Анализът на дисконтираните парични потоци или DCF много често се използва при оценката на инвестициите в недвижими имоти, въпреки че определянето на дисконтовия процент включва редица променливи, които може да е трудно да се предвиди точно. Анализът на дисконтираните парични потоци е метод за оценка, който се стреми да определи рентабилността или просто жизнеспособността на инвестицията чрез изследване на прогнозния бъдещ доход или паричен поток от инвестицията, а след това дисконтиране на този паричен поток, за да се достигне прогнозна текуща стойност на инвестицията, Тази прогнозна текуща стойност обикновено се нарича нетна настояща стойност или NPV. За оценката на инвестициите в недвижими имоти дисконтовият процент обикновено е желаната или очакваната годишна норма на възвръщаемост.
Изчисляване на дисконтиран паричен поток за недвижими имоти
За инвестициите в недвижими имоти в изчислението трябва да бъдат включени следните фактори:
- Първоначална цена - Или покупната цена или авансовото плащане на имота. Финансиращи разходи - Лихвените разходи за всяко първоначално или очаквано финансиране. Период на задържане - За инвестиции в недвижими имоти периодът на държане обикновено се изчислява за период между пет и 15 години, въпреки че варира между инвеститорите и конкретните инвестиции. Допълнителни разходи по година - Те включват прогнозни разходи за поддръжка и ремонт; данък сгради; и всякакви други разходи, освен разходите за финансиране. Прогнозирани парични потоци - Годишна прогноза за приходите от наем, получени от притежаването на имота. Печалба от продажбата - Прогнозната стойност на печалбата, която собственикът очаква да реализира при продажба на имота в края от прогнозния период на задържане.
Редица променливи трябва да бъдат оценени при изчислението на DCF; те могат да бъдат трудни за точното определяне и включват неща като разходи за ремонт и поддръжка, прогнозирано увеличение на наема и увеличаване на стойността на имотите. Тези елементи обикновено се оценяват с помощта на проучване на подобни свойства в района. Докато определянето на точни цифри за прогнозиране на бъдещи разходи и парични потоци може да бъде предизвикателство, след като тези прогнози и процентът на дисконтиране се определят, изчисляването на нетната настояща стойност е доста просто и компютърните изчисления са свободно достъпни.
