Какво представлява нетният оперативен доход - NOI?
Нетният оперативен доход (NOI) е изчисление, използвано за анализ на рентабилността на инвестициите в недвижими имоти, генериращи доход. NOI се равнява на всички приходи от имота, минус всички разумно необходими оперативни разходи. NOI е цифра преди облагане с данъци и се отчита в отчета за приходите и паричните потоци на имота, който изключва плащания по главница и лихва по заеми, капиталови разходи, амортизация и амортизация. Когато този показател се използва в други отрасли, той се нарича „EBIT“, което означава „печалба преди лихви и данъци“.
Ключови заведения
- Нетният оперативен доход измерва рентабилността на собственост, генерираща доход, преди да се добавят каквито и да било разходи от финансиране или данъци. Оперативните разходи, използвани в показателя NOI, могат да бъдат манипулирани, ако собственикът на имот отлага или ускорява определени позиции или разходи. Метриката на NOI не включва капиталови разходи.
Формулата за NOI е:
Нетни оперативни приходи = RR-OE навсякъде: RR = приходи от недвижими имотиOE = оперативни разходи
Нетни оперативни приходи
Какво ви казва NOI?
Нетният оперативен доход е метод за оценка, използван от специалистите по недвижими имоти, за да определят точната стойност на техните доходни имоти. За да се изчисли NOI, оперативните разходи на имота трябва да бъдат извадени от приходите, които един имот произвежда.
В допълнение към доходите от наем, имот може да генерира приходи и от удобства като паркинг структури, автомати и перални съоръжения. Оперативните разходи включват разходите за експлоатация и поддържане на сградата, включително застрахователни премии, юридически такси, комунални услуги, данъци върху имотите, разходи за ремонт и такси за поместване. Капиталови разходи, като разходи за нова климатична система за цялата сграда, не се включват в изчислението.
NOI помага на инвеститорите в недвижими имоти да определят процента на капитализация, което от своя страна им помага да изчислят стойността на имота, като по този начин им позволява да сравняват различни имоти, които може да обмислят да купуват или продават.
За финансираните имоти NOI се използва и в съотношението за покриване на дълга (DCR), което казва на кредиторите и инвеститорите дали доходите на даден имот покриват неговите оперативни разходи и плащания по дълга. NOI се използва също за изчисляване на коефициента на нетния доход, възвръщаемостта на пари от инвестиции и общата възвръщаемост на инвестициите.
Пример за начина на използване на нетния оперативен доход
Нека приемем, че притежавате имот, който ежегодно привлича приходи от $ 120 000 и носи 80 000 $ оперативни разходи. При това обстоятелство той ще има резултат от NOI от $ 40 000 ($ 120 000 - $ 80 000). Ако общата стойност е отрицателна, когато оперативните разходи са по-високи от приходите, резултатът се нарича нетна оперативна загуба (NOL).
Кредиторите и търговските заемодатели силно разчитат на NOI, за да определят потенциала за генериране на доход от имота, който ще бъде ипотекиран, дори повече, отколкото те отчитат кредитната история на инвеститора в техните решения. Просто казано: този показател помага на кредиторите фундаментално да оценят първоначалната стойност на имота, като прогнозират неговите парични потоци. Ако даден имот се счита за печеливш, кредиторите също използват тази цифра, за да определят размера на заема, който са готови да направят. От друга страна, ако имотът показва нетна оперативна загуба, кредиторите вероятно ще отхвърлят заявлението за ипотека на кредитополучателя направо.
Собствениците на имоти могат да манипулират своите оперативни разходи, като отлагат определени разходи, докато ускоряват други. NOI може да бъде увеличен и чрез повишаване на наемите и други такси, като същевременно се намаляват разумно необходимите оперативни разходи. Като пример за последното, помислете за сценарий, при който собственикът на апартамент се отказва от наемателя на годишен наем от 12 000 долара в замяна на този наемател, който действа като управител на имот. Ако собственикът на апартамента обикновено плаща на ръководителя на сградата 30 000 долара заплата, той следователно може да извади „разумно необходимите“ разходи от 30 000 долара от приходите, а не от реалните разходи от 12 000 долара. (За свързаното четене вижте "NOI срещу EBIT: Сравняване на разликите")
