Съдържание
- Атрактивна дългосрочна инвестиция
- Изграждане на собствен капитал
- Местоположение, местоположение, местоположение
- Изключване на капиталови печалби
- Данъчни удръжки
- Законът за данъчни облекчения и работни места
- Високи авансови разходи
- Потенциална амортизация
- Гордост и отговорности
- неликвидност
- Долния ред
Домоуправлението винаги е било част от американската мечта. Поради това много хора приемат притежаването на дом като правилно, дори задължително нещо, което трябва да се направи, без да се вземат предвид ползите и рисковете. Ако обмисляте да купувате жилище, трябва да знаете и прегледате плюсовете и минусите на инвестицията, която предстои да направите - както бихте направили всяко решение за инвестиция - преди да подпишете на пунктираната линия.
Ключови заведения
- Ако обмисляте собственост на жилище, бъдете наясно и прегледайте предимствата заедно с всички потенциални рискове, с които може да се сблъскате, преди да сключите сделката. Предимствата на инвестирането в жилище включват поскъпване, собствен капитал, данъчни облекчения и приспадащи се разходи. Рискове и предупреждения на инвестирането в жилище може да включва високи авансови разходи, амортизация и неликвидност.
Атрактивна дългосрочна инвестиция
Оценката представлява увеличението на стойностите на дома във времето. Цените на недвижимите имоти са циклични и собствениците на жилища не трябва да очакват стойността на имота да се увеличи драстично в краткосрочен план. Но ако останете в дома си достатъчно дълго, има много голяма вероятност да успеете да продадете дома си за печалба поради признателност по-късно в бъдеще.
Всъщност закупуването на жилище е една от най-добрите дългосрочни инвестиции, които можете да направите.
Въпреки някои драматични спадове, като този през 2008-10 г., жилищните недвижими имоти имат тенденция да нарастват. Според Федералната резервна банка в Сейнт Луис средната цена на продадените къщи в САЩ се е повишила от 340 400 долара през третото тримесечие на 2014 г. до 380 300 долара през тримесечието на 2019 г. - 10% увеличение на стойността за пет години. Върнете се десетилетие назад, когато средният дом донесе $ 274 100 (Q3 2009) и имате 28% увеличение. Това не е лоша възвръщаемост на инвестиция, която също ви осигурява място за живеене.
Недвижимите имоти оценяват предимно заради земята, върху която седи домът, докато действителната структура намалява с течение на времето. Така че изразът "местоположение, местоположение, местоположение" не е просто фраза за улов на недвижими имоти, а много важно съображение при закупуване на дом. Кварталът с удобствата, които носи - училищни квартали, паркове, състоянието на пътищата и т.н. - и градът, в който се намира домът, всичко това е фактор за оценката на имота.
Помислете за дом, който е разрушен и разрушен до степен, че е необитаем. Земята под дома все още може да струва значителна сума пари - повече от пребиваването в случая. Продавачът може да помисли да го продаде такъв, какъвто е - със структурата все още непокътнат - или да похарчи малко повече за събарянето на дома и самостоятелно да продаде земята на по-висока цена.
Изграждане на собствен капитал
Домашен капитал представлява разликата между това, колко още дължите върху ипотеката си, и пазарната цена или стойност на вашия дом. Домашният капитал и поскъпването могат да се разглеждат заедно. Както бе отбелязано по-горе, вашият дом вероятно ще нарасне с пазарна стойност с течение на времето. Вашият собствен капитал също расте, докато плащате ипотеката си, като по-малкото от плащането ви се насочва към лихвите и повече към намаляването на салдото по вашия заем.
Оценката е промяната в стойността на вашия дом във времето, докато собственият капитал е разликата между салдото по ипотеката ви и пазарната стойност на вашия дом.
Натрупването на собствен капитал отнема известно време, защото отнема време да намалите основния баланс, дължащ се върху ипотечния кредит - освен ако, разбира се, не направите големи авансови плащания или редовни предплащания. Едно нещо, което трябва да имате предвид, е, че продължителността на времето, в което имате дом е голям фактор за това колко капитал ще изградите и оценката, която можете да реализирате. Колкото по-дълго го държите, толкова повече капитал ще получите.
Докато плащате ипотеката си и намалявате дължимата сума, без да я осъзнавате, спестявате, тъй като стойността на вашия дом се увеличава - точно както стойността на спестовната сметка нараства с лихвите. Когато продадете, най-вероятно ще получите всеки изплатен долар и повече, при условие че останете в къщата си достатъчно дълго. С течение на времето средната 6% възвръщаемост (лихва) върху вашите спестявания трябва да надвишава
покрийте разходите си.
Друг плюс: Домашният капитал осигурява гъвкавост за получаване на заем, който е обвързан с размера на вашия собствен капитал. Много инвеститори следват капитала и оценката на дома едновременно. Ако инвеститор вярва, че тяхната стойност на жилището силно оценява, може да отложи заем от собствен капитал, за да има по-добра възможност да оцени оценката на продавача.
Местоположение, местоположение, местоположение
Докато плащането на ипотеката ви работи по същия начин, независимо къде живеете, растежът на пазарната стойност варира в зависимост от местоположението. Според индекса на цените на жилищата (HPI) на Федералната агенция за жилищно финансиране (USI) цените на недвижимите имоти са нараснали средно с 32, 93% за петгодишния период, завършващ на 31 август 2019 г., в САЩ като цяло. Въпреки това, цените в преброяването в Близкия Атлантически океан се покачиха само с 22, 26%, докато цените в тихоокеанското преброяване се покачиха средно с 41, 04%.
За да видите как това може да повлияе на цените, където планирате да закупите, вижте пълната таблица на FHFA по-долу:
|
делене |
делене Класиране |
Една година |
тримесечие |
Петилетка |
От 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
САЩ |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
планина |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
тихоокеански |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Южна Атлантика |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
Западен Южен Централен |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Изток Юг Централен |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
Източен Северен Център l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Нова Англия |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Западен Северен Централен |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Средноатлантически |
9 |
4, 04% |
0.76% |
22, 26% |
146, 18% |
Източник: FHFA. Раздели на преброяването в САЩ, Процентна промяна в цените на жилищата. Сезонно коригиран, HPI само за покупка, периодът приключва на 31 август 2019 г.
Изключване на капиталови печалби
В крайна сметка ще продадете дома си. Когато го направите, законът ви позволява да задържите печалбите и да не плащате данъци върху капиталовата печалба. Е, не е задължително всички печалби. Има данъчна печалба до 250 000 долара за собственици на самотни жилища и 500 000 долара за женени двойки. Това е само за основното ви пребиваване - не за втори дом или ваканционен имот.
Има няколко изисквания, на които трябва да отговаряте, за да се класирате за това изключване. Трябва да притежавате дома за най-малко две години - 24 месеца - през последните пет години до датата на закриване. Изискването за пребиваване диктува, че е трябвало да живеете в дома поне 730 дни или две години през петгодишния период, водещ до продажбата. Крайното изискване, изискването за оглеждане, очертава, че не сте спечелили от продажбата на друго основно жилище през двугодишния период, водещ до най-новата продажба.
Данъчни удръжки
След преценка, ползата от собствеността на жилища, която се цитира най-често, е данъчните удръжки или спестяванията. Когато купувате жилище, можете да приспаднете част от разходите за притежаването на този дом от данъците, които плащате на правителството. Това включва ипотечни лихви както за основното ви местожителство, така и за второ жилище, което може да възлиза на хиляди долари годишно.
Лихвите по заеми за собствен капитал или кредитни линии на собствения капитал (HELOC) също се приспадат, ако средствата се използват за значително подобряване на вашия дом.
Можете също да приспаднете до 10 000 долара държавни и местни данъци (SALT), включително данъци върху собствеността.
Ефектът на Закона за данъчните облекчения и работните места
Законът за намаляване на данъците и работните места, приет през декември 2017 г., направи съществени промени в частите от данъчния кодекс, свързани с собствеността на дома. Освен ако бъдещият конгрес не измени закона, всички разпоредби изтичат след 31 декември 2025 г. Но засега промените в този закон са намалили стойността на притежаването на дом.
Законът ограничава отчисленията по ипотечни лихви до 750 000 щатски долара от общия ипотечен дълг, включително за първо и второ жилище и всякакви заеми с собствен капитал или HELOC. Предишният лимит беше 1 000 000 долара в ипотечен дълг плюс допълнителни 100 000 долара в дълг на собствения капитал.
Има изключение, позволяващо 1 000 000 долара общ ипотечен дълг, ако сте закупили дома си на или преди 14 декември 2017 г. Тази разпоредба дори се прилага, ако рефинансирате тази по-стара ипотека. Лихвата по заем за собствен капитал може да бъде приспадана само ако парите се използват за съществени подобрения в дома, за който сте взели заема. Преди това лихвата до $ 100 000 беше приспадана, без значение как се използват парите за собствен капитал.
Законът също така определя лимита за приспадане на СОЛТ на 10 000 долара. Преди това всички плащания по SALT бяха приспадани, освен ако не сте подложени на алтернативния минимален данък.
Други нови разпоредби включват ограничения за искане на загуби от произшествия, с изключение на федерално обявени бедствия. Приспадането на движещите се разходи вече не съществува, с изключение на военнослужещите, които се движат активно по причини за работа.
Всички тези промени са намалили стойността на притежаването на дом - включително факта, че с удвояването на стандартното удръжка (друга характеристика на закона), по-малко хора ще имат достатъчно удръжки, за да подадат списък А, вместо да вземат стандартното удръжка. Така че фактът, че отговаряте на условията за приспадане на данъци, не означава, че в крайна сметка ще ви бъде полезен. Тежкото ограничаване на приспадането на СОЛТ ще бъде особено пагубно при намаляването на наличните удръжки за хората, които живеят в държави с високо данъчно облагане.
Високи авансови разходи
Цената за инвестиране в жилище може да бъде висока - има повече за разходите Ви от продажната цена на имота и лихвения процент по ипотеката. Като начало можете да очаквате да платите от 2% до 5% от покупната цена при затварящи разходи. Някои от най-често срещаните разходи за затваряне включват такса за кандидатстване, такса за оценяване, адвокатски такси, данъци върху имота, ипотечна застраховка, инспекция на дома, застрахователна премия за собственик на първа година, търсене на заглавие, застраховка за заглавие, точки (предплатена лихва), такса за генериране, запис такси и такса за проучване.
Според експертите трябва да планирате да останете в къщата си поне пет години, за да възстановите тези разходи.
Потенциална амортизация
Не всички домове растат на стойност. Жилищната криза през 2008 г. доведе до това, че много собственици на жилища са под вода, което означава, че дължите повече от ипотеката си, отколкото си струва домът. Не е нужна жилищна криза, за да може цените на жилищата да стагнират или да паднат. Регионалните или местните икономически условия могат да доведат до домашни стойности, които не са в крак с инфлацията.
Не забравяйте също, че действителната структура, в която живеете, ще се обезцени с течение на времето. Това може да се дължи на износване на имота или липса на поддръжка и ремонт.
Гордост и финансови отговорности
Една често цитирана полза от собствеността на дома е знанието, че притежавате малкото си кътче на света. Можете да персонализирате къщата си, да преработвате, рисувате и украсявате, без да е необходимо да получавате разрешение от наемодател.
Собствеността обаче идва с отговорности. Трябва да платите ипотеката си или да рискувате да загубите дома си и собствения капитал. Поддръжката и поддръжката са ваша отговорност. Не можете да се обадите на наемодателя в 2 часа сутринта, за да ремонтирате течаща тръба за вода. Ако покривът е повреден, трябва сами да го поправите или да го ремонтирате. Косене на трева, отстраняване на сняг, застраховка на собствениците на жилища и застраховка за отговорност, всички те падат върху вас.
неликвидност
За разлика от акциите, които могат да бъдат продадени в рамките на няколко дни, домовете обикновено отнемат много повече време за разтоварване. Фактът, че може да имате достъп до 500 000 щатски долара без данъци, не означава, че имате готов достъп. Междувременно все още трябва да правите ипотечни плащания и да поддържате къщата, докато не я продадете.
Долния ред
Домът е инвестиция, която идва с много инвестиционни ползи, но и рискове, което го прави инвестиция, която не е за всеки. Претеглянето на инвестиционните ползи спрямо рисковете е важно. Рационалното сравнение на плюсовете и минусите може да ви помогне да решите дали да вложите парите си в инвестиция в дом или потенциално да намерите по-добри доходи на друго място.
Свързани статии
Пенсионно планиране
Трябва ли пенсионерите да притежават или да наемат жилищата си?
Давам под наем
Разликата между наемане и притежаване на дом
Домашен капитал
Намерена данъчна вратичка за лихви по заем от собствен капитал
Домашен капитал
Заем за собствен капитал срещу HELOC: Каква е разликата?
Данъчни удръжки / кредити
Ето приспаданията, които сте загубили поради промените в данъчния закон
Собственост на дома
Скритите разходи за притежаване на дом
Връзки с партньориСвързани условия
Как работи съотношението между кредита и стойността (LTV) Съотношението заем / стойност се определя като съотношение за оценка на кредитен риск, което финансовите институции и други заемодатели проверяват, преди да одобрят ипотека. повече Заем за собствен капитал Заемът за собствен капитал е потребителски заем, обезпечен с втора ипотека, позволяващ на собствениците на жилища да вземат заеми срещу собствения си капитал в дома. повече Недвижими имоти Кратка продажба В недвижими имоти, кратка продажба е, когато собственик на жилище във финансови затруднения продаде имота си за по-малко от дължимата сума по ипотеката. повече Лихви, подлежащи на облагане с данък, приспадаща данъка е разход за заем, който данъкоплатецът може да поиска във федерална или държавна данъчна декларация за намаляване на облагаемия доход. Видовете лихви, които подлежат на облагане с данък, включват ипотечни лихви, ипотечни лихви за инвестиционни имоти, лихви за студентски кредит и др. повече Заем от Федерална жилищна администрация (Заем от FHA) Заемът на Федералната жилищна администрация (FHA) е ипотека, застрахована от FHA, предназначена за кредитополучатели с по-ниски доходи. повече Как да печелим от недвижими имоти Недвижимите имоти са реални - тоест осезаеми - собственост, съставена от земя, както и всичко останало върху нея, включително сгради, животни и природни ресурси. Повече ▼