Какво представлява предварителното изключване?
Предварителната възбрана се отнася до правната ситуация, в която се намира имот в ранните етапи на обратно изкупуване. Достигането до състоянието на предварителна възбрана започва, когато заемодателят подаде уведомление по подразбиране на имота, което информира собственика на имота, че кредиторът ще предприеме юридически действия за възбрана, ако дългът не бъде изплатен.
В този момент собственикът на имота може да изплати неизплатения дълг, тя може да обърне състоянието по подразбиране, като изплати просрочените плащания, така че домът вече да не е предварителен възбрана, или може да продаде имота, преди да влезе в затваряне.
Капките за закупуване на къща, която е затворена
Как работи предварителното изключване
Когато купувачът на жилища вземе заем за закупуване на имот, той подписва договор с кредитната институция за погасяване на кредита на месечни вноски. Тези месечни вноски покриват част от главницата и лихвените плащания по ипотеката. Твърди се, че е в неизпълнение, ако не извърши плащания за най-малко три месеца. Предварителното изключване не може да започне, докато той е поне три месеца делинквент.
Той ще получи известие за неизпълнение, което също ще стане публично достояние. Това действие започва процеса на предварително изключване.
Периодът за предварително изземване може да продължи от три до 10 месеца. В края на това време се организира публичен търг или доверителна продажба.
Специални съображения
Домът за предварително изземване, който излиза за продажба, обикновено се нарича кратка продажба. Продажбата може да бъде частна транзакция между собственика на жилището и купувача, но офертата на купувача трябва да бъде одобрена от банката, преди продажбата да бъде финализирана. Покупната цена може да е по-малка от непогасения салдо, поради което се казва, че продажбата е „къса“. Не всички къси продажби обаче са предварително изкривяване. Понякога собствениците на жилища избират да продават имотите си по всякакъв начин, преди техните неизпълнени стойности да достигнат този етап.
Предварително изключен дом може да бъде проверен от купувача, преди да направи оферта за дома. Купувачът може да бъде инвеститор, който иска да закупи имота за по-малко от пълната му пазарна стойност, след което да го продаде на по-висока цена с печалба.
Ако собственикът на дома изброява имота за продажба чрез агент за недвижими имоти, бъдещите купувачи ще се свържат с агента за обявяване. Кредитната банка трябва да одобри всяка кратка продажба и ще наеме един или повече брокери за недвижими имоти, които да подготвят мнение за цената на брокера (BPO) - приблизителна прогнозна пазарна стойност въз основа на анализ на подобни жилища, които наскоро са продадени на местния пазар. Прогнозната пазарна стойност помага на банката да реши дали предложената продажна цена е приемлива.
Собствениците на жилища, които са изправени пред възбрана, могат да се свържат с федералната програма за създаване на достъпни цени в дома на телефон 888-995-HOPE (888-955-4673) за помощ при запазването на домовете си или преместването в нов дом, ако това не е възможно.
- Предварителната възбрана започва, когато заемодателят подаде уведомление по подразбиране на имота, тъй като собственикът на жилището е най-малко три месеца делинквент с ипотечни плащания. Собственикът на жилище може да има възможността да продаде жилището си преди забрана като кратка продажба след одобрение на кредитора. Ако собственикът на жилището не покрие миналите дължими плащания и не продаде жилището по време на периода, предхождащ възбрана, кредиторът в крайна сметка ще продаде имота, обикновено на търг.
Предимства и недостатъци на предварителното изключване
Домът, който се продава по време на фазата на предварително изключване, може да бъде печеливша за всички три страни. Собственикът на жилище е в състояние да продаде имота, като същевременно избягва щетите, които би имала възбрана върху кредитната й история. Купувачът може да бъде в състояние да огради имота за по-ниска от пазарната стойност. Заемната институция е в състояние ефективно да прехвърли ипотеката на купувача и да избегне разходите за претърпяване на възбрана.
Но купувачите на предварително затворени жилища трябва да са наясно с каквото и да било обезщетение за собственост или неплатени данъци върху тези жилища, тъй като те потенциално могат да станат тяхна отговорност след закупуване на имотите. Купувачът също трябва да вземе предвид разходите за ремонт и ремонт, ако предварително затвореното жилище е в лошо състояние или може да рискува да приключи с разходите, които надхвърлят бюджета му.
Ако собственикът на жилището не покрие дължимите плащания и не продаде жилището по време на периода, предхождащ възбрана, кредиторът в крайна сметка ще продаде имота, обикновено на търг. Към този момент банката притежава имота и е по-вероятно да се опита да продаде имота на още по-ниска цена, отколкото да поддържа текущите си разходи, като данъци и застраховки.
