Има няколко начина да инвестирате в недвижими имоти. За много американци най-основната инвестиция в недвижими имоти идва под формата на семеен дом или имот под наем. Инвестирането в единичен имот може да бъде голяма, доходоносна инвестиция с множество възможности за използване. Универсалността, дълголетието и оценяването често са основни причини, които правят инвестициите в единични имоти сравнително безопасни, надеждни и печеливши във времето.
Нарастването на онлайн кълъфидинга и ипотечното кредитиране също разшири много от възможностите и възможностите за директни инвеститори в недвижими имоти. Платформи като Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 и други предлагат по-бързи, лесни и по-ефективни начини за получаване на ипотечен кредит, увеличавайки потенциала на купувачите да бъдат по-гъвкави в своите инвестиции.
С развитието на пазара на недвижими имоти редовно се въвеждат нови предложения. С тези въведения, инвеститорите в недвижими имоти сега имат редица възможности за избор от групи за инвестиции в недвижими имоти, взаимни фондове за недвижими имоти, тръстове за инвестиции в недвижими имоти и предложения за набиране на дребно като Fundrise. Въпреки това преките инвестиции в недвижими имоти все още предлагат начин да се реализират значителни печалби за тези инвеститори с правилната комбинация от финансова стабилност и толерантност към риска. За тези инвеститори възможностите за недвижими имоти могат да бъдат възможност, които, когато се упражняват, могат да увеличат печалбите или да намалят някои от рисковете от пряка инвестиция в недвижими имоти.
Опциите за недвижими имоти не са налични на борсите, нямат колебателни цени над премията и обикновено не покриват множество единици. Опциите за недвижими имоти са най-широко използвани на пазара на търговски недвижими имоти, но те могат да се използват и от редовни инвеститори. Обикновено опциите за недвижими имоти се използват за целенасочени ситуации, при които купувачът ще се възползва от опция, но не и изискване за закупуване на недвижими имоти до края на периода на държане.
Ключови заведения
- Опцията за недвижими имоти е специално разработена договорна разпоредба между купувач и продавач. Опциите за недвижими имоти се договарят между купувачи и продавачи, като обикновено предлагат най-голямото предимство за купувача. Разпоредбите за опция за недвижими имоти в периода на задържане са най-често срещаните, но опциите могат да бъдат изготвен с множество вариации.
Какво е опция за недвижими имоти?
Директните инвестиции в недвижими имоти имат много уникални съображения, които обикновено не се прилагат строго спрямо разнообразието от други алтернативи на недвижими имоти. За заинтересовани или напреднали инвеститори опцията за недвижими имоти като разпоредба за договор за пряко закупуване на недвижим имот може да бъде потенциална възможност. Опциите за недвижими имоти идват с допълнително ниво на сложност, както и техните собствени уникални параметри.
Като цяло опцията за недвижими имоти е специално разработена договорна разпоредба между купувач и продавач. Продавачът предлага на купувача възможността да закупи имот в определен период от време на фиксирана цена. Купувачът купува опцията да закупи или да не купи имота до края на периода на държане. За правото на тази опция купувачът плаща на продавача премия за опция. Ако купувачът реши да купи имота (с други думи, да упражнява опцията за недвижими имоти), продавачът трябва да продаде имота на купувача в съответствие с условията на предишния договор.
Може да сте се сблъскали с концепцията за опциите при закупуване на акции. Опциите предоставят някои допълнителни възможности на купувача с условия, базирани на основния актив. Като цяло опциите могат да се използват рано, да се задържат до изтичане на опцията или евентуално да бъдат продадени на втори купувач преди изтичане. Опциите за недвижими имоти се използват най-често от предприемачи и инвеститори в търговски сделки или сделки с жилища от висок клас. Опциите за недвижими имоти осигуряват повече гъвкавост и потенциално по-голяма възможност за инвестиране на купувачите, с ограничени ползи за продавачите.
Може да има множество съставени опции за недвижими имоти, включени като част от договор за покупко-продажба на недвижими имоти. Някои от най-често срещаните включват:
- Опция за период на задържане: купувачът заплаща премия за опцията за закупуване на имота, но не се изисква къмСписък на опцията: купувачът използва опцията за изброяване на имота и потенциално печалба от опция за размяна 1031: купувачът плаща премия за опцията да получи дял Тогава периодът прави подобна на подобна размяна на недвижими имоти в момента на покупката
Премията за опции за недвижими имоти, договорен период на държане и крайната продажна цена често са най-важните компоненти, договорени в споразумение за избор на недвижими имоти.
Пример за опция за недвижими имоти
Ето подробен анализ на риска и възнаграждението за сценарий на опция за недвижими имоти. Да предположим, че строител има 500 000 долара и иска да закупи земя, посочена за 2 милиона долара. Строителят не е сигурен в няколко неща:
- Може ли строителят да събере 1, 5 милиона долара чрез банкови заеми или други източници? Може ли строителят да получи необходимите разрешения за жилищно или търговско развитие или по-нататъшно подразделение на имота? Може ли строителят да събере пари и да получи разрешения преди друг строител да купи земята?
В тази ситуация е подходящ вариант за недвижими имоти. За определена невъзстановими разходи (наречена премия за опция за недвижими имоти) от $ 25 000, строителят може да сключи договор с опцията за недвижими имоти с продавача. Опцията за недвижими имоти позволява на строителя да заключи продажната цена на имота на 2 милиона долара за период от шест месеца.
Договорът за опция за недвижими имоти може да включва следните условия:
- Данни за имота (местоположение, размер и други специфични данни) Продължителност на договора (шест месеца от датата на споразумението) Опционална премия или сума за възнаграждение ($ 25 000 невъзстановими премии, платени от купувача на продавача в еднократна сума) опцията се упражнява по време на договора (2 милиона долара)
За шестмесечната продължителност на договора може да има четири възможни сценария.
Сценарий 1: Строителят е одобрен за банков кредит от 1, 5 милиона долара. Той също така потвърждава, че може да получи необходимите разрешения за развитие. Той упражнява опцията си за недвижими имоти да закупи имота на предварително определената цена от 2 милиона долара. Продавачът получава 2 милиона долара плюс запазва допълнителната премия за опция от 25 000 долара.
Сценарий 2: След два месеца строителят открива, че няма да може да получи разрешение за развитие. В следващите четири месеца строителят успява да намери друга страна, желаеща да купи имота за 2 милиона долара. Строителят продава опцията за недвижими имоти на новото парти за нова цена от 30 000 долара. Новата страна замества строителя в първоначалния договор за опция. Новото парти упражнява опцията и закупува имота за 2 милиона долара. Продавачът получава 2 милиона долара от новата партия плюс запазва премията за опция 25 000 долара от строителя. Строителят е продал опцията за $ 30 000, така че той прави $ 5000 и не е обсебен от имот, който не може да използва.
Сценарий 3: Строителят е просто купувач на опции, който иска да се възползва от поскъпването на имота. Ако търсената цена от 2 милиона долара се увеличи до 2, 2 милиона долара за пет месеца, строителят ще се възползва, като използва възможността да закупи имота и да продаде имота с печалба. В края на сделката собственикът на имота получава 2 милиона долара плюс премията за опция 25 000 долара. Строителят получава печалба от 175 000 долара от продажбата на имота.
Сценарий 4: Строителят не е в състояние да осигури заем или разрешителни. Той също не може да намери други заинтересовани купувачи. Строителят оставя опцията да изтече и губи премията за опция. Купувачът обаче успя да избегне потенциално лоша инвестиция от 2 милиона долара, като плати премията от 25 000 долара (1, 25% от реалната стойност на сделката). Продавачът се възползва от 25 000 долара и продължава да търси купувач.
Във всички случаи, след като бъде сключен договор за опции за недвижими имоти, продавачът вече няма избор дали да продаде имота или на каква цена през периода на държане на опцията. Продавачът трябва да изчака шест месеца за решението на купувача. Ето защо продавачът получава и запазва премия за опция, независимо от това, което купувачът реши в крайна сметка.
Долния ред
Опциите за недвижими имоти предлагат алтернативен метод за търговия, инвестиране и печалба от инвестиции в недвижими имоти. Те могат да се считат за вид извънборсов договор между две отделни страни. Няма борсов пазар за тези видове опции, но може да има креативни провизии, които потенциално биха позволили на купувача да продаде опцията, докато все още е в активен период на държане. Като цяло, участващите страни трябва да гарантират, че разпоредбите на договора за опции са надлежно написани, честни и спазвани от участващите.
Договорите за опции за недвижими имоти могат да предложат алтернативни начини за печелене на пари, но като цяло едно от най-големите им предимства е отклоняването на големи рискове. Разработчиците на недвижими имоти биха могли да се възползват от притежаването на множество договори за опции за недвижими имоти и потенциално да упражняват само избрани няколко на базата на еволюциите през периода на държане. Притежателят на договор може също да избере да се откаже от опция, ако в периода на задържане настъпят промени като нова натоварена магистрала или увеличаване на престъпността.
Периодите на задържане на тези опции могат да варират, което също варира рисковете. Продавачът обикновено се заключва в определена цена. Голямата вероятност от упражнения обаче може да им осигури известно време за по-добър избор или уговорка. Обикновено купувачът е длъжен да плати определена премия за живота на периода на държане. Премиите могат да помогнат за намаляване на изкупната цена. Те могат също така да позволят на купувача да получи по-добри условия за финансиране на ипотека, което намалява общите разходи. През целия живот на периода на държане имотът може също да оцени по стойност с покупна цена, която остава същата.
По подразбиране от продавача на опции може да бъде едно от основните предизвикателства в споразуменията за избор на недвижими имоти. В такива случаи единственото искане на купувача обикновено е съдебно дело. Липсата на публично достъпна информация и минали записи на участниците в опциите за недвижими имоти е друго предизвикателство. Възможно е инвеститорите с опция за недвижими имоти също да трябва да обмислят допълнителни разходи като такси за правни услуги като изготвяне и регистриране на договора.
