Някои ипотечни кредитополучатели имат предвид само две неща: "Колко мога да си позволя?" и "Какви ще бъдат месечните ми плащания?" Те максимизират своите финанси върху ипотечния дълг и използват ипотека само за лихва или отрицателна амортизация, за да сведат до минимум месечните си плащания. Тогава те разчитат на поскъпването на цените на жилищата, за да затъмнят рисковете, свързани с постоянен или нарастващ ипотечен баланс.
В много случаи, ако тези собственици на къщи имат късмета да натрупат някакъв собствен капитал в домовете си, те максимират своите финанси отново чрез заем за собствен капитал или рефинансиране на парични средства и след това използват постъпленията за извършване на допълнителни покупки, изплащане на потребителския дълг, или дори да направите допълнителни инвестиции. Звучи рисковано? То е., ще ви покажем как да се уверите, че имате ипотека, която можете да си позволите, и да изградите собствен капитал, като го изплатите бързо.
Извършване на ипотечна математика
Всяка ипотека има амортизационен график. Графикът на амортизацията е таблица, която представя всяко планирано ипотечно плащане в хронологичен ред, като започва с първото плащане и завършва с окончателното плащане. (За амортизациите вж. Разбиране на структурата на ипотечните плащания и вземане на решение за ипотека, основано на риска .)
В амортизационния график всяко плащане се разбива на лихвено плащане и основно плащане. В началото на амортизационния план голям процент от общото плащане е лихва, а малък процент от общото плащане е главница. Докато плащате ипотеката си, сумата, отпусната за лихва, намалява и сумата, отпусната на главницата, се увеличава.
Изчисляването на амортизацията се разбира най-лесно, като се раздели на три части:
Част 1 - Колона 5: Общи месечни плащания
Изчисляването на общото месечно плащане е показано по формулата по-долу.
A = 1− (1 + i) −nPi, където: A = периодична сума на плащанеP = остатъчен главен баланс на ипотеката = периодичен лихвен процент
Част 2 - Колона 6: Периодична лихва
Copyright © 2017 Investopedia.com
Фигура 1
Изчисляването на начислената периодична лихва се изчислява, както е показано по-долу:
Периодичният лихвен процент (колона 3) x оставащото основно салдо (колона 4)
Забележка: Лихвеният процент, показан в колона 3, е годишен лихвен процент. Той трябва да бъде разделен на 12 (месеца), за да достигне периодичния лихвен процент.
Част 3 - Колона 7: Основни плащания
Изчисляването на периодичното главно плащане е показано по формулата по-долу.
Общото плащане (колона 5) - периодичното лихвено плащане (колона 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Фигура 2
Фигура 2 показва амортизационен график за 30-годишна ипотека с фиксирана лихва. В интерес на пространството са показани само първите пет и последните пет месеца.
Графикът на амортизацията показва как плащането на допълнителни 300 долара всеки месец към основния баланс на същата ипотека, показано на фигура 1, ще съкрати живота на ипотеката до около 21 години и 10 месеца (262 общо месеца спрямо 360) и ще намали общата сума на лихвите, изплатени през живота на ипотеката с 209 948 долара.
Както можете да видите, основният баланс на ипотеката намалява с повече от допълнителните 300 долара, които хвърляте върху нея всеки месец. Спестява ви повече пари, като намалява месечните лихви, начислени за оставащия срок.
Например, ако допълнителни пари в размер на 300 долара се изплащат всеки месец в продължение на 24 месеца в началото на 30-годишна ипотека, допълнителната сума, с която основният баланс се намалява, е по-голяма от 7 200 долара (или 300 долара х 24). Реалната спестена сума чрез изплащане на допълнителните 300 долара на месец до края на втората година е 7 430, 42 долара. Спестете си 200 долара през първите две години от ипотеката си - и ползите само се увеличават, тъй като те се усложняват през живота на ипотеката!
Това е така, защото когато допълнителните 300 долара се прилагат към основния баланс на ипотеката всеки месец, по-голям процент от планираното ипотечно плащане се прилага към основния остатък на ипотеката през следващите месеци. (Научете повече за ипотечните плащания в нашия урок за основите на ипотечните кредити .)
Истинските ползи от извършването на ускорени ипотечни плащания
Истинските ползи от извършването на ускорените плащания се измерват чрез изчисляване на това какво е спестено спрямо това, което се отказва. Например, вместо да плащате допълнително $ 300 на месец към ипотеката, показана по-горе, $ 300 може да се използва за извършване на нещо друго. Това се нарича анализ на разходите и ползите.
Да кажем, че потребителят с ипотеката, показана в схемите за амортизация по-горе, се опитва да реши дали да извършва 300-месечните ускорени плащания по ипотечни кредити. Потребителят обмисля три варианта, както е показано по-долу. За всяка опция ще изчислим разходите спрямо ползите или какво може да бъде спестено спрямо това, което се отказва. (За целта на този пример, ще приемем, че използването на собствен капитал в жилището чрез заем за дялов капитал не е опция. Също така ще пренебрегнем данъчното облагане на ипотечните лихви, което може да промени числата леко.)
Трите опции на собственика на жилището включват:
- Получаване на 14-годишен потребителски заем от 14 000 долара при лихва от 10% за закупуване на лодка. Изплащане на дълг от 12 000 долара по кредитна карта, който носи 15% годишен лихвен процент (сложен ежедневно). Инвестиране в фондовия пазар.
Вариант 1: Закупуване на лодка
Решението да закупите лодка е едновременно въпрос на удоволствие и икономика. Лодка - подобно на много други потребителски "играчки" - е обезценителен актив. Добавянето на дълга на домакинствата за закупуване на неликвиден, амортизиращ актив добавя риск към баланса на домакинството. Този потребител трябва да прецени полезността (удоволствието), получена от притежаването на лодка, спрямо истинската икономия на решението.
Можем да изчислим, че заем от 14 000 долара за лодката при лихва от 10% и петгодишен срок ще има месечни плащания в размер на 297, 46 долара.
