Какво е процент на възвръщаемост на финансовото управление - FMRR?
Коефициентът на възвръщаемост на финансовия мениджмънт (FMRR) е показател, използван за оценка на резултатите от инвестиция в недвижими имоти и се отнася до доверие за инвестиции в недвижими имоти (REIT). REITs са акции, предлагани на обществеността от компания за недвижими имоти или тръст, която притежава портфолио от недвижими имоти и / или ипотеки.
FMRR е подобен на вътрешната норма на възвръщаемост и отчита продължителността и риска от инвестицията. FMRR уточнява паричните потоци (притоци и отливи) при две отделни ставки, известни като безопасна ставка и процент на реинвестиране.
Обяснен процент на възвръщаемост на финансовото управление
Тъй като изчисляването на степента на възвръщаемост на финансовото управление е толкова сложно, много специалисти по недвижими имоти и инвеститори избират да използват други показатели за анализ на недвижими имоти. Ползата от използването на FMRR е, че позволява на инвеститорите да сравняват възможностите за инвестиции наравно един с друг.
Въпреки че вътрешната норма на възвръщаемост (IRR) отдавна е стандартна мярка за възвръщаемост във финансовия лексикон, основен недостатък е неспособността на стойността да отчита времето или периода на задържане. Като такъв, това е слаб индикатор за ликвидност, който играе съществена роля за определяне на общото ниво на риск на всяка дадена инвестиционна сигурност или средство. Например, когато използвате само IRR, два фонда могат да изглеждат еднакво въз основа на тяхната норма на възвръщаемост, но един може да отнеме два пъти повече от другия, за да се върне към първоначалната сума на основната инвестиция. Много анализатори ще допълнят мерките за възвръщаемост на IRR или MIRR с периода на изплащане, за да преценят продължителността на времето, необходимо за възстановяване на основната сума на инвестицията.
Модифицираната вътрешна норма на възвръщаемост се подобрява спрямо стандартната вътрешна норма на възвръщаемост чрез коригиране на разликите в предполагаемите ставки на реинвестиране на първоначалните парични разходи и последващите парични потоци. FMRR прави нещата още повече, като посочва паричните потоци и паричните потоци с две различни скорости, известни като "безопасна ставка" и "процент на реинвестиране". FMRR също прави допълнително предположение, което не е включено в IRR и MIRR, че положителните парични потоци се появяват непосредствено преди до отрицателни парични потоци ще бъдат използвани за покриване на този отрицателен паричен поток.
- Безопасните лихви предполагат, че средствата, необходими за покриване на отрицателни парични потоци, печелят лихва по ставка, лесно постижима и могат да бъдат изтеглени, когато е необходимо, в момент на предизвестие (т.е. като от ден на депозитна сметка). В този случай процентът е "безопасен", тъй като средствата са силно ликвидни и безопасно достъпни с минимален риск, когато е необходимо. Степента на реинвестиране включва процент, който трябва да се получи, когато положителните парични потоци се реинвестират в подобна междинна или дългосрочна инвестиция със съпоставим риск. Степента на реинвестиране е по-висока от сигурната, тъй като не е ликвидна (т.е. се отнася за друга инвестиция) и поради това изисква дисконтов процент с по-висок риск.
Ключови заведения
- Коефициентът на възвръщаемост на финансовия мениджмънт (FMRR) е показател, използван за оценка на резултатите от инвестицията в недвижими имоти и се отнася до REITs.FRR разчита на модифицирана формулировка на IRR, която използва безопасна норма на възвръщаемост и реинвестиране на възвръщаемост. изчисляването на степента на възвръщаемост на финансовото управление е толкова сложно, че много специалисти по недвижими имоти и инвеститори избират да използват други показатели за анализ на недвижими имоти.
Изчисляване на FMRR
Тъй като FMRR е модифицирана вътрешна норма на възвръщаемост, няма формулиран начин за изчисляването му, а трябва да се изчисли чрез повторения на опит и грешки, улеснени от компютърен софтуер. Преди да използвате такъв софтуер, трябва да се предприемат някои важни стъпки, за да се определи безопасна ставка и процент на реинвестиране (по-висок от безопасния курс), които да се прилагат за всички бъдещи парични потоци през определен период на държане.
- Извадете всички бъдещи отрицателни парични потоци, като погледнете положителните парични потоци за предходната година, когато е възможно. Вместо това изходящите потоци се дисконтират обратно със сигурната норма на възвръщаемост и се изваждат от всички положителни парични потоци. Дисконтирайте всички останали парични потоци, които може да не са приложими към стъпка 1 до настоящето, както и при безопасното темпо. периодирайте останалите положителни парични потоци при реинвестиране. След това те ще бъдат добавени към прогнозираните парични потоци, очаквани от продажба в края на периода на държане на инвестицията. Изчислете IRR.
Резултатът от тези стъпки е доходността на финансовото управление.
