Какво е специален гаранционен акт?
Специален гаранционен акт е акт за недвижим имот, при който продавачът на имота - известен като дарител - гарантира само срещу всичко, което се е случило по време на тяхната физическа собственост. С други думи, концедентът не гарантира срещу дефекти в ясно заглавие, които са съществували преди те да са владели имота.
Специалните гаранционни актове най-често се използват при сделки с търговска собственост. Еднофамилните и други сделки с жилищни имоти обикновено използват общ гаранционен акт. Много ипотечни кредитори настояват за тях да използват общия гаранционен акт.
Специалните гаранционни актове имат много имена в различни щати, включително договор за завет, грамотен акт и ограничен гаранционен акт.
Ключови заведения
- Специален гаранционен акт е акт, при който продавачът на имот гарантира само проблеми или тежести в собствеността на имота, възникнали по време на неговото притежание. Специален гаранционен акт гарантира две неща: Дарителят притежава и може да продаде имота; и имотът не е натоварвал по време на собствеността му. Специален гаранционен акт е по-ограничен от по-разпространения общ гаранционен акт, който обхваща цялата история на имота.
Основите на гаранционните актове
Гаранционен акт осигурява прехвърлянето на собствеността или правото на собственост върху търговски или жилищни недвижими имоти и предлага определени гаранции, направени от продавача. Тези гаранции включват, че правото на собственост се прехвърля безвъзмездно иск за собственост, непогасени права на залог или ипотека или други тежести от физически или юридически лица, различни от продавача.
Специален гаранционен акт - известен също като акт за ограничена гаранция - е вариант на общия гаранционен акт. Общият гаранционен акт е най-често срещаният и предпочитан тип инструмент, използван за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти в Съединените щати.
Както общите, така и специалните гаранционни актове идентифицират:
- Името на продавача - концедентаИмето на купувача - получателя на физическото местоположение на имотаИмотът е без задължения или обременения, различни от посочените в акта. Дарителят гарантира, че те са законният собственик на имота и имат законно право за прехвърляне на правото на собственост. Дарителят гарантира, че имотът е свободен и освободен от всички права на залог и че няма непогасени вземания върху имота от който и да е кредитор, използващ го като обезпечение. Има гаранция, че правото на собственост ще издържи всяко трето страна претенции за собственост върху имота. Дарителят ще направи всичко необходимо, за да направи добро право на собственика на получателя на имота.
И двата дела осигуряват еднакви общи защити за купувача. Въпреки това, основната разлика между специална гаранция и общ гаранционен акт е как те се справят с срока на защита, предоставен на собствеността върху собствеността.
Специален гаранционен акт
Въпреки че използването на думата "специален" може да съобщи на купувача идеята, че актът е с по-високо качество, специалният гаранционен акт е по-малко изчерпателен и предлага по-малка защита поради ограничения срок, който обхваща. В жилищните имоти, специални гаранционни актове често се използват при възбрани и принудителна продажба на имота, за да се удовлетвори дълг.
Общ гаранционен акт обхваща цялата история на имота. Гарантира, че имотът е свободен и изчистен от дефекти или тежести, без значение кога са се случили или под чиято собственост. Общият гаранционен акт гарантира на купувача, че той ще получи пълни права на собственост без валидни потенциални правни проблеми със заглавието.
Със специален гаранционен акт, гаранцията обхваща само периода, в който продавачът притежава право на собственост върху имота. Специалните гаранционни актове не предпазват от грешки в свободно и ясно заглавие, които могат да съществуват преди собствеността на продавача. По този начин, дарителят на специален гаранционен акт е отговорен само за дългове, проблеми или други тежести за правото на собственост, които са причинили или станали по време на собствеността им върху имота. Грантът поема отговорност за всички проблеми, които възникват от предишните собственици.
Като пример, представете си, че един дом е имал двама предишни собственици преди вас. Първият собственик е бил гардероб и скоро домът и дворът изпаднали в неприятност. Градският отдел за прилагане на кодове издаде глоби срещу собственика, който е приложен към имота. Собственикът изостава върху ипотеката си, а банката е възбрана, продавайки жилището на втория собственик. За удоволствие на квартала новият собственик оправи къщата и почисти двора. След 10 години пускат дома на пазара, а вие го купувате с помощта на специален гаранционен акт. Няколко години по-късно решавате да продадете дома. Въпреки това, тъй като запазените права за прилагане на код остават срещу собствеността, те могат да обременяват продажбата ви. Най-малкото, ще трябва да удовлетворите залога на града, за да освободите заглавието.
Търсения по заглавия и Застраховка за заглавие
Повечето пъти търсенето на заглавие ще разкрие задържани права или претенции за заглавието на имот. Търсене на заглавие е преглед на наличните публични записи за определяне на собствеността върху собствеността. Адвокати, дружества за заглавие и физически лица могат да завършат търсенето на собственост, за да проверят собствеността върху собствеността. Въпреки че тези търсения са обширни, винаги има възможност нещо да бъде пропуснато.
Поради тази причина повечето купувачи - независимо от вида на гаранционния акт, който използват - също купуват застраховка за собственост при закупуване на имот. Застраховката за собственост е застрахователна полица за обезщетение, която защитава купувача от финансови претенции срещу собствеността на имот, който той притежава.
Професионалисти
-
Специалните гаранции позволяват прехвърляне на правото на собственост между продавач и купувач.
-
Закупуването на застрахователна собственост може да намали риска от предходни претенции към специалния гаранционен акт.
Против
-
Специалните гаранционни актове осигуряват тясна защита за получателите или купувачите.
-
Специалните гаранционни актове обхващат само периода на собственост на концедента или продавача.
Пример в реалния свят на специален гаранционен акт
Въпреки че общите гаранционни актове са по-често срещани при сделки с жилищни недвижими имоти, има една област, в която специалният гаранционен акт става норма. Тази една арена е за затворени имоти, собственост на недвижими имоти (REO) или къси продажби.
Повечето Федерална асоциация за ипотечни кредити (FNMA), жилищно строителство и градоустройство (HUD) и резиденции, собственост на банките, продават с помощта на този вид актове. Може би една от основните причини за използването на специални гаранционни актове е, че продаващият орган няма желание да носи отговорност за ситуация, свързана с имота преди изземването.
Например през 2012 г. двойка с жилище в окръг Гренада, Мисисипи, дефолт по плащанията по заема на имота. През февруари 2013 г. имотът е възбран от техния кредитор, Wells Fargo Bank. Следващите правни документи сочат, че Уелс Фарго „е предал имота на FNMA в специален гаранционен акт“.
