Съдържание
- Какво е кратка разпродажба?
- Как работи кратката разпродажба
- Как се различава възбрана
- Стъпки към кратка разпродажба
- Договорът за кратка продажба
- Предимства и недостатъци
- Капки за избягване при кратка разпродажба
- Най-добър агент за кратка разпродажба
- Забавяне над цените
- Продължете да търсите
- Добра сделка или лоша?
Какво е кратка разпродажба?
Кратката продажба е жилище, което се предлага на изкупна цена, по-малка от дължимата сума от настоящия му собственик.
Сделката е от полза за банката, като й позволява да избягва повторното преместване на жилището под възбрана, което е скъпо и отнема време. Продавачът избягва кредитния хит, който идва с възбрана и фалита, който понякога го съпътства.
Как работи кратката разпродажба
Кратката продажба е финансов вариант, който понякога е достъпен за собствениците на жилища, които са затруднени кредитополучатели. Те изостават по ипотечните си плащания и имат дом, който е под вода. Тоест домът струва по-малко от неизплатеното салдо по ипотеката.
Предотвратявайки неочакван паричен вятър, собственикът е принуден да се раздели с дома. Наистина има само два варианта: кратка продажба или възбрана.
Експертите не са съгласни дали късите продажби са добра сделка. Привържениците казват, че такива домове са на цена под пазарната стойност. Опонентите казват, че банките нямат интерес да извършват продажби на пожар.
Кратките продажби обикновено се инициират от собственика на жилището, когато стойността на жилището спадне с 20% или повече. Преди да започне процесът, заемодателят, който държи ипотеката, трябва да се откаже от решението. Освен това кредиторът, обикновено банка, се нуждае от документация, която обяснява защо късата продажба има смисъл. В крайна сметка, заемащата институция може да загуби пари в процеса.
Ако бъде одобрен за кратка продажба, купувачът преговаря първо със собственика на жилището и след това търси одобрение за покупката от банката на второ място. Важно е да се отбележи, че без одобрение от заемодателя не може да се извърши кратка продажба.
Късите продажби обикновено са дълги и трудоемки транзакции, отнемащи до цяла година. Те обаче не са толкова пагубни за кредитния рейтинг на собственика на жилището, колкото е възбраната. Късата продажба изглежда по-добре на бъдещите кредитори и кредитори. От него се вижда, че лицето е предприело действия, преди банката да се премести да преотстъпи дома. Собственик на жилище, който е преминал на кратка продажба, може дори да има право да закупи веднага друго жилище.
Ключови заведения
- За подводни собственици на къси късата продажба може да бъде начин за избягване на обратно притежание, изгонване и черни марки върху кредитните им рейтинги. За потенциален купувач завършването на кратка продажба изисква гъвкавост и много търпение. Купувачът трябва да се увери, че сделката си струва усилията.
Как се различава възбрана
При възбрана кредиторът изземва жилището, след като кредитополучателят не успее да извърши определен брой плащания. За разлика от повечето къси продажби, възбраните могат да се извършват, след като собственикът на жилището е изоставил дома. Ако обитателите все още не са напуснали, те са изгонени от заемодателя в процеса на възбрана.
Обикновено откупуването не може да отнеме толкова дълго време, колкото кратката продажба, тъй като заемодателят се занимава с бързото ликвидиране на актива. Заключените домове могат също да бъдат пуснати на търг при "доверителна продажба", където купувачите наддават за домове в публичен процес.
Собствениците на жилища, които са подложени на възбрана, изпитват незабавен спад и бърз спад в кредитните си рейтинги. В повечето случаи те трябва да изчакат минимум пет години, за да закупят друго жилище или три години със заем от FHA. Възбраната се появява в кредитен отчет за седем години.
Кога трябва да направите кратка разпродажба?
Стъпки към кратка разпродажба
Процесът на кратка продажба варира от държава до държава, но стъпките обикновено включват:
- Пакет за кратка продажба - Финансовият пакет се представя на кредитора от продавача. Тя включва финансови отчети, писмо, описващо затрудненията на продавача, и копия на финансови записи. Оферта за кратка продажба - Ако продавачът приеме оферта от заинтересован купувач, агентът за регистрация изпраща на кредитора споразумението за регистрация, изпълнена оферта за покупка, писмото за предварително одобрение на купувача и копие от спечелената парична проверка. Банкова обработка - Банката преглежда офертата и одобрява или отказва кратката продажба. Това може да отнеме няколко седмици до месеци.
Договорът за кратка продажба
По някакъв начин купуването на имот на къса продажба е също като всяка покупка на дом. В този случай обаче договорът ще уточни, че условията са предмет на одобрението на ипотечния кредитор.
В договора също трябва да се посочва, че имотът се купува „такъв, какъвто е“. Въпреки че купувачът може да включва език, който позволява да се анулира сделката, ако проверка разкри значителни проблеми, е малко вероятно да се договори по-ниска цена. Банката също е малко вероятно да направи някакъв ремонт, а продавачът, тъй като е прикован за пари, има още по-малка вероятност да помогне.
За разлика от възбрана, кредитната институция не притежава имота при кратка продажба. Въпреки това, тъй като трябва да одобри продажбата и ще получи постъпленията, купувачът ще се занимава предимно с банката, а не със собственика на дома.
Предимства и недостатъци
Сделките с кратка продажба могат да бъдат много по-отнемащи време и тестване за търпение от обикновените сделки с недвижими имоти. Ако направите оферта за имот на къса продажба, бъдете готови да изчакате. Банките са прословути, че отнемат толкова дълго, колкото няколко месеца, за да отговарят на оферти за кратки продажби.
Уверете се, че късата продажба вече е одобрена от кредитора. Ако продавачът все още не е договорил късата продажба с банката, купувачът е в очакване за дълго чакане, възможно е и за нищо.
Някои експерти препоръчват да дадете срок на кредитора, за да намалите времето за изчакване. Въпреки че е трудно да се каже дали тази стратегия наистина ще подтикне банката към действие.
Капки за избягване при кратка разпродажба
Купувачът трябва да се увери, че късата продажба вече е одобрена от кредитора. Ако продавачът все още не е изпаднал в неизпълнение или е договорил кратка продажба с банката, купувачът е в очакване за дълго чакане, съвсем вероятно за нищо. Банката може да не се интересува от кратка разпродажба, ако смята, че може да получи повече пари, като влезе в затваряне.
Потенциалните купувачи също е разумно да проверят предварително, за да сте сигурни, че ипотечният кредитор няма проблеми с имот на къси продажби.
Най-добър агент за кратка разпродажба
Поради сложността на транзакцията, купувачът трябва да работи с агент или риелтор, който има опит с кратки продажби и готов да работи върху един. Някои агенти за недвижими имоти са специализирани в къси продажби и могат да притежават сертификат за кратки продажби и възбрани (SFR), наименование, предлагано от Националната асоциация на брокерите. Притежателите на това сертифициране са преминали специализирано обучение.
Забавяне над цените
Купувачът на имот на къса продажба трябва да бъде готов да повиши предлаганата цена. В крайна сметка продавачът няма реални правомощия да одобрява продажната цена, това прави само банката и те могат да контрират.
От друга страна, банката би могла да отхвърли офертата направо, особено ако тя е значително по-ниска. В най-лошия сценарий те изобщо не могат да отговорят.
Продължете да търсите
Като се има предвид колко време вероятно ще отнеме банката да отговори на вашата оферта, вероятно купувачът трябва да продължи да гледа други къщи, докато чака отговор. Агент може да напише договор за покупка на къса продажба по такъв начин, че купувачът да запази гъвкавостта да оттегли офертата.
Дори ако купувачът го накара да избегне, банката може да продължи да събира оферти. Повечето хора биха счели това за неетично, тъй като вероятно потенциалният купувач в този момент е отхвърлил няколко хиляди долара при проверки, търсене на заглавия и други подобни. Но банката е изправена пред губеща транзакция и иска да сведе до минимум загубите си.
Отпадането от сделката толкова късно в играта е огромна загуба на време и пари за купувача, да не говорим за изключително разочароващо.
Поради всички тези причини, обявената цена за кратка продажба трябва да се приема със здравословна доза скептицизъм.
Добра сделка или лоша?
Експертите не са съгласни дали късите продажби са добра сделка за купувачите. Привържениците казват, че имотите за къси разпродажби са на цена под пазарната стойност, което създава възможност купувачите да получат голяма сделка или първоначалните купувачи на жилища да влязат в дом, който иначе може да не могат да си позволят. Опонентите казват, че банките нямат интерес да извършват продажби на пожар и ще направят съпоставим пазарен анализ, преди да определят или приемат цена за имот.
Освен това цената на листинга при къса продажба може да бъде сума, която агентът на продавача смята, че банката може да приеме, а не сумата, която банката действително е приела да приеме. Банката може да намери цената за твърде ниска или продавачът може да изброи имотите под пазара с намерение да генерира война за наддаване.
В някои държави продавачът ще има решение за недостатък срещу него, което го задължава да изплати на банката разликата между размера на ипотеката и продажната цена на жилището, така че в интерес на продавача е да получи колкото се може повече пари, Едно предимство както за банката, така и за купувача е, че за разлика от собственост на банка, имотът на къса продажба е по-малко вероятно да бъде претърпен или изваден. Въпреки че имотът може да страда от отложена поддръжка поради финансовото състояние на собственика, продавачът няма вероятност да унищожи мястото, когато той или тя все още живее в него. За разлика от тях, собствениците на жилища, които губят имотите си до възбрана, често извеждат неудовлетвореността си от къщата като начин да се върнат в банката.
