Искате ли да притежавате свой собствен дом, но не искате да източите всичките си спестявания, за да постигнете това? Може да искате да помислите за ипотека „всичко в едно“. Този продукт ви позволява да комбинирате ипотеката и спестяванията си. Нека да разгледаме как работи.
Ключови заведения
- Всички ипотеки позволяват комбиниране на ипотека и спестявания. Те изискват комбинацията от разплащателна сметка, заем за собствен капитал и ипотека в една. Предимствата на ипотеката „всичко в едно“ включват - безпроблемно използване на допълнителен паричен поток за изплащане на ипотека, както и увеличаване на ликвидността извън типичните заеми за собствен капитал. Допълнителните главни плащания, направени по ипотека „всичко в едно“, могат да бъдат възстановени и изтеглени по всяко време. Ипотечните кредити „всичко в едно“ обикновено начисляват годишна такса от 50 до 100 долара и са 30-годишни ипотеки с регулируем процент.
Какво е ипотека „всичко в едно“?
IRS няма да позволи облагаемата лихва и получените лихви да се анулират взаимно, както в Обединеното кралство и Австралия; всеки трябва да се отчита отделно. Следователно „компенсираните“ заеми, налични в САЩ, технически не могат да бъдат наречени с това име. За да могат тези заеми да отговарят на указанията на IRS, те трябва да комбинират разплащателна сметка, заем за собствен капитал и ипотека в една сметка. Единият акаунт не компенсира истински другия, както е във Великобритания. Единната сметка предлага всички удобства на нормална банкова сметка, като банкомат и дебитни карти, автоматично плащане на сметки и чекова книжка. Но позволява всеки резервен долар, който собственикът на жилището трябва да се използва, за да изплати ипотеката, докато не бъде използвана.
Тази уникална функция облагодетелства собственика на жилища по няколко начина. Първо, тъй като банковата сметка на собственика е вградена директно в ипотеката, собственикът на жилище ще получи много по-висока възвръщаемост на депозитите си. Това е така, защото парите се използват за намаляване на размера на лихвата, оценена по кредита, която почти винаги ще бъде с много по-висок процент от това, което традиционните депозитни сметки могат да предлагат.
Второ, този тип сметки все още предлага незабавна ликвидност по начин, по който традиционните ипотечни кредити или дори кредитни линии на собствения капитал не могат. Докато някои кредитни линии за домашни акции предлагат достъп чрез чекова книжка или дори дебитна карта, те не разполагат с гъвкавостта на този хибриден продукт. Ако собственикът на жилището няма пари в брой, за да извърши плащане по кредита през даден месец, тогава не се изисква минимално плащане, тъй като минималната дължима лихва е просто напреднала от наличната кредитна линия.
И накрая, заемите „всичко в едно“ са напълно обратими; допълнително изплатената главница може да бъде изтеглена по всяко време, което решава основен проблем, присъщ на опитите да се ускорят традиционните „еднопосочни“ ипотеки или дори компенсираните заеми, достъпни в чужбина.
Повечето ипотеки „всичко в едно“ изискват FICO резултат от около 700 или по-висок, като се възползват само кредитополучателите с постоянен положителен паричен поток.
Пример за ипотека „всичко в едно“
Дан се нуждае от ипотека от 400 000 долара при 6%. Той има нетен месечен доход от 7 000 долара. Ако той използва конвенционален 30-годишен фиксиран заем, месечното му плащане ще бъде 2, 398 долара. След всички разходи, като ежедневен живот, ипотека и т.н., той ще може да спести 1000 долара на месец. Но ако той използва ипотека „всичко в едно“ или „компенсира“, 1000-те долара на месец, които спести, ще бъдат използвани за намаляване на ипотечния баланс и за изчисления на лихвените плащания.
Ако приемем, че лихвеният процент по ускорения заем остава постоянен на 6%, Дан може да изплати заема си за малко под 15 години и да запази 1000 долара, които спести всеки месец. Всъщност няма да влезе в ипотеката. Кредиторът просто ще го заеме, докато заемът се изплаща за намаляване на основния остатък. Може би най-важното е, че този вид ипотека може да мотивира кредитополучателите да намалят разходите си, защото те могат да видят средствата им, използвани за изплащане на заемите си.
Всички ипотечни такси и цени
Повечето ипотечни кредитори за компенсиране и всичко в едно начисляват годишна такса от 50 до 100 долара на базата на други стандартни разходи за заем, а по-високите ставки обикновено се прилагат за ускорени ипотеки. Най-ускорените заеми са 30-годишни превозни средства с регулируема лихва, които са обвързани с индекса LIBOR. Регулируемата ставка за този вид заем може да бъде с 1% по-висока от конвенционалните заеми, освен ако кредитополучателят не реши да плати допълнителни точки вместо това. Но в основата на въпроса стои въпросът кое е по-важно: проценти и такси или общата сума на лихвата, платена през целия живот на заема?
Очевидно е, че ключов въпрос, който трябва да се разгледа тук, е продължителността на заема. Малко по-висок лихвен процент може да си струва, ако заемът се изплати няколко години по-рано от заем с по-ниска ставка. Не забравяйте, че времето за погасяване на ускорен заем не е определено. Следователно прогнозираният излишък на паричния поток на кредитополучателя трябва да се вземе предвид при извършване на това сравнение.
Всичко в едно ипотечна годност
Едно от основните предимства на този вид заем е, че повечето кредитори, които предлагат ускорени ипотеки, изискват кредитополучателите да имат FICO резултати от поне 680 до 700, за да се класират. Това е така, защото този вид ипотека ще се възползва само от кредитополучател, който има постоянен положителен паричен поток, с излишък от средства за редовно намаляване на главницата по кредита.
Долния ред
Въпреки че ползите от този вид заем могат да бъдат значителни, пригодността все още е основна грижа, както и при всеки друг заемен продукт. Финансово недисциплинираните кредитополучатели може да искат да се освободят от вземането на един от тези заеми. Притежаването на твърде много наличен кредит чрез линията на собствения капитал на акаунта може да предизвика разхлабване на разходите за някои хора, което ще увеличи главницата на дълга.
Друг начин за намаляване на ипотечния дълг е обезпечаването на ипотека с нисък лихвен процент. Важно е да пазарувате, тъй като различните кредитори могат да предлагат различни лихвени проценти за един и същ вид ипотека, а в дългосрочен план осигуряването на ипотека с по-ниска лихва може да ви спести хиляди долари.
