Инвестирането в пазара на възбрана е стратегия, която изисква ниво на усъвършенстване и старание, което е далеч над това, което повечето хора осъзнават. Той може да има голям потенциал, но са необходими реални усилия да се спечелят. Като такъв, към него трябва да се подхожда като към всяка значителна инвестиция, която изисква фокус; усърдие; и внимателно проучване на местните имоти, икономически и демографски тенденции. Той също така изисква формиране на стратегия за придобиване на имоти и евентуална продажба на тях.
Преглед
Купуването на употребявани автомобили на търг е подобно на инвестирането в забранени имоти. Търговците на употребявани автомобили са хора, които познават всички марки и модели, както и техните общи дефекти и начина, по който да ги променят, за да създадат стойност. Те поемат значително по-малък риск от обикновения човек, който присъства на търга само за да купи автомобил с отстъпка.
Много купувачи на възбрани отиват на търга на етапите на съдебната палата с надеждата да вземат сделка - несъответствието между тръжната цена и присъщата стойност на имота. Но те може да нямат реални познания за инвестицията или стратегии за намаляване на риска. Инвеститорите, добре опитни в пазара на жилищни възбрани, знаят, че разчитането на разликата в цените като основен източник на приходи от инвестиции е рецепта за бедствия.
Правилният метод за получаване на свойство на възбрана не е подходът на пушката, а избиране на свойства, които са в локал, предназначен за преустройство или подобряване. Имотът трябва да има уникални качества, които го отличават от останалите в квартала или местния пазар или които дават някаква възможност за създаване на стойност.
Инвестиционни стратегии
Всеки инвеститор в недвижими имоти трябва да има конкретна стратегия, която включва целите и начина за придобиване на имота, за неговото държане и евентуално за разпореждане с него. Тази стратегия е още по-критична при инвестиране в пазара на възбрана. Трябва да определите дали възбраната е възникнала в резултат на някакво уникално обстоятелство, свързано с бившия собственик, или е резултат от по-широка тенденция, която може да засегне местния пазар.
Инвеститорите трябва да направят значително количество изследвания на местния пазар на недвижими имоти. Търсенето на имоти е функция от нарастването на населението, растежа на работните места, нарастването на разполагаемия доход и демографските промени. Това ще се отрази значително върху ценообразуването, както и върху възможността за продажба на имоти в края на инвестиционния период.
Изследвайте предстоящото развитие на инфраструктурата, като пътища, училища и обществени проекти. Научете също как местната и държавната власт подкрепя растежа на бизнеса и планира да отстрани всякакви конкретни проблеми, като трафик, качество на въздуха, престъпност и данъци. Всички тези елементи ще направят една област по-желана и ще увеличат стойността на свойствата в нея.
Стратегии за придобиване
Повечето инвеститори са научени да търсят публикации, в които са изброени активите, които отиват на търг, и да кореспондират със собствениците относно намерението си да закупят имота, преди да премине на търга. Въпреки че сделки могат да бъдат постигнати на етапите на съдебната палата, намирането на алтернативни начини за обезпечаване на проблемни имоти значително ще подобри шансовете ви за затваряне. Също така може да предостави възможност за пълно разбиране и анализ на имота.
Например, да кажем, че инвеститор получава достъп до имоти, използвайки контактите си на пазара и познаване на жилищното кредитиране, за да помогне на борещите се собственици на жилища да преговарят със своите кредитори. Ако проблемите със заема са отработени, инвеститорът не само увеличава репутацията си както със собствениците, така и с кредиторите, инвеститорът може също да получи препоръки и достъп до други с проблемни заеми. И ако ситуацията не може да бъде отработена, инвеститорът е първият на ред да придобие имота - защото те са спечелили доверието на собствениците. Инвеститорите също могат да вземат информирано решение дали да купят имота, защото чрез своите усилия са научили за недостатъците и предимствата на имота.
Друга стратегия е закупуването на проблемните заеми с отстъпка от заемодателите. Банките и другите кредитни институции не обичат да придобиват възбрани. За да избегнат поемането на имоти, притежавани от недвижими имоти (REO), тези институции често ще продават няколко необслужвани заеми със значителна отстъпка на номинална стойност.
Инвеститорите могат да бъдат по-гъвкави от заемодателите при разработването на необслужван заем, понякога го превръщат обратно в изпълняващ заем, който ще доведе до много по-висока възвръщаемост, благодарение на по-ниската основа на инвеститора.
След подправяне на заемите, инвеститорите могат или да ги държат, или да ги продадат с премия, след като те извършват известно време. В случай, че те не могат да бъдат изработени, инвеститорът може да отнеме правото на собственост върху имота и да вземе право на собственост, без да се налага да се конкурира с други страни. Единственият недостатък на този подход е, че закупуването на пул от заеми изисква по-големи капиталови разходи от закупуването на отделни имоти на търг. Въпросът е, че има креативни начини за намаляване на конкуренцията при придобиване на неефективен актив.
Провеждане на стратегии за период и изход
Инвеститорите също трябва да са сигурни какво да правят след придобиване на актива.
Ще се върне ли имотът обратно на пазара или ще бъде държан и подправен в очакване на промяна на пазара преди продажба? Инвеститорите, които обмислят закупуването на възбрани и след това да ги ремаркетират малко след покупката, трябва да намерят начини да подобрят имота. Подобренията, които осигуряват най-голям удар за долара, включват добавяне на спални и бани, реконструкция на кухни и довършителни мазета или други неизползвани пространства.
Тъй като информацията за сделки с имоти е общоизвестна, някои потенциални купувачи ще внимават да платят премия за имот веднага след продажба на възбрана, дори ако цената му е в съответствие с други имоти в района. Създаването на стойност чрез преустройство помага да се осигури обосновка за по-високата цена на препродажба и може да намали риска от дълги маркетингови периоди. Въпреки това инвеститорите трябва да внимават да не подобрят имота толкова много, че цената му да е много по-висока от съседни имоти.
Друга стратегия е да държите активите като имоти под наем, докато нещо не се случи на пазара за повишаване на стойностите на имотите. За пореден път инвеститорите трябва да са наясно с пазара на наемите, за да гарантират, че има достатъчно търсене на пространство за наем. И че закупеният имот ще командва достатъчно наем, за да покрие разходите за поддръжка на имота.
За тези, които могат да се справят с допълнителното време и усилия, които е необходимо да бъдат наемодатели, купуването на затруднени имоти с отстъпка и превръщането им в имот под наем може да създаде значително богатство. Възможността за получаване на привлекателно финансиране, като заеми само за лихви, съгласувано с приспадаемостта на ипотечните лихви от данъци върху дохода, осигурява чудесен начин за създаване на паричен поток, докато чакате подходящото време за продажба.
Въпреки че жилищните недвижими имоти не са толкова променливи като другите класове активи, той се характеризира с дълги периоди на ниска възвръщаемост и след това „поп” в стойността, съответстваща на някаква голяма промяна в търсенето, която обяснява значителна част от възвръщаемостта. Отново това е тласъкът за текущи изследвания и стратегия за период на държане, които ще помогнат да се оцени времето на скока на стойността и да се създаде план за актива при подготовка за продажба.
Изход стратегия
Това, че не са обмисляли стратегия за излизане, е голяма грешка, която обикновено правят новите инвеститори. Мнозина са под фалшивото впечатление, че най-доброто време за инвестиране в имоти за възбрана е, когато има изобилие от тях. Всъщност значителното увеличение на имотите за продажба и затварянето под възбрана подчертава някакъв проблем, който пречи на хората да плащат заемите си или ги кара да не желаят да пазят домовете си. Това може да се дължи на загубата на работни места в района или на някакъв инфраструктурен проблем, който прави района нежелан. Тези тенденции ще окажат положително въздействие върху предлагането на налични жилища за продажба или възбрани и ще окажат отрицателно въздействие върху търсенето. Това означава, че ще бъде по-трудно да се продаде имотът, докато пазарните основи не се подобрят.
Честа грешка, която правят инвеститорите, които разчитат единствено на разликата в цените за своята печалба, е, че не успяват да осъзнаят отрицателното въздействие на балансовите разходи. Разходите могат да включват ипотечни плащания, данъци, застраховки и поддръжка по време на продължителен период на маркетинг и продажби.
Определянето на срок за продажба на имот и след това отстъпка от цената, докато имотът се продава, е един от начините да се избегнат прекомерните разходи за пренос. Много по-добре е да се продава с печалба с малка до нула, отколкото да продължи да се продава на имот за цена, която ще осигури дълъг маркетингов период и по този начин високи преносни разходи, които могат да доведат до загуби.
Долния ред
Инвестирането в неефективни активи за недвижими имоти за изграждане на богатство е жизнеспособна стратегия, но това не е начин за бързо забогатяване. За всяка история с дрипи до богатство има още 10 души, които са загубили капитала си, защото не са били в крак с промените в пазарните тенденции.
Тези, които успяват на пазара на възбрана, са изучили стратегиите и тактиките на други успешни инвеститори. Те вложиха времето и ресурсите за осъществяване на подходящи пазарни контакти, необходими за създаване на конкурентно предимство пред останалите. Но влагането на време и енергия за опознаване на местния пазар на недвижими имоти е само една от няколко стратегии, които инвеститорите могат да използват, за да получат крак върху конкуренцията. Успехът идва от внимателно изработена и изпълнена придобивка, както и интелигентни стратегии за излизане.
