Какво е обратен обмен?
Обратната размяна е вид обмен на имоти, при който първо се придобива заместващото свойство, а след това текущото свойство се търгува. Беше създаден обратен обмен, който да помогне на купувачите да купят нов имот, преди да бъдат принудени да търгуват или продават текущ имот. Това може да позволи на продавача да задържи текущ имот, докато пазарната му стойност не се увеличи, като по този начин също така ще увеличи собствения си график за продажба за максимална печалба.
Ключови заведения
- Обратната размяна е обмен на имоти, при който заместващ имот се закупува без продажба на собственост, която в момента се държи. Обратните размени се различават от забавените борси, при които заместващият имот трябва да бъде закупен след продажбата на собствеността, който в момента се държи. “ Правилата за обмен с подобен вид обикновено не се прилагат за обратните размени. Обратните борси се прилагат само за 1031 имота и са разрешени само в случаите, когато инвеститорите разполагат с финансови средства за извършване на новата покупка.
Как работи обратната размяна
Стандартните правила за подобен вид обмен обикновено не се прилагат за обменни обмени. Такива правила обикновено позволяват на инвеститор в имоти да преустанови плащането на данъци върху капиталовата печалба за имот, който са продали, стига печалбата от тази продажба да бъде приложена към закупуването на имот от типа на подобен вид. IRS е създал набор от правила за безопасно пристанище, които позволяват подобно третиране, стига или настоящото, или новото имущество да се държи в квалифицирано споразумение за настаняване в обмен или QEAA. Освен това инвеститорът не може да използва имот, който вече е собственост, като заместител на преотстъпения имот.
Обратните размени се прилагат само за собственост на раздел 1031, така че тя се нарича и размяна 1031. Раздел 1031 имоти са имоти, които предприятията или тези с квалифицирани организации обменят по ред и отлагат плащането на данъци върху печалбата, получена от продажбата им. Това обаче не е толкова просто, колкото отделен данъкоплатец да купи един имот, да го продаде, а след това да използва печалбата, за да купи друг имот. Вместо това трябва да има определен стандарт за обмен, както и наличието на фасилитатор, който се използва за настройване на процеса. Раздел 1245 или 1250 имоти са неприемливи за този тип транзакции.
„1031 Property“ получава името си от раздел 1031 от Кодекса за вътрешните приходи на САЩ, който позволява на инвеститорите да избягват плащането на данъци върху капиталовата печалба в процеса на продажба и закупуване на инвестиционни имоти.
Специални съображения
Един от най-важните аспекти на успешната обратна борса зависи от факта, че инвеститорът трябва да разполага с финансовите средства за новата покупка. Новият имот няма да бъде отстъпен по време на размяната, така че инвеститорът трябва да е в състояние да осигури пълното финансиране на новия имот без приключилата продажба на стария. Придобиването на новия имот може да бъде улеснено с кредитор, въпреки че само конкретни заемодатели ще имат желание и възможност да работят с инвеститор в обратна обмяна.
Изисквания за обратни обмени
Като цяло има максимален период на задържане, който се прилага за свойствата при обратната размяна, обикновено средно около 180 дни. Обратното на обратната размяна е забавената или отложена борса, при която обменникът първо трябва да се откаже от собственост чрез търговия или продажба, преди да придобие нов имот.
Обратните борси често се използват в случаите, когато инвеститор в имоти трябва да приключи с продажбата на нов имот, преди да може да продаде сегашния си имот. Случаи като тези включват неочакваното откриване на желана нова собственост, която трябва да бъде закупена за кратък период от време или ситуации, при които продажбата на текущо държан имот преминава неочаквано, като по този начин оставя обратна размяна като потенциална корекция, която позволява инвеститорът да продължи закупуването на нов имот.
