Дали недвижимите имоти са добра инвестиция в момента през 2018 г.? Макар и да не е толкова скучна, както през 2008 г., тя е изпълнена със значителен риск. Частите на страната със силна икономика прегряват пазарите на недвижими имоти, предлагащи цени, пропорционални на доходите на домакинствата. Местата, където цените на недвижимите имоти са по-разумни, имат тенденция да имат по-меки икономики и пазари на работни места и по-малко перспективи за растеж на сангвините през следващите години.
Повишаване на недвижими имоти
Тъй като пазарът на недвижими имоти се срина по време на Голямата рецесия, купувачите, които се хванаха за потопа от негативни заглавия и закупиха на пазара ниските точки, бяха възнаградени. От първото тримесечие на 2009 г. (надредната) до първото тримесечие на 2018 г. средната цена на продажбата на жилища в национален мащаб е нараснала с близо 60%, сочат последните статистически данни на Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ. В някои градове обаче облекчението е особено значително, включително Сан Франциско, Феникс, Маями и Лас Вегас (и двата бяха повалени в рецесията). Цените на жилищата са дори над пиковете им преди рецесията в 57 от 105 столични статистически области, включително Хюстън (79%), Далас-Форт Уърт (78%) и Денвър (75%), според данни от ATTOM Data Solutions US от април 2018 г. Отчет за продажбите на дома.
Цени на дома и доходи на домакинствата
Цените на недвижимите имоти са устойчиви само докато хората могат да си позволят да купуват жилища. Законът на предлагането и предлагането диктува, че ако купувачите спрат да купуват, цените падат в отговор. Лесен начин да се определи дали цените на жилищата надвишават нивото, което купувачите могат да си позволят удобно, е да ги сравним с доходите на домакинствата. Експертите за финансиране на домакинства препоръчват да харчите не повече от три пъти годишния си доход за жилище. В дългосрочен план цените на жилищата в САЩ се колебаеха около това съотношение.
От 2011 г. до 2018 г. обаче цените на жилищата са нараснали непропорционално спрямо доходите на домакинствата в повечето градове, които имат горещи пазари и процъфтяваща икономика. В Сан Франциско например съотношението на цените на жилищата спрямо доходите на домакинствата е с 45% по-високо от дългосрочната базова стойност. С други думи, купувачите разтягат бюджетите си, за да купуват жилища, които струват четири и пет пъти повече, отколкото правят всяка година. Подобна е историята в Денвър, Маями и Сиатъл, всички от които наблюдават бързо повишаване на цените на жилищата, дори доходите дават само малък напредък.
Преди да се наложи пазарът на недвижими имоти между 2007 г. и 2008 г., средните цени на жилищата надвишават средните доходи с многократно пет - един от факторите, водещи до крах на ипотечните кредити. Тъй като цените отново се приближават до този праг (към май 2018 г. той беше в 4.39), купувачите трябва да проявяват повишено внимание, за да не скочат точно на друг пазарен пик.
Къде са открити сделки
Някои градове все още предлагат разумни цени на жилищата във връзка с това колко печелят жителите. В Сейнт Луис, например, съотношението цена / доход се колебае точно около дългосрочния показател към края на 2017 г. За съжаление градът не постигна нито един растеж и поскъпване, наблюдавани другаде от 2011 г. Всъщност, цените леко са намалели през това време. Чикаго е друг град, който разполага с жилища на достъпни цени, но цените му също спаднаха от 2011 г., а нивото на безработица в града към август 2018 г. беше в горната трета част от 50-те най-големи столични статистически области.
Долния ред
Проблемът с американския пазар на жилища е, че градовете с най-добри резултати стават прегряти и недостъпни, докато местата с достъпни жилища нямат най-добри перспективи за бъдещето.
Пазарът на бикове за недвижими имоти, който навлиза в седмата си година, отново затопля жилищата. Въз основа на съветите на Уорън Бъфет обаче инвестирането в най-горещото не е начинът да постигнете финансов успех. Последната интелигентна игра на недвижими имоти беше през 2011 г., когато масите все още се тъпчеха една за друга, за да стигнат до изходите. Сега е моментът да се търсят недооценени инвестиционни възможности другаде.
