Какво общо има наемането - TIC?
Общото наемане е споразумение, при което двама или повече души споделят права на собственост върху имот или парцел земя. Имотът може да бъде търговски или жилищен. Когато общият наемател умре, имотът преминава в имота на този наемател. Всеки независим собственик може да контролира равен или различен процент от общата собственост. Също така, наемът в общ партньор има право да остави своя дял от имота на всеки бенефициент като част от тяхното имущество. Условията на договора за общи наематели са подробно описани в акта, заглавието или други правно обвързващи документи за собственост.
Как работи TIC
Когато двама или повече хора притежават собственост като общи наематели, всички площи на имота са собственост на групата еднакво. Съсобствениците могат да имат различен дял от интересите на собственост. Например Сара и Деби могат да притежават 25% от имот, докато Летисия притежава 50%. Въпреки че процентът притежание варира, никой не може да иска собственост върху която и да е конкретна част от имота.
Наемане на общи споразумения може да бъде създадено по всяко време. Така че физическо лице може да развие интерес към имот години след като останалите членове са сключили общо споразумение за наемане. Връщайки се към примера по-горе, можем да кажем, че първоначално Сара и Летисия притежаваха 50% от имота. В един момент Сара реши да раздели 50% -ната си част, като Деби напусна групата с раздяла 25/25/50.
Освен това членовете на споразумението могат самостоятелно да продават или заемат срещу частта си от собственост.
Ключови заведения
- Общото наемане е споразумение, при което двама или повече хора имат собственически интереси в имот. Общите наематели могат да притежават различни проценти от имота. Общите наематели могат да завещаят своя дял от имота на всеки, който е настъпил след смъртта им. се различава от съвместното наемане, по-специално по отношение на правата на наследство и степента на собственост, която всеки наемател притежава.
Изхвърляне на TIC
Един или повече наематели могат да изкупуват други членове, за да прекратят наемането общо. Ако съсобствениците трябва да развият противоположни интереси или упътвания за използването, подобряването на имота или да искат да продадат имота, те трябва да постигнат съвместно споразумение, за да продължат напред. В случаите, когато не може да се постигне разбиране, може да се извърши действие по разделяне. Действието по делбата може да бъде доброволно или разпоредено от съда, в зависимост от това колко добре работят съвместните наематели.
В процеса на законна делба съдът ще раздели имуществото между наемателите на общи членове, позволявайки на всеки член да се движи напред отделно от другите членове. Известен като дял в натура, това е най-прекият начин за разделяне на имота и обикновено е методът, който се използва, когато съсобствениците не са състезателни.
Ако наемателите откажат да работят заедно, те могат да обмислят да влязат в дял на имота чрез продажба. Тук холдингът се продава и постъпленията се разделят между съквартирантите според съответните им интереси в имота.
Данъци върху имотите с TIC Properties
Наемането в общо споразумение, ръководено от приложимото законодателство, обикновено очертава последиците от споделената собственост върху данъците на имота. Договорът ще очертае как данъчното задължение се разпределя по договор на всеки собственик.
Тъй като договор за наем по общо споразумение не разделя законно парцел земя или собственост, повечето данъчни юрисдикции няма да определят отделно всеки собственик на пропорционална сметка за данък върху собствеността въз основа на процента им на собственост. Най-често наемателите получават единна сметка за данък върху собствеността.
В много юрисдикции, договор за наемане по общо споразумение налага солидарна отговорност на съсобствениците. Тази разпоредба означава, че всеки от независимите собственици може да бъде данъчен върху имота до пълния размер на оценката. Отговорността важи за всеки собственик, независимо от нивото или процента на собственост.
След като бъде удовлетворен данъкът върху имотите, наемателите ще приспадат това плащане от своите подавания за данък върху дохода. Ако данъчната юрисдикция спазваше солидарно задължение, всеки кооператор може да приспадне сумата, която е внесла от подаване на данъци върху доходите на личните лица. В окръзите, които не следват тази процедура, те могат да приспаднат процент от общия данък до нивото на собственост.
Наемане в общо и съвместно наемане
Въпреки че звучат подобно, обичайното наемане се различава по няколко начина от съвместното наемане. При съвместно наемане наемателите получават еднакви дялове от имот със същия акт едновременно.
Една от основните разлики се състои в добавянето или премахването на всеки член от споразумението. В TIC споразуменията промяната на членовете не нарушава споразумението. Със съвместно наемане споразумението се нарушава, ако някой от членовете желае да продаде своя интерес.
Например, ако един или повече наематели искат да изкупуват останалите, имотът технически трябва да бъде продаден и постъпленията да се разпределят еднакво между собствениците. Членовете на съвместното наемане могат също така да използват законната делба за разделяне на имота, ако стопанството е достатъчно голямо, за да се настани това разделяне.
Смърт на съвместен наемател
Друга съществена разлика се проявява в случай на смърт на един от наемателите. Както бе споменато по-рано, споразуменията TIC позволяват преминаването на имот като част от имуществото на собственика. В споразумение за съвместно наемане обаче правото на собственост преминава върху оцелялия собственик.
С други думи, общите наематели нямат автоматични права за преживяване. Освен ако в последната воля на починалия член не е посочено, че техният интерес към имота трябва да бъде разделен между оцелелите собственици, починал наемател в общ интерес принадлежи на тяхното имение. Обратно, при съвместни наематели интересът на починалия собственик автоматично се прехвърля върху оцелелите собственици. Например, когато четирима съвместни наематели притежават дом и един наемател умира, всеки от тримата оцелели завършва с допълнителна една трета дял от имота.
Сключване на брак и собственост
Някои държави определят съвместното наемане като собственост по подразбиране на собствеността на брачните двойки, докато други използват наемането в модела на обща собственост. Трети модел, използван в около 25 щата, е наем от цялото цяло (TbyE), в който всеки съпруг има равен и неразделен интерес от имота.
Плюсове и минуси на наемане в общи
Купуването на дом с член на семейството, приятел или бизнес партньор като общи наематели може да помогне на хората да влязат по-лесно на пазара на имоти. Тъй като депозитите и плащанията са разделени, закупуването и поддържането на имота може да е по-евтино, отколкото би било за физическо лице. Освен това капацитетът за заемане може да бъде опростен, ако един собственик има по-голям доход или по-добра финансова основа от останалите членове.
Професионалисти
-
Улеснява покупката на имоти
-
Броят на наемателите може да се променя
-
Възможни са различни степени на собственост
Против
-
Няма права за автоматично преживяване
-
Всички наематели в еднаква степен отговарят за дългове, данъци
-
Един наемател може да принуди продажба на имот
Въпреки това, когато ипотекирането на имоти като общи наематели, обикновено всички кредитополучатели подписват документите. Тъй като всички членове подписват документи за ипотека, в случай на неизпълнение, заемодателят може да изземе притежанията от всички членове на групата. Освен това, дори ако един или повече кредитополучатели престанат да дават вноски за ипотечното плащане, останалите кредитополучатели все пак трябва да покриват плащанията, за да избегнат възбрана.
Възможността да се използва завещание за определяне на бенефициенти на имота позволява наемателя да контролира техния дял. Ако съсобственик умре без завещание, интересът му към имота ще премине през завещание - скъпо събитие както по време, така и по пари.
Също така, останалите съсобственици могат да намерят, че сега притежават имота с някой, когото не познават или с когото не са съгласни. Този нов ко-наемател може да подаде действие за разделяне, принуждавайки нежелаещите наематели да продават или разделят имота.
Пример за общо наемане (TIC)
Калифорния позволява четири типа съсобственост, които включват собственост на общността, партньорство, съвместно наемане и наемно общо. Въпреки това, TIC е формулярът по подразбиране сред несемейни лица или лица, които заедно придобиват недвижими имоти. В Калифорния тези собственици имат общ статут на наематели, освен ако в тяхното споразумение или договор изрично не е посочено друго, установявайки партньорство или съвместно наемане.
Според SirkinLaw, адвокатска кантора в областта на недвижимите имоти в Сан Франциско, специализирана в съсобствеността.
Все повече и повече хора се обръщат към общи наемания… като начин за увеличаване на покупателната и продажната им способност. Тези договорености понижават цените и увеличават избора за купувачите, като им позволяват да обединят ресурси и да купуват повече недвижими имоти, отколкото иначе биха могли или биха искали.
В публикация в блог от август 2018 г. те пишат, че преобразуванията на TIC - промяната на структурата на собственост на имотите на етажната собственост в обща договореност за наемане - са станали особено популярни в големите столици на Лос Анджелис и Сан Франциско / Оукланд.
