Какво е ипотека за преместване (Relo)
Проектиран изрично за преместване и прехвърляне на служители, ипотеката за преместване (Relo) е вид алтернативен ипотечен продукт. Корпорациите се възползват от тези заеми като част от пакета за подписване или заетост на служители от по-високо ниво. Ипотеките на Relo правят процеса на придвижване по-удобен и икономичен.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ Ипотека за преместване (Relo)
Ипотечните кредити за преместване често включват финансови вноски от работодателя. Тези вноски могат да включват субсидии за покриване на разходите за затваряне, отпадане на лихвите и под пазарните лихви. Ипотечните проценти за преместване могат да се определят при лихвени проценти от 25 до 50 базисни точки (BPS) под пазарните лихвени проценти за подобни конвенционални ипотеки. Една базисна точка е равна на 1/100 от 1% и намалява лихвения процент по кредита.
Кредиторът може също така да осигури специализиран персонал от консултанти за жилищни заеми, обучени за справяне с нуждите от прехвърляне на служители, които купуват или продават жилище. Това може да доведе до по-бърза и по-евтина обработка на заема.
Преместване на служители с ипотеки за преместване
Някои данни показват, че служител, който се премества за работата си, вероятно ще се прехвърля многократно през предсказуеми интервали от време, често два или повече премествания за пет години. Не е вероятно работодателят да помогне при преместването на служителя, освен ако не предвиди наемането на новото място от една година или повече. Така че тези купувачи може да са по-малко вероятно да рефинансират в началото на живота на заема. Освен това субсидиите на работодателите обикновено намаляват месечното плащане на кредитополучателя и намаляват чувствителността на кредитополучателя към рефинансирането, свързано с лихвата по време на периода на подпомагането, което обикновено е в началото на живота на заема.
Ако лихвите се повишат, предплащанията обикновено остават сравнително по-бързи след първите една или две години поради естествените цикли на преместване сред тези кредитополучатели. Намалението на лихвите може да накара работодателя да насърчи служителя да рефинансира кредита чрез клаузи за принудително рефинансиране.
Инвестиране в ипотечни басейни за преместване
Fannie Mae предлага обезпечена с ипотека гаранция за преместване (MBS). Този пул от базови имоти се състои изцяло от заеми за преместване. Въпреки това заемите за преместване, заедно с кооперативните дялови заеми и някои заеми за обратно изкупуване, се считат за ипотечни заеми със специална функция. Като заеми със специални функции, има ограничения за броя на имотите, които може да са в допустимите пулове.
Заемите за преместване също могат да бъдат включени в други пулове. Ако пулът с фиксирана лихва съдържа повече от 10 процента заеми за преместване, префиксът на пула ще идентифицира пула като пул за заем за преместване, а частта със статистика за пула в проспектната добавка ще покаже процента на заемите за преместване в пула.
Всеки обезпечен с ипотечен пул риск носи риск от предплащане на заем от купувача. Способността за прогнозиране на този риск е от съществено значение за търговците. Ипотечните кредити на Relo имат тенденция към по-предсказуема характеристика за предплащане, което позволява на relo MBS да търгува с премия. Ипотечните кредити за преместване имат по-предсказуеми характеристики на риска за предплащане, отколкото ипотеките, които не са преместени. Също така заемът за преместване MBS исторически е предплащал по-бързо от подобни конвенционални продукти в повечето лихвени среди и може също така да защити инвеститора в повишаваща се лихвена среда.
