалба с публична мисия
Не се заблуждавайте - Fannie Mae и Freddie Mac са управлявани от печалби, както изискват техните акционери. Докато изпълняват своята обществена мисия, те печелят по два основни начина: гарантиране на приходи от такси и запазени портфейли.
- Първо, нека покрием доходите от гаранционни такси или „g-такси“. Fannie Mae и Freddie Mac запазват определен процент от всяко ипотечно плащане за всяка ипотека, те гарантират своевременно плащане на главница и лихва на притежател на MBS (инвеститор). Например, всяко месечно ипотечно плащане може да бъде разбито на главница и лихва. Главницата и лихвите, събрани от ипотечен сервиз, се предават на една от двете компании, да речем Фани Мей. След това Fannie Mae прехвърля главницата и лихвата заедно с притежателя на обезпеченото с ипотека обезпечение; въпреки това, тя запазва определен процент от лихвата като гаранционна такса - обикновено между 0, 12% и 0, 50% годишно. Мислете за това като за застрахователна полица. Надяваме се, че Fannie Mae събира повече приходи от гаранционна такса, отколкото плаща на притежателите на ценни книжа, обезпечени с ипотека, поради неизпълнение на задълженията на кредитополучателите. Това е много голяма застрахователна полица. В края на 2006 г. двете компании са имали кредитни гаранции на $ 2, 9 трилиона MBS, според секретаря на Министерството на финансите Робърт К. Стийл (15 март 2007 г., свидетелство пред Комитета за финансови услуги на САЩ за реформата на GSE).
Второ, Fannie Mae и Freddie Mac имат огромни запазени портфейли от ипотеки и MBS. Те инвестират много в свои ценни книжа. Поради подразбиращата се федерална гаранция, както беше обсъдено по-рано, те могат да издават дълг с доходност, по-ниска от други корпорации, за да финансират запазените си портфейли. С други думи, те са в състояние да печелят спредове на своите портфейли, които са потенциално по-големи от другите институции поради това предимство на финансирането. Да се каже, че размерът на техните портфейли е огромен е подценяване. По време на 2006 г. комбинираните ипотечни портфейли на двете компании бяха 1, 4 трилиона долара, отново според Steel (15 март 2007 г.).
Надзор над Фани Мей и Фреди Мак
Fannie Mae и Freddie Mac са регулирани от OFHEO и HUD. OFHEO регулира финансовата безопасност и стабилност на Fannie Mae и Freddie Mac, включително прилагането, прилагането и мониторинга на техните капиталови стандарти и ограничаването на размера на запазените им портфейли. OFHEO също така определя годишните съответстващи лимити на заема. HUD носи отговорност за жилищната мисия на Fannie Mae и Freddie Mac. Всички нови програми за заем, в които те могат да участват (покупка и / или гаранция), трябва да бъдат одобрени от HUD. Освен това HUD си поставя годишни цели за Fannie Mae и Freddie Mac да изпълнят жилищната си мисия. Тези цели са насочени към жилища с ниски и умерени доходи и жилища за малцинствата.
Прекалено голям риск е концентриран в две компании с федерални връзки?
Няма съмнение, че Фани Мей и Фреди Мак играят критична роля в нашата система за жилищно финансиране. Съществува обаче опасност да има толкова голям риск, концентриран само в две компании. Те управляват огромен размер на кредитния и лихвения риск. Ако нещо се обърка с техните практики за управление на риска и / или управление на портфейл, няма съмнение, че болката и стресът ще се усетят на финансовите пазари по целия свят. Много критици смятат, че поради техния размер и сложността на управлението на ипотечния риск, те представляват твърде голям системен риск за нашата икономика. Освен това някои смятат, че Fannie Mae и Freddie Mac имат несправедливо предимство поради тяхната имплицитна федерална гаранция, която им позволява да издават дълг при лихвени проценти, недостъпни за други корпорации - по-специално, че именно тази имплицитна гаранция е позволила на Fannie Mae и Freddie Mac да растат толкова големи.
Казано по-просто, съществува опасност двете компании да получат прекалено голям риск за потенциалните разходи на американския данъкоплатец. За да гледат нещата в перспектива, според финансовия министър Steel, в края на 2006 г. Fannie Mae и Freddie Mac са имали около 4, 3 трилиона долара ипотечен кредит, което е около 40% от общия неизплатен ипотечен дълг в САЩ (15 март 2007 г.). Или погледнато по различен начин, двете компании имат дълг от 5, 2 трилиона долара и задължения за MBS, надхвърлящи 4, 9 трилиона щатски долара държавен дълг на правителството на САЩ, според председателя на Борда на директорите на Федералния резерв Бен Бернанке (април 2007 г.).
Освен това никой никога не е твърдял, че или кредитният риск, или лихвеният риск на ипотека се управляват лесно или се намаляват чрез използването на деривати.
заключение
През лятото на 2007 г. пазарът на всички ипотечни кредити, с изключение на тези, гарантирани от Fannie Mae и Freddie Mac, приключи напълно, подчертавайки важността на ролите, изиграни от двете компании. През есента на 2007 г. Фреди Мак шокира пазара, като обяви големи загуби, свързани с кредити, подхранвайки пожара заради аргумента, че двете компании представляват огромен риск за цялата финансова система. Дали ползите, които Фани Мей и Фреди Мак създават за американския собственик на жилища, ще надхвърлят ли рисковете, които представляват за цялата ни финансова система и американския данъкоплатец? Само времето ще покаже.
За тези две институции проверете печалбата от ипотечния дълг с MBS .
