От количествена гледна точка инвестирането в недвижими имоти е донякъде като инвестиране в акции. За да печелят, инвеститорите трябва да определят стойността на имотите и да правят образовани предположения за това колко печалба ще носи всеки, независимо дали чрез поскъпване на имотите, доходи от наем или и двете.
Оценката на собствения капитал обикновено се провежда чрез две основни методологии: абсолютна стойност и относителна стойност. Същото важи и за оценка на собствеността. Дисконтирането на бъдещия нетен оперативен доход (NOI) със съответния дисконтов процент за недвижими имоти е подобно на оценките на дисконтираните парични потоци (DCF) за акции; интегрирането на модела на мултипликатора на брутния доход в недвижимите имоти е сравнимо с оценките на относителната стойност със запасите. По-долу ще разгледаме как да оценим недвижим имот, използвайки тези методи.
УЧАСТИЕ: "Ръководство за домашен купувач за първи път"
Коефициентът на капитализация
Едно от най-важните предположения, които инвеститорът в недвижими имоти прави, когато оценява имотите, избира подходяща норма на капитализация, която е необходимата норма на възвръщаемост на недвижимите имоти, нетна от поскъпването или амортизацията на стойността. Казано по-просто, процентът, прилаган към нетния оперативен доход, е да се определи настоящата стойност на имот.
Например, ако имот, който се очаква да генерира нетен оперативен доход (NOI) в размер на 1 милион долара през следващите десет години, се дисконтира при процент на капитализация от 14%, пазарната стойност на имота е 1 000 000 долара /.14 = 7, 142, 857 долара (нето оперативен доход / общ процент на капитализация = пазарна стойност).
Пазарната стойност на 7, 142, 857 долара е добра сделка, ако имотът се продава на 6, 5 милиона долара. Лошо е, ако продажната цена е 8 милиона долара.
Определянето на процента на капитализация е един от ключовите показатели при оценката на имот, генериращ доход. Въпреки че е малко по-сложно от изчисляването на среднопретеглената цена на капитала (WACC) на дадена фирма, има няколко метода, които инвеститорите могат да използват, за да намерят подходящ процент на капитализация. (За свързаното четене, вижте "4 начина да оцените недвижим имот под наем")
Методът за изграждане
Един общ подход е методът на натрупване. Започвайки с лихвения процент, добавете:
- Подходящата премия за ликвидност (възниква поради неликвидния характер на недвижимите имоти) Премия за възстановяване (отчита нетна оценка на земята) Премия за риск (разкрива общата експозиция на риска на пазара на недвижими имоти)
Като се има предвид лихвен процент от 4%, неликвидност от 1, 5%, премия за възстановяване 1, 5%. и процент на риск от 2, 5%, процентът на капитализация на собственост на собствения капитал се сумира като: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Ако нетният оперативен доход е 200 000 щатски долара, пазарната стойност на имота е 200 000 долара /.115 = 1, 739, 130 долара.
Очевидно извършването на това изчисление е много лесно. Сложността се състои в оценяване на точни оценки за отделните компоненти на процента на капитализация, което може да бъде предизвикателство. Предимството на метода за натрупване е, че той се опитва да определи и точно да измери отделните компоненти на дисконтовия процент.
Методът за извличане на пазара
Методът за пазарно извличане предполага, че съществува актуална, лесно достъпна информация за нетния оперативен доход и продажната цена за съпоставими имоти, генериращи доход. Предимството на метода за извличане на пазара е, че процентът на капитализация прави по-значимото капитализиране на преките доходи.
Определянето на процента на капитализация е сравнително просто. Да предположим, че инвеститор обмисля закупуването на паркинг, който се очаква да генерира 500 000 долара нетен оперативен доход. В района има три съществуващи сравними доходи, генериращи имоти за паркинг.
- Паркомясто 1 има нетен оперативен доход от 250 000 долара и продажна цена от 3 милиона долара. В този случай процентът на капитализация е: 250 000 долара / 3 000 000 долара = 8, 33%. Паркингът Lot 2 има нетен оперативен доход от 400 000 долара и цена на продажба от 3, 95 милиона долара. Коефициентът на капитализация е: $ 400 000 / $ 3 950 000 = 10, 13%. Паркинг лот 3 има нетен оперативен доход от $ 185 000 и цена на продажба от 2 милиона долара. Коефициентът на капитализация е: 185 000 $ / 2 000 000 $ = 9, 25%.
Въз основа на изчислените ставки за тези три сравними свойства (8, 33%, 10, 13% и 9, 25%), общият процент на капитализация от 9, 4% би представлявал разумно представяне на пазара. Използвайки този процент на капитализация, инвеститор може да определи пазарната стойност на имота. Стойността на възможността за инвестиция в паркинг е 500 000 долара /.094 = 5, 319, 149 долара.
Методът на банковата инвестиция
Коефициентът на капитализация се изчислява като се използват индивидуални лихвени проценти за имоти, които използват както дългово, така и капиталово финансиране. Предимството на метода на инвестиране е, че той е най-подходящият процент на капитализация за инвестиции в недвижими имоти.
Първата стъпка е да се изчисли фактор на потъващия фонд. Това е процентът, който трябва да бъде отделен за всеки период, за да има определена сума в бъдещ момент. Да приемем, че имот с нетен оперативен доход от 950 000 долара се финансира 50%, като се използва амортизация на дълг под 7% лихва за 15 години. Останалата част се заплаща със собствен капитал при изисквана възвръщаемост от 10%. Коефициентът на потъващия фонд се изчислява като:
(# години) ∗ 12 месеца) -112 месеца
Като включим числата, получаваме:
0.07 / 12
{ 15x12 } - 1
Това се изчислява на.003154 на месец. Годишно този процент е:.003154 x 12 месеца = 0, 0378. Лихвата, с която трябва да се плаща кредитор, е равна на този потъващ фактор на фонда плюс лихвения процент. В този пример тази норма е:.07 +.0378 = 10, 78% или.1078.
По този начин средно претегленият лихвен процент или общият коефициент на капитализация, използващ теглото от 50% за дълг и 50% тегло за собствения капитал, е: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. В резултат на това пазарната стойност на имота е: 950 000 долара /.1039 = $ 9 143, 407.
Как да оценим недвижим имот за инвестиции
Сравними оценки на собствения капитал
Моделите на абсолютната оценка определят настоящата стойност на бъдещите входящи парични потоци, за да се получи присъщата стойност на акцията; най-често срещаните методи са дивидентните модели за дисконтиране (DDM) и дисконтираните техники за паричен поток (DCF). От друга страна, методите за относителна стойност предполагат, че две съпоставими ценни книжа трябва да бъдат с еднаква цена според техните приходи. Съотношенията като цена на печалба и цена на продажби се сравняват с други вътрешно-браншови компании, за да се определи дали акцията е подценена или надценена. Както при оценката на собствения капитал, анализът на оценката на недвижимите имоти трябва да прилага и двете процедури, за да се определи набор от възможни стойности.
Изчисляване на нетния оперативен доход от недвижим имот
Пазарна стойност = r − gNOI1 = RNOI1, където: NOI = нетен оперативен приход = необходимата норма на възвръщаемост на активите на недвижими имоти g = темп на растеж на NOIR = процент на капитализация (r − g)
Нетният оперативен доход отразява печалбите, които имотът ще генерира след факториране на оперативни разходи, но преди приспадане на данъци и лихвени плащания. Преди приспадане на разходите трябва да се определят общите приходи, получени от инвестицията. Очакваните приходи от наем първоначално могат да се прогнозират въз основа на сравними имоти в близост. С правилното пазарно проучване инвеститор може да определи какви цени наемателите начисляват в района и да приеме, че подобни имоти на квадратен фут могат да се прилагат към този имот. Прогнозираното увеличение на наемите се отчита в темповете на растеж във формулата.
Тъй като високите проценти на свободни работни места представляват потенциална заплаха за възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти, трябва да се използва анализ на чувствителността или реалистични консервативни оценки за определяне на пропуснатия доход, ако активът не се използва с пълен капацитет.
Оперативните разходи включват тези, които са направени директно през ежедневните операции на сградата, като застраховка на собственост, такси за управление, такси за поддръжка и разходи за комунални услуги. Обърнете внимание, че амортизацията не е включена в общото изчисление на разходите. Нетният оперативен доход от недвижим имот е подобен на печалбата преди лихви, данъци, амортизация и амортизация (EBITDA).
Дисконтирането на нетния оперативен доход от инвестиция в недвижими имоти чрез процента на пазарната капитализация е аналогично на дисконтирането на бъдещ дивидентен поток чрез съответната необходима норма на възвръщаемост, коригирана за растеж на дивидента. Инвеститорите в акции, запознати с моделите за растеж на дивидентите, трябва незабавно да видят приликата. (DDM е една от най-основополагащите финансови теории, но е толкова добра, колкото и нейните предположения. Вижте " Копаене в дивидентния модел за отстъпка .")
Намиране на капацитет за генериране на доход на имот
Пазарна стойност = Брутен доход × Умножител на брутния доход
Подходът на мултипликатора на брутния доход е метод за относително оценяване, който се основава на основното предположение, че имотите в една и съща област ще се оценяват пропорционално на брутния доход, който те помагат да генерират. Както подсказва името, брутният доход е общият доход преди приспадането на всички оперативни разходи. Въпреки това трябва да се прогнозира нивата на свободни работни места, за да се получи точна оценка на брутния доход.
Например, ако инвеститор в недвижими имоти закупи сграда от 100 000 квадратни фута, той може да определи от сравними данни за собственост, че средният брутен месечен доход на квадратен фут в квартала е 10 долара. Въпреки че първоначално инвеститорът може да приеме, че брутният годишен доход е 12 милиона долара ($ 10 х 12 месеца х 100 000 кв. Фута), вероятно има някакви свободни единици в сградата във всеки даден момент. Ако приемем, че има 10% свободна позиция, брутният годишен доход е 10, 8 милиона долара (12 милиона долара х 90%). Подобен подход се прилага и при подхода на нетния оперативен доход.
Следващата стъпка при оценката на стойността на недвижимите имоти е определянето на мултипликатора на брутния доход. Това се постига, ако човек има исторически данни за продажбите. Разглеждайки продажните цени на сравними имоти и разделяйки тази стойност на генерирания брутен годишен доход, се получава средният множител за региона.
Този тип подход за оценка е подобен на използването на съпоставими транзакции или кратни стойности за оценка на акциите. Много анализатори ще прогнозират печалбите на една компания и ще умножат цифрата на печалбата на акция (EPS) по P / E съотношението на индустрията. Оценката на недвижимите имоти може да се извърши чрез подобни мерки.
Пътни блокове до оценка на недвижими имоти
И двата метода за оценка на недвижими имоти изглеждат сравнително прости. На практика обаче определянето на стойността на имот, генериращ доход чрез тези изчисления е доста сложно. На първо място, получаването на необходимата информация по отношение на всички входящи формули, като нетен оперативен доход, премиите, включени в процента на капитализация, и съпоставими данни за продажбите, може да се окаже изключително времеемко и предизвикателно.
Второ, тези модели за оценка не отчитат правилно възможните големи промени на пазара на недвижими имоти, като кредитна криза или бум на недвижимите имоти. В резултат на това трябва да се извърши допълнителен анализ, за да се прогнозира и да се вземе предвид въздействието на променящите се икономически променливи.
Тъй като пазарите на имоти са по-малко ликвидни и прозрачни в сравнение с фондовия пазар, понякога е трудно да се получи необходимата информация за вземане на напълно информирано инвестиционно решение. Въпреки това, поради големите капиталови инвестиции, които обикновено се изискват за закупуване на голяма разработка, този сложен анализ може да доведе до голямо изплащане, ако доведе до откриване на недооценена собственост (подобно на инвестиране в собствен капитал). По този начин отделянето на време за изследване на необходимите ресурси е добре да струва времето и енергията.
Долния ред
Оценката на недвижимите имоти често се основава на подобни стратегии като анализ на собствения капитал. Други методи, освен дисконтирания нетен оперативен доход и множител на брутния доход, също често се използват - някои уникални за този клас активи. Някои експерти в бранша, например, имат активни работни познания за моделите на миграция и развитие на градовете. В резултат на това те могат да определят кои местни райони най-вероятно ще изпитат най-бързата оценка.
Независимо от използвания подход, най-важният предиктор за успеха на стратегията е доколко тя е добре проучена.
