Съдържание
- Придобиване на втори дом
- IRS за инвестиции във ваканционни жилища
- Продажба на ваканционен дом
- Съвети за втория собственик на дома
Американската мечта за закупуване на дом претърпя значителна промяна през последните 50 години, разширявайки се до втори или ваканционни домове. Но тези къщички на брега на езерото, каютите в планината и колибите на плажа често стоят празни 90% от годината, докато собствениците им предоставят време за следващата ваканция - и подкрепят сметката за ипотечните и имуществените данъци.
Разбира се, има алтернатива да оставите ваканционния си дом да събира прах, когато не можете да сте там: Наемете го на други хора, които искат да се насладят на известно време далеч от работа. Въпреки че наемането може да бъде изгодно, ще трябва да вземете предвид данъчните последици.
Ключови заведения
- IRS счита за втори дом инвестиционен имот, ако прекарате по-малко от две седмици в него и се опитате да го наемете през останалото време. Рентните загуби могат да бъдат отписвани само срещу доходи от други наеми, частно партньорство, което не правите. " не оперирате или S-корпорация. Продължителността на времето, когато сте собственик на ваканционен дом, влияе върху това какъв данък върху печалбите от капитала плащате. Ако притежавате втори дом с цел наемането му и имате AGI под $ 150 000, започнете активно управление то.
Придобиване на втори дом
Купуването и поддържането на вторично местожителство е огромно финансово решение. Втори дом има всички разходи на вашия първи дом и често повече, но без лесните отписвания от IRS.
Ако обмисляте да купите втори дом, една от първите стъпки е да решите дали ще финансирате покупката с ипотека или ще платите в брой. За да ви помогне да вземете решение, използвайте ипотечен калкулатор, за да проучите лихвите от кредиторите в района, където се намира вашият ваканционен имот. След това, след като сте събрали прогнозите за общата стойност на месечните си ипотечни плащания, прегледайте финансите си, за да видите дали има по-смисъл да извадите ипотека или да плащате в брой.
7, 4 милиона
Броят на домовете в САЩ, еквивалентен на 5, 6% от общия жилищен фонд, които отговарят на условията за второто приспадане на данъка върху ипотеката на жилищата, според Националната асоциация на строителите на жилища и Бюрото за преброяване.
IRS за инвестиции във ваканционни жилища
Вторите домове изглеждат сиво петно за IRS. Всички загуби от наем са „пасивни загуби“ или „загуби от хоби“. Те могат да бъдат отписани само срещу доходи от други пасивни дейности като други наеми, частно партньорство, на което не помагате, или S-корпорация. Пасивните загуби, които не можете да използвате, се пренасят, докато не продадете ваканционния дом. Когато продавате имота, можете да използвате миналите загуби, за да компенсирате всички печалби. Ако имате допълнителни пасивни отписвания на загуби след продажбата, можете да ги предявите срещу редовен доход.
От последното ръководство на IRS за данъчната година 2019 можете да приспадате до 25 000 долара годишно, ако:
- Вашият коригиран брутен доход е по-малък от 100 000 щатски долара. Активно участвате в управлението на имота
Тази данъчна облекчение изчезва при 150 000 долара коригиран брутен доход (AGI), въпреки че повечето хора, които могат да си позволят да купят второ жилище, ще имат AGI далеч над тези числа. Ако вашият AGI е между 100 000 и 150 000 долара, отговаряте на условията за половин приспадане. Активното участие е най-голямото предизвикателство. Можете да използвате годишното приспадане, ако вие или вашият съпруг / съпруга искате да станете квалифициран професионалист по недвижими имоти и активно управлявате имота, отчитащ пасивните загуби. Имайте предвид, обаче, IRS вероятно няма да повярвате, че държите работа на пълен работен ден и лунна светлина като мениджър на имоти. Ще ви е необходим подробен дневник за това защо, кога, къде и какво правите като управител на имоти, за да докажете вашия случай и да вземете приспадането.
Повечето хора, които притежават второ жилище, биха били по-добре обслужвани, като ги класифицират като имоти със смесено предназначение за данъчни цели и ги отдават под наем само за необлагаемите 14 нощувки за дадена година.
Продажба на ваканционен дом
Имотите в популярните ваканционни зони обикновено са склонни да виждат по-висока от средната оценка, така че по някое време може да искате да осребрите и продадете. Продължителността на времето, когато сте собственик на ваканционен дом, влияе върху данъка върху вашите капиталови печалби. Ако продавате преди да е изминала една година, ще бъдете подчинени на краткосрочната норма на печалба. Ако продавате след година, вашият федерален данък ще се изчислява по дългосрочната ставка на капиталовите печалби.
Можете обаче да направите малко укритие, ако желаете напълно да се преместите. Ако продадете основното си местожителство с безвъзмездното приспадане от 250 000 долара на човек и се преместите в дома за ваканция и го обявите за ново основно местожителство, ще можете да използвате освобождаването от 250 000 долара (500 000 долара за двойки) отново - при условие че живеете в бившият ваканционен дом за две години. За съжаление тази стратегия често е практическа само за самостоятелно заетите лица или пенсионерите. Съществуват и други ограничения за използването на капиталовите печалби за ваканционни домове, които са превърнати в основно жилище.
Близо 60% от американците носят някаква форма на животозастраховане според последните данни за 2018 година.
Съвети за втория собственик на дома
Ако активното управление не ви харесва или вашият AGI е прекалено висок, прекарайте повече време в кабината и го превърнете в собственост със смесена употреба, а не в инвестиционна собственост. Това означава, че данъците се променят с промяната на наименованието - главно, че не можете да използвате пасивни загуби. Но вие ще можете да поискате процент от ипотечните лихви и данъци върху имуществото като удръжки срещу данъка върху доходите.
