Какво е заем без оценка?
Заемът без оценка е ипотека, която не изисква професионална оценка на текущата пазарна стойност на имуществото на обезпечението, известна на езика на недвижимите имоти като оценка. Заемите без оценка са изключително необичайни и рядко се предлагат на кредитополучател, който закупува жилищен имот за частно ползване. Рискът за заемодателя е просто твърде голям, ако няма безпристрастна оценка на стойността на имуществото, което кредиторът финансира. Ако имотът струва далеч по-малко от размера на ипотеката, собственик на жилище, който е неизпълнен по ипотеката, оставя кредитора без възможност да възстанови пълната стойност на кредита, като продаде имота.
Как работи заем без оценка
Заемът без оценка може да използва алтернативни методи за определяне на стойността на жилището с цел определяне на колко пари да се даде заем или може да не изисква професионална оценка на текущата пазарна стойност на жилището, а само информация за баланса и финансите на кредитополучателя.
Заемите без оценка са склонни да бъдат достъпни за инвеститорите, които ще променят или пакетират имота по начин, който прави текущата оценка невалидна или спорна. Те също могат да бъдат предложени на инвеститори, които влагат много повече от стандартните 20% първоначално плащане на покупната цена на имота. Но и двете са специални ситуации, които не важат за обикновения купувач.
Заемът без рефинансиране може да бъде посочен като ипотека без оценка, но ипотеката за първи път и рефинансирането на ипотека функционират по различен начин, а причините за предлагането на всеки от тях без оценка са различни.
За типичния купувач на жилище заемът без оценка е много необичаен при първа ипотека, но е по-често срещан, когато ипотеката се рефинансира.
Заеми без оценка спрямо рефинансиране без оценка
Повечето първи ипотечни кредити изискват оценки, но рефинансирането на ипотека, наречено повторно финансиране, може да не се нуждае от оценка в зависимост от това къде произхожда първата ипотека. Ипотечното рефинансиране е заем, който изплаща първоначалната ипотека и заема мястото на първата ипотека. Собственикът на жилище извършва ежемесечни или двуседмични плащания по рефинансираната ипотека, точно както направи по първоначалната ипотека.
Притежателите на ипотечни кредити обикновено се стремят да се рефинансират, за да получат по-добри условия по заемите си: по-ниска лихва, следователно и по-малки месечни плащания, ако лихвите са спаднали значително, например. Или може би техният капитал в дома може да се е увеличил значително поради покачване на стойностите на местните имоти, като по този начин ги квалифицира за по-нисък процент. Други мотиви за рефинансиране включват желанието за добавяне или премахване на друга страна от първоначалната ипотека или за преобразуване на ипотека с регулируем процент (ARM) в ипотека с фиксирана ставка.
Примери от реалния живот на рефинансиране без оценка
Някои федерални програми предлагат ипотеки без оценка. Например Министерството на ветераните по въпросите на САЩ (VA) предоставя заем за рефинансиране на лихвени проценти (IRRRL) за лицата, които вече притежават заеми на VA; отказът от домашната оценка е сред щедрите му условия. Федералната жилищна администрация (FHA) и Министерството на земеделието на САЩ (USDA) имат подобни рационализирани програми.
През 2017 г. финансираните от правителството заемодатели Fannie Mae и Freddie Mac започнаха да предлагат откази за оценяване в някои избрани случаи, както за рефинансиране, така и за оригинални заеми за покупка на жилище.
Федералната помощ за рефинансиране помага да се гарантира, че собствениците на жилища не се подразбират при първата ипотека и могат да останат в домовете си, осигурявайки стабилност за общността и местния пазар на недвижими имоти. Поради тази причина възможностите за рефинансиране без оценка често се фокусират върху определени високорискови категории собственици на жилища, на които не е бил предложен оригинален заем без оценка.
Обосновката на оценката е, че за кредиторите е важно - дори когато кредиторът е правителството на САЩ - да заема правилната сума пари за плащане на имот, така че собственикът на жилище да не се затруднява с плащанията и заемодателя. може да възстанови стойността на заема, ако имотът бъде продаден. Но тъй като целта на рефинансирането без оценка е не правилната оценка на имота, а облекчаване на условията и плащанията на собственика на жилището, реалната стойност на имота няма значение. Ето защо рефинансирането без оценка може да има смисъл.
