Какво е 125% заем?
125% заем е заем - обикновено ипотека - с първоначална сума на заема равна на 125% от първоначалната стойност на имота. Например, ако домът ви струва 300 000 долара, заем от 125% ще ви позволи да вземете назаем 350 000 долара.
Тези заеми за първи път станаха обичайни през 90-те години. Първоначално насочени към кредитополучателите с високи кредитни оценки и примерни кредитни истории, те са склонни да носят значителни лихвени проценти, колкото са двойно повече от стандартните ипотеки.
Как работи заем от 125%
В езика за техническо финансиране, 125% заем има съотношение заем / стойност (LTV) от 125%.
Основна мярка за риска на кредита за заемодателя е размерът на заема спрямо стойността (LTV съотношение) на базовия имот. 125% заем е сравнително рискован заем в сравнение със заем с LTV съотношение под 100%: При конвенционалните ипотечни кредити размерът на заема не надвишава 80% от стойността на имота. Следователно, според метода на ценообразуване, базиран на риска, използван от кредиторите, заемът със съотношение LTV от 125% ще носи по-висок лихвен процент от заем със съотношение LTV от 100% или по-ниско.
Тъй като те включват сума, която е по-голяма от стойността на ипотекирания имот, заемът от 125% носи по-високи лихви от конвенционалните заеми.
Собствениците на жилища могат да търсят заем от 125% като опция за рефинансиране, за да им дадат по-голям достъп до капитал. Мотивът им може да бъде използването на заема като начин за изплащане на други дългове, които носят по-високи лихви, например кредитни карти. Сравнително по-ниският лихвен процент на ипотеката може да означава извършване на по-малки плащания и по-нисък баланс на главницата, което би увеличило главницата по-бързо.
Пример за 125% заеми
Обратно по време на финансовата жилищна криза от 2007-08, 125% заеми изиграха роля в подпомагането на собствениците на жилища. Сривът на пазарите на недвижими имоти в цялата страна, стартиран от срива на ипотечни кредити, остави много хора „под водата“ - тоест, те дължат повече пари от ипотеката си, отколкото всъщност струва жилището. Не беше нечувано да се намерят собственици на жилища, които са задължени да изплащат ипотеки с лихви и главници, които вече не отразяват стойността на жилищата, за които плащат. Тъй като стойностите на дома спаднаха, собствениците на жилища може да са искали да рефинансират, но за да отговарят на изискванията, може да се наложи да платят определен процент от собствения капитал в дома. Драстичните промени на пазара затрудняват осигуряването на рефинансиране; освен това, продължаването на плащанията в съществуващите ипотечни кредити вероятно ще означава, че те не могат да възстановят загубите си, дори ако се опитат да продадат жилището.
През март 2009 г. беше създадена федералната програма за рефинансиране на жилища за жилища (HARP) като начин да се предложи облекчение. Това позволи на собствениците на жилища, чийто дом беше под вода, но които иначе бяха в добро състояние и сега са с ипотечните си кредити, да кандидатстват за рефинансиране. Чрез HARP собствениците на жилища, които дължат до 125% от стойността на домовете си, биха могли да се стремят да рефинансират с по-ниски ставки, за да им помогнат да изплатят дълговете си и да получат стабилна финансова основа. Първоначално собствениците на жилища, които дължат повече от този процент, не можеха да кандидатстват, но в крайна сметка дори таванът от 125% LTV беше премахнат, което позволява на още повече собственици на жилища да кандидатстват за HARP заеми.
След като беше удължен няколко пъти, програмата HARP приключи през декември 2018 г.
