Съдържание
- Какво е ипотека?
- Шест основни вида ипотеки
- Ипотечни кредити с фиксирана ставка
- Ипотеки с регулируема ставка
- Програми за първа помощ
- Ипотеки за купувачи за първи път
- Долния ред
Освен ако не можете да купите дома си изцяло в брой, намирането на подходящия имот е само половината от битката. Другата половина избира най-добрия вид ипотека. Тъй като вероятно ще изплащате ипотеката си за дълъг период от време, е важно да намерите заем, който да отговаря на вашите нужди и бюджет. Когато заемате пари от заемодател, сключвате правно споразумение за изплащане на заема за определен период от време - с лихва.
Ключови заведения
- Двете основни части на ипотеката са главница, която представлява сумата на заема и лихвата, начислена върху тази главница. Правителството на САЩ не функционира като ипотечен кредитор, но гарантира гарантиране на някои видове ипотечни заеми. Шестте основни вида ипотечните кредити са конвенционални, съответстващи, несъответстващи, Федерална жилищна администрация - застрахована, осигурена от Министерството на ветераните по въпросите на САЩ и застрахована от Министерството на земеделието на САЩ.
Какво е ипотека?
Има два компонента към вашето ипотечно плащане: главница и лихва. Главница се отнася до сумата на заема. Лихвата е допълнителна сума (изчислена като процент от главницата), която кредиторите ви таксуват за привилегията да вземате пари назаем, които плащате във времето. По време на срока на ипотеката плащате на месечни вноски въз основа на амортизационния график, определен от вашия кредитор.
Друг фактор, участващ в ценообразуването на ипотеката, е годишната процентна ставка (ГПР), която оценява общата цена на заема. ГПР включва лихвения процент и други такси за заем.
Шестте основни вида ипотеки
Не всички ипотечни продукти са създадени равни. Някои имат по-строги насоки от други. Някои кредитори могат да изискват 20% авансово плащане, докато други изискват едва 3% от покупната цена на дома. За да се класирате за някои видове заеми, се нуждаете от девствен кредит. Други са насочени към кредитополучателите с по-малко от звездния кредит. Правителството на САЩ не е кредитор, но все пак гарантира някои видове заеми, които отговарят на строги изисквания за допустимост на доходите, лимитите на заема и географските области. Ето пропуск от различни възможни ипотечни заеми.
Fannie Mae и Freddie Mac са две спонсорирани от правителството предприятия, които купуват и продават повечето от конвенционалните ипотеки в САЩ
Конвенционални ипотеки
Конвенционалният заем е заем, който не е подкрепен от федералното правителство. Кредитополучателите с добър кредит, стабилна история на заетостта и доходите и способността да правят 3% авансово плащане обикновено могат да се класират за конвенционален заем, подкрепен от Fannie Mae или Freddie Mac, две спонсорирани от правителството предприятия, които купуват и продават повечето конвенционални ипотеки в Съединени щати. За да избегнат нужда от частна ипотечна застраховка (PMI)., Обикновено кредитополучателите трябва да направят 20% авансово плащане. Някои кредитори предлагат и конвенционални заеми с ниски изисквания за плащане и без частна ипотечна застраховка (PMI).
Съответствие на ипотечните кредити
Съответстващите заеми са обвързани с максимални лимити, определени от федералното правителство. Тези граници варират в зависимост от географската област. За 2019 г. Федералната агенция за жилищно финансиране определи основния лимит за заем от 484 350 долара за имоти с една единица. Въпреки това, FHFA определя по-голям максимален лимит на заем от 726 555 долара (150% от основния лимит) в определени части на страната (помислете за Ню Йорк или Сан Франциско, например). Това е така, защото цените на жилищата в тези райони с високи разходи надвишават лимита на заем от основната стойност най-малко 115% или повече.
484 350 долара или 726 555 долара
Съответстващият лимит за ипотечен кредит за имот с една единица през 2019 г., в зависимост от местоположението.
Несъответстващи ипотечни заеми
Несъответстващите заеми обикновено не могат да се продават или купуват от Fannie Mae и Freddie Mac, поради сумата на кредита или указанията за подписване. Jumbo заемите са най-често срещаният вид несъответстващи заеми. Наричат ги „джъмбо“, тъй като размерите на заема обикновено надвишават съответстващите лимити на заема. Тези видове заеми са по-рискови за кредитор, така че кредитополучателите обикновено трябва да показват по-големи парични резерви, да правят авансово плащане от 10% до 20% (или повече) и да имат силен кредит.
Застраховани от правителството заеми за FHA
Купувачите с ниски до средни доходи, които купуват къща за първи път, обикновено се обръщат към заеми, застраховани от Федералната жилищна администрация, когато не могат да се класират за конвенционален заем. Кредитополучателите могат да намалят едва 3, 5% от покупната цена на дома. Заемите от FHA имат по-спокойни изисквания за кредитен рейтинг от обикновените. FHA обаче не дава заем пряко; тя гарантира заеми от одобрени от FHA заемодатели. Един недостатък на заемите от FHA: Всички кредитополучатели плащат авансова и годишна премия за ипотечна застраховка (MIP) - вид ипотечна застраховка, която защитава кредитора от неизпълнение на кредитополучателя - за целия живот на кредита.
Заемите от FHA са най-подходящи за кредитополучателите с ниски до умерени доходи, които не могат да се класират за конвенционален заем или за тези, които не могат да си позволят значителна авансова вноска. Заемите от FHA позволяват FICO резултат до 500, за да се класира за 10% авансово плащане - и толкова ниско, колкото 580, за да се класира за 3, 5% авансово плащане.
Американският департамент по въпросите на ветераните гарантира ипотека за квалифицирани членове на службата, които не изискват авансово плащане.
Застраховани от държавата кредити за VA
Американският департамент по въпросите на ветераните гарантира заеми за жилища за квалифицирани военнослужещи, ветерани и техните съпрузи. Кредитополучателите могат да финансират 100% от сумата на кредита, без да се изисква авансово плащане. Други предимства включват ограничаване на разходите за затваряне (което може да се плати от продавача), без такси за брокери и без MIP. Заемите от VA изискват "такса за финансиране", процент от сумата на заема, която помага да се компенсират разходите за данъкоплатците. Таксата за финансиране варира в зависимост от категорията на вашата военна служба и размера на заема. Следните членове на услугата не трябва да плащат таксата за финансиране:
- Ветерани, които получават обезщетения от VA за увреждане, свързано с обслужване.
Заемите за VA са най-подходящи за активни военни служители или ветерани и техните съпрузи, които искат силно конкурентни условия и ипотечен продукт, съобразен с техните финансови нужди.
Застраховани от правителството заеми от USDA
Министерството на земеделието на САЩ гарантира заеми, за да направи възможно собствеността на жилища за купувачи с ниски доходи в селските райони в цялата страна. Тези заеми изискват малко или никакви пари за квалифицирани кредитополучатели - стига имотите да отговарят на правилата за допустимост на USDA.
USDA заемите са най-подходящи за купувачи на жилища в селските райони, които отговарят на условията, които имат по-ниски доходи, малко пари, спестени за авансово плащане, и по друг начин не могат да се класират за конвенционален заем.
Заемите с фиксирана лихва са най-добри за хората, които планират да живеят в дома си дълго време.
Ипотечни кредити с фиксирана ставка
Условията за ипотека, включително продължителността на изплащане, са ключов фактор за това как кредиторът цени вашия заем и лихвения ви процент. Заемите с фиксирана лихва са това, което звучат като: определена лихва за живота на заема, обикновено от 10 до 30 години. Ако искате да изплатите дома си по-бързо и можете да си позволите по-високо месечно плащане, по-краткосрочен заем с фиксирана лихва (да речем 15 или 20 години) ви помага да се отърсите от плащането на време и лихви. Освен това ще изградите капитал в дома си много по-бързо.
Избирането на по-кратка ипотека за срочен срок означава, че месечните плащания ще бъдат по-високи, отколкото при по-дългосрочен заем. Намалете числата, за да гарантирате, че бюджетът ви може да се справи с по-високите плащания. Можете също така да искате да вземете предвид други цели, като спестяване за пенсиониране или спешен фонд.
Заемите с фиксирани лихви са идеални за купувачите, които планират да останат в продължение на много години. 30-годишен фиксиран заем може да ви предостави помещение за посрещане на други финансови нужди. Ако обаче имате апетита за малък риск и ресурсите и дисциплината да изплащате ипотеката си по-бързо, 15-годишен фиксиран заем може да ви спести значително върху лихвите и да намали срока на погасяване наполовина.
Ипотеките с регулируема ставка са по-рискови от тези с фиксирана лихва, но могат да имат смисъл, ако планирате да продадете къщата или рефинансирате ипотеката в близко бъдеще.
Ипотеки с регулируема ставка
Ипотечните кредити с регулируема ставка (ARM) имат фиксирана лихва за първоначален период от три до 10 години, но след изтичането на този период курсът се колебае с пазарните условия. Тези заеми могат да бъдат рискови, ако не можете да платите по-високо месечно ипотечно плащане след възстановяване на лихвата. Някои продукти на ARM имат ограничение на ставката, което указва, че месечното ви ипотечно плащане не може да надвишава определена сума. Ако е така, смажете числата, за да сте сигурни, че потенциално можете да се справите с всяко увеличение на плащанията до този момент. Не разчитайте, че ще можете да продадете дома си или да рефинансирате ипотеката си, преди ARM да се нулира, защото пазарните условия - и вашите финанси - могат да се променят.
ARM са солидна опция, ако не планирате да останете в дом след първоначалния период с фиксирана лихва или знаете, че възнамерявате да рефинансирате преди възстановяването на заема. Защо? Лихвените проценти за ARM са по-ниски от фиксираните лихви в първите години на изплащане, така че потенциално можете да спестите хиляди долари от лихвени плащания в първите години на собственост.
Програми за първа помощ
Специални програми, спонсорирани от държавни или местни жилищни власти, предлагат помощ специално на купувачите за първи път. Много от тези програми са достъпни въз основа на доходите или финансовите нужди на купувачите. Тези програми, които обикновено предлагат помощ под формата на безвъзмездни средства за авансови плащания, също могат да спестят на кредитополучателите за първи път значителни пари при затваряне на разходите.
Американският департамент по жилищно строителство и градско развитие изброява първоначалните програми за домашни купувачи от държавата. Изберете държавата си и след това изберете „Помощ в домашни условия“, за да намерите най-близката програма.
Ипотеки за купувачи за първи път
Всички тези програми за заем (с изключение на програмите за помощ за първи път за домашни купувачи) са достъпни за всички купувачи на жилища, независимо дали това е първият или четвъртият път, когато закупите жилище. Много хора лъжливо смятат, че заемите с FHA са достъпни само за купувачи за първи път, но повторните кредитополучатели могат да отговарят на условията, стига купувачът да не е притежавал основно жилище поне три години, водещо до покупката.
Изборът на заем, който е най-подходящ за вашата ситуация, разчита предимно на финансовото ви здраве: доходите ви, кредитната история и резултат, заетостта и финансовите цели. Ипотечните кредитори могат да ви помогнат да анализирате вашите финанси, за да определите най-добрите продукти за заем. Те също могат да ви помогнат да разберете по-добре изискванията за квалификация, които са сложни. Подкрепящият кредитор или ипотечен брокер може също така да ви даде домашна работа - целеви области на вашите финанси, които да подобрите - за да ви постави в най-силното положение, за да получите ипотека и да купите дом.
Долния ред
Независимо кой тип кредит сте избрали, проверете предварително кредитния си отчет, за да видите къде се намирате. Имате право на един безплатен кредитен отчет от всяко от трите основни отчетни бюра всяка година чрез annualcreditreport.com. Оттам можете да забележите и поправите грешки, да работите по изплащането на дълга и да подобрите историята на закъснелите плащания, преди да се обърнете към ипотечен кредитор.
Може да бъде изгодно да търсите финансиране, преди да се заемете сериозно с разглеждане на домовете и правене на оферти. Защо? Ще имате възможност да действате по-бързо и може да бъдете взети по-сериозно от продавачите, ако имате писмо с предварително одобрение в ръка.
