Какво е поземлен тръст?
Поземленото доверие е юридическо лице, което поема собствеността или властта върху даден имот по молба на собственика на имота. Подобно на другите видове доверие, условията на всеки поземлен доверие са уникални.
Ключови заведения
- Земеделските тръстове са организации, които поемат законна собственост, стопанисване или частичен контрол върху собствеността по молба на собственика на земята. Земеделските тръстове, държащи титъл, известни също като поземлени тръстове в Илинойс, защитават анонимността на собствениците на земята и пазят собствеността от проба. натоварена с управлението на незастроена земя за поддържане на природни ресурси, исторически обекти и публични места за отдих за бъдещите поколения. Собствениците, които използват природозащитни сервитути за прехвърляне на права за развитие на доверие за запазване на земята, могат да получат данъчно облекчение за своето благотворително дарение. случаи на измама, някои дарения за сервитут за запазване и поземлените тръстове, които ги приемат, попаднаха под засилен контрол.
Как работи Land Trust
Започнете с разбирането на двата вида доверие на земята.
- Акционерното доверие позволява на собственика на анонимно да поддържа всички права върху имота и да ръководи действията на поземления тръст. Тези тръстове често се наричат „земни тръстове в Илинойс“, защото за първи път са популяризирани в Чикаго през 1800-те. По това време собствениците на имоти не могат да гласуват по градски проекти на същите места, където притежават земя. За да заобиколят този закон, заможните бизнесмени и политици биха използвали поземлени тръстове, за да купуват земя анонимно, като по този начин защитават правата си на глас.
Не всички 50 щата имат правна структура за притежаване на право на собственост върху земята. Въпреки това, повечето щати отлагат законите за доверие в Илинойс, ако нямат свои собствени, което означава, че всеки индивид може да образува доверие на земя в „Илинойс“ във всяка държава с подходящо правно ръководство. От друга страна, доверието за опазване на земята изисква собственикът на имота да се откаже от някои права върху използването и застрояването на земята. Целта на доверието за опазване на земята е да защити дивата природа, историческите или културните обекти и природните ресурси от търговско развитие или други дейности, които могат да доведат до нарушаване или замърсяване.
Притежаване на дялове поземлени тръстове (известни още като Илинойс Land Trusts)
При притежание на право на собственост върху земята собственикът на земя подписва документ, наречен „Дело в доверие“, който прехвърля законната собственост върху имота. При установяване на доверието собственикът на земята (който е едновременно дарител на доверие и бенефициер) може да определи как трябва да се управлява земята, кой има контрол върху нея и как се разпределя всеки доход, който произвежда. Това означава, че докато доверието е титуляр на хартия, собственикът на земята поддържа пълен контрол върху имота.
Тръстовете за притежание на дялове се използват като начин за собствениците на имоти да поддържат анонимност и да пазят ценни активи от вероятност. Те могат също така да предоставят редица други ползи за планиране на имоти, както и да защитят активите от решения или залог. Това може да бъде особено полезно за много богатите, знаменитостите и големите компании, които може да искат да държат плановете за развитие под ръка.
Пример: Прочутият световен курорт Уолт Дисни в Орландо, Флорида, първоначално е закупен през 1965 г., използвайки поземлен тръст, притежаващ титлата. Първоначалните собственици на мочурищата във Флорида, върху които е изграден курортът, нямаха представа, че Disney, вече име на домакинството, стои зад покупката. Ако бяха запознати с идентичността на купувача, вероятно щяха да увеличат исканата цена.
Запазване на земни тръстове
При опазване на поземлената земя доверието не е задължително да поеме правото на собственост върху земята, освен ако имотът не бъде дарен изцяло. Вместо това собственикът на земя може да сключи правно обвързващо споразумение, наречено запазване на сервитут, като по този начин „дарява“ правата си за развитие на тръста. Доверието е натоварено да гарантира, че сервитутът се налага и в някои случаи управлява имота.
Запазването на сервитутите може да бъде приспособено така, че собственикът на земята да запази правата си на собственост и използване - като правото да продължи земеделието или отглеждането на добитък - като същевременно гарантира, че земята остава неразвита в непрекъснато състояние. Запазващите сервитути „следват земята“, което означава, че условията на сервитута остават в сила, дори ако земята се продаде или предаде на наследници.
56 милиона
Общият брой декара незастроена земя, управлявана от 1300 плюс частни природозащитни тръстове в САЩ
Специални съображения
Има още едно важно разграничение между притежаването на право на собственост и опазването на поземлените тръстове: дарение за последните може да ви спечели голяма данъчна облекчение.
Ако собственик на земя дари правата си за развитие на природозащитен тръст, той може да получи приспадане на данъка, равен на разликата между стойността на земята, която е обременена (с сервитута на място), и това, което би могло да струва, ако бъде разработено за него " най-високо и най-добро използване. " В някои случаи това приспадане може да струва милиони долари.
Обикновено собствениците на земи са или земеделски производители и градинари, които са притежавали имота от поколения, или много заможни индивиди, семейства или фирми, които могат да си позволят да купуват направо направо. Напоследък обаче се разработи нова инвестиционна ниша, предназначена да отвори данъчните ползи от опазването на по-голяма част от населението.
Инвестиране в сервитутни сервитути…
Използвайки многочленно партньорство (или „синдикат“), тези инвестиционни компании позволяват на множество акредитирани инвеститори да обединят парите си за закупуване на земя за опазване. След като дариха правата за развитие на собствеността върху поземлен тръст чрез консервационен сервитут, членовете на партньорството разделиха данъчното облагане пропорционално. Благодарение отчасти на тези партньорства за опазване се изчислява, че опазването на земята се е увеличило със 175% между 2005 г. и 2015 г.
… И спорът за инвестирането на сервитутния сервитут
Разбира се, всеки път, когато има потенциал за печалба, някой ще злоупотреби със системата. Има някои известни случаи на хора, които вземат много големи отчисления за даряване на сервитути на голф игрища, жилищни сгради и други имоти, които всъщност нямат голяма екологична или културна стойност.
В отговор на това се наблюдава агресивна реакция срещу синдикираните инвестиции, и по-специално поземлените тръстове, които приемат техните сервитурни дарения. Въпреки това, този единствен фокус може да не нарисува цялостна картина на проблемите при игра. Независимо дали са дарени от земеделски производители, милиардери или синдикирани инвеститори, ясно е, че законите за дарение на сервитут за запазване изискват по-внимателно разглеждане, за да се гарантира, че рискът от злоупотреба е сведен до минимум, без да се премахва стимулът за запазване.
