ОПРЕДЕЛЕНИЕ на излишното обслужване на ипотека
Обслужването на излишък от ипотека е процентът от месечния паричен поток, който остава след разделянето на паричния поток на купон и главно плащане за притежателя на ипотечни ценни книжа (MBS). Тази такса за обслужване обикновено отива на обслужващия заема и е възможно гаранционна такса за застрахователя на MBS.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ ИЗПОЛЗВАНЕ НА Ипотека
Например, при типична сделка с MBS, ако лихвеният процент по ипотека е 8%, притежателят на MBS може да получи 7, 5%, обслужващият на ипотека получава 0, 25%, а MBS андеррайтерът получава 0, 15%. Това оставя останалите 0, 10% (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) като излишно обслужване.
Подобно на MBS, излишното обслужване подлежи на предплащане и риск за удължаване. Когато цената на излишното обслужване се оценява, тя се оценява въз основа на приблизителна оценка за това колко дълго ще продължи анюитетът. Това трябва да бъде оценено, тъй като не може да се знае със сигурност кога ипотечния кредитополучател може да рефинансира или по друг начин да изплати ипотеката си. Стойността на излишното обслужване може да се промени драстично, когато лихвените проценти се променят, защото промените в текущите лихвени проценти спрямо лихвения процент по ипотеката определят колко дълго може да продължи анюитетът на излишното обслужване, свързано с тази ипотека.
Откъде идва излишното обслужване на ипотека
Обслужването на излишък от ипотека може да бъде резултат от обработката на ипотеки, които са обединени от инициатора и след това продадени. Ако купувачът не обслужва заема сами, той може да сключи споразумение за обслужване, вероятно с инициатора или с трета страна. При такава договореност, обслужващият обикновено запазва правото си да получи част от лихвените плащания, направени от кредитополучателите, по отношение на общия набор от ипотеки, които се обслужват.
Разпространението на ипотечна услуга е размерът на лихвата, задържан от обслужващия и се разглежда отчасти от обслужващия като форма на разумна компенсация за извършените услуги. Ако има част от разплащанията за обслужване на ипотека, която надвишава онова, което би могло да се приеме за разумна компенсация за извършените услуги, това се нарича превишаване на обслужващия спред и би представлявало продължаваща инвестиция в лихвената част на основния ипотечен пул.
Службата за вътрешни приходи (IRS) по-рано постанови, че притежанието на определени излишъци от обслужване на ипотечни кредити би представлявало актив на недвижими имоти и по този начин приходът от излишните обслужващи спредове ще се третира като лихва по задължения, обезпечени с ипотеки върху недвижими имоти. Това решение се счете за приложимо за тръбни инвестиционни тръстове за данъчни цели.
