Какво е недвижимо имущество?
Недвижимите имоти са собственост, съставена от земя и сградите върху нея, както и природните ресурси на земята, включително необработена флора и фауна, отглеждани култури и добитък, вода и всякакви допълнителни находища на минерали.
Недвижим имот
Разбиране на недвижими имоти
Недвижимите имоти са материален актив и вид недвижима собственост. Примерите за недвижими имоти включват земя, сгради и други подобрения, плюс правата за ползване и ползване на тази земя и всички нейни подобрения. Наемателите и лизингополучателите могат да имат права да обитават земя или сгради, които се считат за част от техните имоти, но самите тези права не се считат строго за недвижими имоти.
Недвижимата собственост не е едно и също нещо и не трябва да се бърка с лична собственост. Личното имущество включва нематериални активи като инвестиции, заедно с материални активи като мебели и приспособления като съдомиялна. Освен това дори наемателите могат да искат части от жилището като лична собственост, при условие че сте закупили и инсталирали имота с разрешение на наемодателя.
Ключови заведения
- Недвижимите имоти са реални - тоест осезаеми - собственост, съставена от земя, както и всичко върху нея, включително сгради, флора и фауна и природни ресурси. Недвижимите имоти имат три основни категории: жилищни, търговски и промишлени. Когато става въпрос за инвестирайки, жилищните недвижими имоти са по-евтини и по-приложими за физическите лица, докато търговските недвижими имоти са по-ценни и по-стабилни. Като инвестиция недвижимите имоти предлагат доход и увеличение на капитала. Можете да инвестирате в недвижими имоти директно - купувайки земя или имот - или косвено чрез закупуване на акции в публично търгувани тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs) или обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS).
Видове недвижими имоти
Въпреки че медиите често се позовават на "пазара на недвижими имоти", примерите за недвижими имоти могат да бъдат групирани в три широки категории въз основа на неговото използване.
- Жилищните имоти включват незастроена земя, къщи, етажна собственост и таунхауси. Структурите могат да бъдат еднофамилни или многофамилни жилища и могат да бъдат обитавани от собственици или имоти под наем. Търговските недвижими имоти включват нежилищни структури като офис сгради, складове и сгради на дребно. Тези сгради могат да бъдат самостоятелни или в търговски центрове. Промишлените недвижими имоти включват фабрики, бизнес паркове, мини и ферми. Тези свойства обикновено са по-големи по размер и местата могат да включват достъп до транспортни възли, като железопътни линии и пристанища.
Предимства на жилищните недвижими имоти и собствеността върху дома
Собствеността на жилища, известна още като заетост на собственици, е най-често срещаният вид инвестиции в недвижими имоти в Съединените щати. Според Националния многофамилен жилищен съвет (NMHC) приблизително две трети от жителите притежават дома си. Често тези собственици са финансирали покупката, като са взели ипотечен кредит, при който имотът действа като обезпечение на дълга.
В изданието си за 2019 г. на годишния си анализ на домашна стойност сайтът за недвижими имоти Zillow изчисли, че общата стойност на всички американски домове през 2018 г. е 33, 3 трилиона долара, 71% по-висока от брутния вътрешен продукт (БВП) на страната от 19, 4 трилиона долара по това време.
Хората, които пазаруват жилищни ипотеки, за да им помогнат да реализират мечтата за собственост на собствеността, са изправени пред различни възможности. Ипотеките могат да начисляват лихва с фиксирана или променлива лихва. Ипотеките с фиксиран лихвен процент обикновено имат по-високи лихви от ипотеките с променлива лихва, което може да ги оскъпи в краткосрочен план. Заемите с фиксирана лихва струват повече в краткосрочен план, защото са защитени от бъдещи повишения на лихвите.
Банките публикуват амортизационни схеми, които показват каква част от месечните плащания на кредитополучателя отиват за изплащане на лихви спрямо колко струва изплащане на главницата по кредита. Заемите с балони са ипотечни кредити, които не се амортизират напълно - намаляват до нула - във времето. Вместо това, кредитополучателят плаща лихва за определен период, например пет години, след което трябва да плати остатъка от заема с балонно плащане в края на срока.
Също така ипотеките могат да дойдат с големи разходи, които включват такси за транзакции и данъци. Тези допълнителни разходи често се прехвърлят в заема. След като потенциалните собственици на жилища докажат своята правоспособност и си осигурят ипотека от банка или друг кредитор, те трябва да извършат допълнителни стъпки, за да се уверят, че имотът е законно за продажба и в добро състояние.
Предимства на търговските недвижими имоти
Търговските недвижими имоти се използват за търговия и включват всичко - от стрип молове и свободно стоящи ресторанти до офис сгради и небостъргачи. Често се отличава от индустриалните недвижими имоти, което е практическо пространство, използвано при производството на продукти.
Купуването или отдаването под наем на недвижими имоти с търговска цел е много различно от закупуването на дом или дори закупуването на жилищни недвижими имоти. Търговският лизинг обикновено е по-дълъг от жилищния лизинг. Възвръщаемостта на търговските недвижими имоти се основава на тяхната рентабилност на квадратен фут, за разлика от структурите, предназначени да бъдат частни жилища.
Освен това кредиторите могат да изискват по-голямо авансово плащане върху ипотека за търговски недвижими имоти, отколкото това, което се изисква за местожителство.
Инвестиране в недвижими имоти
Човек може да инвестира директно в недвижими имоти, купувайки действителни имоти или парцели; или косвено, чрез закупуване на акции в публично търгувани тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs) или обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). Инвестирането директно в недвижими имоти води до печалби - или загуби - чрез две пътища, които не са се променяли от векове: приходи от наем или лизинг и оценка на стойността на недвижимите имоти
За разлика от други инвестиции, недвижимите имоти са драматично засегнати от заобикалящата го среда и непосредствената географска област. Оттук и добре познатата максима за недвижими имоти „местоположение, местоположение, местоположение“. С изключение на тежка национална рецесия или депресия, по-специално стойностите на жилищните имоти се влияят предимно от местни фактори. Такива фактори включват заетостта в района, местната икономика, нивата на престъпност, транспортните съоръжения, качеството на училищата, общинските услуги и данъците върху собствеността.
Професионалисти
-
Предлага постоянен доход
-
Предлага увеличаване на капитала
-
Диверсифицира портфолиото
-
Може да се купи с лост
Против
-
Обикновено е неликвидна
-
Влияние от силно локални фактори
-
Изисква големи първоначални капиталови разходи
-
Може да изисква активно управление, експертиза
Има ключови разлики в инвестициите в жилищни и търговски недвижими имоти. От една страна, жилищните недвижими имоти обикновено са по-евтини и по-малки от търговските и затова са по-достъпни за малкия инвеститор.
От друга страна, търговските недвижими имоти често са по-ценни на квадратен фут, а наемите им са по-дълги, което теоретично осигурява по-предсказуем поток от приходи. С по-големи приходи идва и по-голяма отговорност. Търговските недвижими имоти под наем са по-силно регулирани от жилищните недвижими имоти и тези регулации могат да се различават не само от държава до държава и държава според държавата, но и по градове и градове. Дори в градовете регулациите за зониране добавят слой от нежелана сложност към инвестициите в търговски имоти.
Съществува и повишен риск от оборот на наематели в търговски договори за наем. Ако бизнес моделът на наемателя е лош, продуктът им е непривлекателен или са лоши мениджъри, може да обявят фалит. Бизнес провалът може рязко да спре скъпите недвижими имоти да генерират приходи.
Освен това, както имуществото може да оцени, така може да се обезцени. Известно е, че някога горещи търговски обекти се разпадат в гнили търговски центрове и мъртви молове.
признателност
Оценката се постига по различни начини, но увеличаването на стойността на имота не се реализира, докато собственикът не продаде имота. Друг начин за реализиране на печалба би било рефинансирането на ипотеката. Суровата и неразвита земя, като територията точно извън границите на града, предлага най-голям потенциал за строителство, подобряване и печалба. Оценката може да дойде и от откриването на ценни материали или природни ресурси на парцел, като поразяващо масло. Също така, покачване на пазарните стойности на района около земята, която притежавате.
С нарастването и развитието на квартала стойностите на имотите са склонни да се покачват. Гентрификацията на градските квартали в някои американски градове през последните няколко десетилетия често е довела до драстично увеличение на цените на недвижимите имоти. Оскъдността може също да играе роля в стойността на притежанията на недвижими имоти. Ако една партида е последната по размер или вид в престижна област - или такава, където такива партиди рядко се предлагат - тя печели търговска стойност.
доход
Доходите от недвижими имоти идват под много форми. Най-големият генератор е наемът, платен за земя, вече разработена в жилищни или търговски имоти. Компаниите обаче също ще плащат възнаграждения за откриване на природни ресурси в сурова земя. Също така, те могат да платят за изграждането на структури върху нея, като клетъчни кули или тръбопроводи.
Доходите могат да дойдат и от непреки инвестиции в недвижими имоти. В REIT, собственикът на множество имоти продава акции на инвеститорите и преминава заедно с доходите от наем под формата на разпределения. По подобен начин в MBS се събират лихви и главни плащания от ипотечен пул и се предават на инвеститорите.
Както инвестиционните продукти на АДСИЦ, така и MBS се търгуват като акции, като основна гаранция играят недвижими имоти. Така че, те могат да предложат увеличаване на капитала е печалбата на акциите в пазарна стойност.
Реални примери за инвестиции в недвижими имоти
Ценните книжа, обезпечени с ипотека, получиха много лоша преса от ролята, която изиграха в кризата на ипотечните кредити, която предизвика глобална финансова криза през 2007 г. Въпреки това те все още съществуват и търгуват. Най-достъпният начин за обикновения инвеститор да закупи тези продукти е чрез фондови борси (ETFs). Както всички инвестиции, тези продукти носят известна степен на риск. Те могат също да предлагат диверсификация на портфейла. Инвеститорите трябва да разследват наличностите, за да гарантират, че средствата са специализирани в MBS с инвестиционен клас, а не в най-различни разновидности, които фигурират в кризата.
Към април 2019 г. най-добрите автомобили от този тип включват:
- Vanguard ипотечни ценни книжа ETF (VMBS), която проследява Bloomberg Barclays US ипотечни ценни книжа с ипотечен плаващ коригиран индекс, съставена от поддържана от федерална агенция MBS с минимален пул от 250 милиона долара и минимален матуритет една година. Фондът има дивидентна печалба от 2, 58% при цена около 53 долара на акция. iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), който се фокусира както върху ипотечните ценни книжа с фиксирана лихва, така и с регулируема ставка, и проследява американския индекс MBS на Bloomberg Barclays. Акциите му включват облигации, емитирани или гарантирани от спонсорирани от правителството предприятия като Fannie Mae и Freddie Mac, така че те са с рейтинг AAA. Търгувайки около 108 долара на акция, тя предлага доходност от 2, 48%. SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), който също използва Barclays US MBS Index като еталон, но възприема по-агресивен подход за увеличаване на възвръщаемостта. Цена при $ 26 на акция, тя предлага доходност от 3, 15%.
