Какво е Land Flip
Повръщане на земя е измамна практика за недвижими имоти, при която група сговорчиви купувачи се събират, за да търгуват парче неразградена земя помежду си, за да надуят цената на имота над пазарната стойност.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ Land Flip
След манипулиране на пазарната цена на даден имот, извършителите на земя ще го продадат на нищо неподозиращ външен купувач на силно завишена цена. Когато купувачът се опита да препродаде земята, нейната стойност се връща към нормални пазарни нива, тъй като тя или няма реална стойност, или има скрити правни проблеми, като токсично замърсяване, залог или проблеми с сервитута. Нетният резултат е голяма, невъзстановима загуба за купувача.
Например група от пет места може да закупи парче земя за 10 000 долара. Всеки член на групата продава парчето земя на друг за малко по-висока цена. Когато петият и последен член закупи имота от останалите, цената му се повиши до 14 000 долара. В този момент групата продава земята на независим купувач за 15 000 долара, генерирайки измамна печалба от 5000 долара.
Финансовите институции се сблъскват с риска от преобръщане на земя при отпускане на заеми за закупуване на незастроен имот. До голяма степен това е така, защото стойността и търсенето на незастроено парче земя е трудно да се определи. Заемателят може да върне обратно незастроения парцел, ако купувачът по подразбиране поема заема. Въпреки това може да е трудно да препродадете имота, дори на безскрупулна цена. Много кредитори изискват до 50% авансово плащане за незастроена земя, за да се предпазят от риска от неизпълнение.
Пример за Land Flip
Компаниите, които извършват земевладение, могат да се свържат с потенциалните инвеститори по телефона, чрез реклами в местни медии и с атрактивни кампании за директна поща. Тези промоции обещават огромни печалби и включват подаръци за примамване на ангажираност на инвеститорите.
През 2006 г. Washington Post и други информационни агенции съобщават за значителен скандал за преобръщане, включващ Total Realty Management. В този случай парчета свободна земя по крайбрежието на Северна Каролина, продадени за около 400 000 долара, изведнъж се сринаха до стойност 20 000 долара. В някои случаи имоти се продаваха отново и назад между служители на Total Realty Management. Например TRM купи имот за 180 000 долара и го продаде на служител същия ден за 250 000 долара. Служителят продаде имота обратно на TRM, който след това го продаде на друг сговор за 310 000 долара. В крайна сметка тя е продадена на нищо неподозираща двойка за 354 000 долара.
Според докладите за скандала, най-малко 1500 участващи инвеститори са загубили стотици хиляди долари всеки. Също така, възбраните банки загубиха десетки милиони.
