Съдържание
- Каква е заемната стойност?
- Формула и изчисление на съотношението заем / стойност (LTV)
- LTV и кредитен андеррайтинг
- Фактори, влияещи на LTV съотношението
- LTV съотношение и лихвени проценти
- Видове заеми и LTV съотношение
- Класиране на LTV съотношението
- LTV срещу комбиниран LTV (CLTV)
- Ограничения на LTV
Каква е съотношението заем към стойност (LTV)?
Коефициентът заем / стойност (LTV) представлява оценка на риска за отпускане на кредит, който финансовите институции и други кредитори проверяват, преди да одобрят ипотека. Обикновено оценките с високи LTV съотношения са по-висок риск и следователно, ако ипотеката бъде одобрена, заемът струва на кредитополучателя повече.
Освен това заемът с висок LTV коефициент може да изисква кредитополучателят да закупи ипотечна застраховка, за да компенсира риска за заемодателя.
Ключови заведения
- LTV често се използва при ипотечно кредитиране, за да се определи сумата, необходима за внасяне на авансово плащане и дали даден кредитор ще отпусне кредит на кредитополучател. съотношението стойност е или по-ниско от 80%. HomeReady на дома на Fredie Mae и Home Freddie Mac Възможните ипотечни програми за кредитополучатели с ниски доходи позволяват LTV съотношение 97% (3% авансово плащане), но изискват ипотечна застраховка, докато съотношението не падне до 80%.
Формула и изчисление на съотношението заем / стойност (LTV)
Купувачите на жилища могат лесно да изчислят съотношението LTV в дома си.
LTVratio = APVMA, където: MA = Сума на ипотекаAPV = Оценявана стойност на имота
Процесът включва разделяне на общата сума на ипотечния кредит на общата покупна цена на жилището. Например, жилище с изкупна цена от 200 000 долара и общ ипотечен кредит за 180 000 долара води до LTV съотношение от 90%. Конвенционалните ипотечни кредитори често предоставят по-добри условия за заем на кредитополучателите, които имат съотношение LTV не по-високо от 80%.
Съотношението LTV се изчислява, като се раздели сумата, взаимствана от оценената стойност на имота, изразена като процент. Например, ако закупите дом, оценен на 100 000 долара за неговата оценена стойност и направите 10 000 долара авансово плащане, ще вземете назаем 90 000 долара, което ще доведе до LTV съотношение от 90% (т.е. 90 000/100 000).
LTV и кредитен андеррайтинг
LTV съотношението е критичен компонент на подписването на ипотечни кредити, независимо дали става въпрос за закупуване на жилище, рефинансиране на текуща ипотека в нов заем или заем срещу натрупан собствен капитал в имот.
Кредиторите оценяват съотношението LTV, за да определят нивото на излагане на риск, който поемат при сключване на ипотека. Когато кредитополучателите поискат заем за сума, която е на или близо до оценената стойност и следователно по-високо LTV съотношение, кредиторите възприемат, че има по-голяма вероятност заемът да изпадне в неизпълнение, тъй като в собствеността има малко или почти никакъв собствен капитал. Ако се осъществи възбрана, кредиторът може да затрудни продажбата на жилището за достатъчно, за да покрие непогасения ипотечен баланс и да реализира печалба от транзакцията.
Фактори, влияещи на LTV съотношението
Основните фактори, които влияят на съотношението LTV, са първоначалното плащане, продажната (договорната) цена и оценената стойност. За да постигнете най-ниското (и най-доброто) съотношение LTV, повишете авансовото плащане и се опитайте да намалите продажната цена. Използвайки примера по-горе, да предположим, че купувате дом, който оценява за 100 000 долара, но собственикът е готов да продаде за 90 000 долара. Ако направите същите авансови плащания от 10 000 долара, заемът ви е само 80 000 долара, което води до съотношение LTV от 80% (т.е. 80 000/100 000). Ако увеличите авансовото си плащане до 15 000 долара, вашият ипотечен заем вече е 75 000 долара, което прави съотношението на LTV 75% (т.е. 75 000/100 000).
Всичко това е важно, тъй като колкото по-нисък е коефициентът на LTV, толкова по-голям е шансът кредитът да бъде одобрен, толкова по-нисък е лихвеният процент и по-малко вероятно да се наложи да закупите частна ипотечна застраховка (PMI).
LTV съотношение и лихвени проценти
Докато съотношението LTV не е единственият определящ фактор при обезпечаването на ипотека, заем за собствен капитал или кредитна линия, той играе съществена роля в това колко струва заемането на собственика на жилището. Всъщност, високото LTV съотношение може да ви попречи да се класирате за опция за заем или рефинансиране на първо място.
Повечето кредитори предлагат на кандидатите за ипотечен и собствен капитал най-ниската възможна лихва, когато съотношението LTV е под или под 80%. По-високото съотношение на LTV не изключва кредитополучателите да бъдат одобрени за ипотека, въпреки че общата цена на заема нараства с увеличаване на съотношението LTV. Например може да бъде одобрен кредитополучател със съотношение LTV от 95%, но лихвеният процент може да бъде до пълен процент пункта по-висок, отколкото за кредитополучател със съотношение LTV от 75%.
Освен това, ако LTV съотношението е по-високо от 80%, най-вероятно ще трябва да закупите частна застраховка за ипотека (PMI), която може да добавя навсякъде от 0, 5% до 1% от цялата сума на кредита. PMI от 1% при заем от 100 000 долара например ще добави 1000 долара към сумата, платена на година или 83, 33 долара на месец. PMI плащанията продължават, докато съотношението LTV не е 80% или по-ниско. Съотношението LTV ще намалее с плащането на вашия заем и с времето стойността на вашия дом се увеличава.
Изискването на 80% (или по-ниско) LTV съотношение, за да се избегне PMI не е закон, но това е практика на почти всички кредитори. Изключения понякога се правят за кредитополучателите с висок доход, по-нисък дълг или други фактори като голям инвестиционен портфейл.
Максималното съотношение заем / стойност е най-голямото допустимо съотношение на размера на заема към стойността на долара на имота. Колкото по-голямо е съотношението заем / стойност, толкова по-голяма е частта от покупната цена, която е финансирана. Тъй като жилището действа като обезпечение на заема, съотношението заем / стойност е мярка за риск, използвана от кредиторите. Различните програми за заем се разглеждат с различни рискови фактори и по този начин имат различни максимални LTV съотношения.
Видове заеми и LTV съотношение
За някои видове заеми има специални правила, когато става дума за съотношението LTV.
FHA заеми
Заемите от FHA, които позволяват първоначално съотношение LTV до 96, 5%, изискват премия за ипотечна застраховка (MIP), която продължава толкова дълго, колкото имате този заем, независимо колко ниско е съотношението LTV в крайна сметка. Повечето хора рефинансират до конвенционален заем, след като съотношението LTV достигне 80% за премахване на MIP.
Заеми от VA и USDA
Заемите за VA и USDA - налични за настоящи и бивши военни или съответно за тези в селските райони - не изискват частна ипотечна застраховка, въпреки че съотношението LTV може да достигне 100%. имат допълнителни такси.
Фани Мей и Фреди Мак
HomeReady на Fannie Mae и Home Freddy Mac Home Възможните ипотечни програми за кредитополучатели с ниски доходи позволяват LTV съотношение от 97% (3% авансово плащане), но изискват ипотечна застраховка, докато съотношението не падне до 80%.
Рационализиране на опциите за рефинансиране, които се отказват от изискванията за оценка (което означава, че LTV съотношението на жилището не засяга кредита), съществуват за заеми FHA, VA и USDA. За тези с LTV съотношение над 100% - известни също като "под вода" или "с главата надолу" - опцията за високо рефинансиране на заем на стойност на Фани Мей и подобрено рефинансиране на Фреди Мак, които са предназначени да заменят програмата за рефинансиране на HARP, изтекъл 31 декември 2018 г., налични са.
Класиране на LTV съотношението
Съотношението LTV от 80% или по-ниско се счита за добро за повечето сценарии на ипотечен кредит. Съотношение LTV от 80% осигурява най-добрия шанс за одобрение, най-добрата лихва и най-голяма вероятност да не се изисква да закупите ипотечна застраховка. Както беше отбелязано по-горе, кредитите за VA и USDA позволяват по-високо LTV съотношение (до 100%) и все още избягват скъпата частна ипотечна застраховка, въпреки че се прилагат други такси.
За повечето опции за рефинансиране, освен ако не кандидатствате за рефинансиране на парични средства, съотношението LTV няма значение, така че няма такова нещо като "добро" или "лошо". Ако кандидатствате за рефинансиране на парични средства, съотношение LTV от 90% или по-малко се счита за добро.
LTV срещу комбиниран LTV (CLTV)
Докато съотношението LTV разглежда влиянието на един ипотечен кредит при закупуване на имот, съотношението комбиниран заем / стойност (CLTV) е съотношението на всички обезпечени заеми върху имот до стойността на имот. Кредиторите използват съотношението CLTV, за да определят риска на бъдещия купувач на жилище при неизпълнение, когато се използва повече от един заем - например, ако те ще имат две или повече ипотеки, или ипотека плюс заем на собствения капитал или кредитна линия (HELOC). Като цяло кредиторите са готови да дават заеми при съотношение CLTV от 80% и повече на кредитополучатели с високи кредитни рейтинги.
Съотношението LTV отчита само основния ипотечен баланс. Следователно в горния пример съотношението LTV е 50%, резултатът от разделянето на основния ипотечен баланс от 100 000 долара на домашната стойност от 200 000 долара. Първичните кредитори са по-щедри с изискванията на CLTV.
Като се има предвид горният пример, в случай на възбрана, първичният притежател на ипотека получава парите си изцяло преди вторият притежател на ипотека да получи нещо. Ако стойността на имота намалее до 125 000 долара преди неизпълнението на кредитополучателя, основният притежател на правото на задържане получава цялата дължима сума (100 000 долара), докато вторият притежател на залог получава само останалите 25 000 долара, въпреки че е дължил 50 000 долара. Основният носител на задържане носи по-малък риск в случай на намаляване на стойностите на имотите и следователно може да си позволи да отпуска заеми при по-висок CLTV.
Ограничения на LTV
Основният недостатък на LTV е, че той включва само основната ипотека, която собственикът на жилището дължи, и не включва други задължения, като втора ипотека или заем от собствен капитал. Следователно CLTV е по-приобщаваща мярка за способността на кредитополучателя да изплаща жилищен кредит.
