30-годишна срещу 15-годишна ипотека: преглед
Възможно е да се предлага невероятно разнообразие от ипотеки, но за повечето купувачи на жилища на практика има само една. 30-годишната ипотека с фиксирана лихва е практически американски архетип, ябълковият пай от финансови инструменти. Това е пътят, който поколения американци са поели към собствеността на дома за първи път.
Според Фреди Мак през 2017 г. 90 процента от купувачите на жилища са избрали 30-годишната ипотека с фиксирана ставка. Но много от тези купувачи може би биха били по-добре обслужвани, ако бяха избрали вместо 15-годишна ипотека с фиксирана ставка.
Заемите са структурно подобни - основната разлика е в срока. По-краткосрочният заем означава по-високо месечно плащане, което прави 15-годишната ипотека изглежда по-малко достъпна. Но по-краткият срок прави заема по-евтин на няколко фронта. Всъщност през целия живот на заема 30-годишната ипотека ще струва повече от двойно 15-годишната опция.
Как срокът на ипотеката влияе върху цената
Ипотеката е просто особен вид срочен заем - един обезпечен с недвижима собственост. За срочен заем кредитополучателят плаща лихва, изчислена на годишна база спрямо неизплатеното салдо по заема. Както лихвата, така и месечното плащане са фиксирани.
Тъй като месечното плащане е фиксирано, частта, която ще плаща лихва, и частта, която ще плати главницата, се променят във времето. В началото, тъй като салдото по кредита е толкова високо, по-голямата част от плащането е лихва. Но като балансът намалява, лихвеният дял на плащането намалява, а делът, който отива към главницата, се увеличава.
30-годишна ипотека
При заем от 30 години, разбира се, този баланс се свива много по-бавно - ефективно, кредитополучателят наема същата сума повече от два пъти по-дълго. (Това е повече от два пъти по-дълго, отколкото само два пъти по-дълго, защото при 30-годишна ипотека основният баланс не намалява толкова бързо, колкото при 15-годишен заем.) Колкото по-голям е лихвеният процент, толкова по-голям празнина между двете ипотеки. Когато например лихвеният процент е 4 процента, кредитополучателят всъщност плаща почти 2, 2 пъти повече лихва, за да заеме същата сума на главницата за 30 години в сравнение с 15-годишен заем.
Основното предимство на 30-годишната ипотека е сравнително ниското месечно плащане. И дори ако достъпността не е проблем, има и други предимства:
- По-ниското плащане може да позволи на кредитополучателя да купи повече къща, отколкото биха могли да си позволят с 15-годишен заем, тъй като същото месечно плащане би позволило на кредитополучателя да вземе по-голям заем за 30 години. По-ниското плащане позволява на кредитополучателя да натрупайте спестявания. По-ниското плащане освобождава средства за други цели.
15-годишна ипотека
Тъй като 15-годишните заеми са по-малко рискови за банките, отколкото 30-годишните заеми и тъй като това струва на банките по-малко да отпускат краткосрочни заеми от дългосрочните заеми, 30-годишната ипотека обикновено идва с по-висок лихвен процент. Потребителите плащат по-малко за 15-годишна ипотека - където и да е от четвърт процент до пълен процент (или точка) по-малко и през десетилетията, които наистина могат да се добавят.
Поддържаните от правителството агенции, които поддържат повечето ипотечни кредити, като Fannie Mae и Freddie Mac, налагат допълнителни такси, наречени корекции на цените на нивото на заема, които оскъпяват 30-годишните ипотеки. Тези такси обикновено се прилагат за кредитополучатели с по-ниски кредитни резултати, по-малки авансови плащания или и двете. Федералната жилищна администрация също начислява по-високи премии за ипотечно застраховане на 30-годишни кредитополучатели.
„Някои от корекциите на цените на нивото на заема, които съществуват на 30-годишна възраст, не съществуват на 15-годишна възраст“, казва Джеймс Морин, старши вицепрезидент на кредитирането на дребно в Norcom Mortgage в Ейвън, CT. Според Морин повечето хора прехвърлят тези разходи в ипотеката си като част от по-висока ставка, вместо да ги плащат направо.
Представете си, след това, заем от 300 000 долара, предлаган на 4 процента за 30 години или на 3, 25 процента за 15 години. Комбинираният ефект от по-бързата амортизация и по-ниския лихвен процент означава, че заемането на парите само за 15 години би струвало $ 79 411, в сравнение с $ 215 609 за 30 години, или с почти две трети по-малко.
Разбира се, има уловка. Цената за спестяване на толкова пари в дългосрочен план е много по-висока месечна цена; плащането по хипотетичен 15-годишен заем е 2, 108, 676 долара (или около 38 процента) повече от месечното плащане за 30-годишния заем (1432 долара).
Ако инвеститорът може да си позволи по-високото плащане, в техен интерес е да отидат с по-краткия заем, особено ако се приближават до пенсиониране, когато ще бъдат зависими от фиксиран доход.
За някои експерти възможността да си позволи по-високото плащане включва разполагане на фонд за дъждовен ден. Според Боб Уолтърс, главен оперативен директор и президент на Quicken Loans, вашите ликвидни спестявания трябва да достигнат поне една година доход. Това, което финансовите планиращи харесват при 15-годишната ипотека е, че тя е ефективно „принудително спестяване“ под формата на собствен капитал в актив, който обикновено оценява (въпреки че, като акциите, домовете нарастват и намаляват).
Тъй като 15-годишните заеми са по-малко рискови за банките, отколкото 30-годишните заеми и тъй като това струва на банките по-малко да отпускат краткосрочни заеми, отколкото дългосрочните заеми, 30-годишната ипотека обикновено идва с по-висок лихвен процент.
Други ползи за парите
Има случаи, в които кредитополучателят може да има стимул да инвестира тези пари на друго място, например в сметка 529 за обучение в колеж или в отложен данък 401 (k) план, особено ако работодателят съответства на вноските на кредитополучателя. И при толкова ниски проценти на ипотека, разумен и дисциплиниран инвеститор може да избере 30-годишния заем и да постави разликата между 15-годишните и 30-годишните плащания в по-високодоходните ценни книжа.
Използвайки предишния пример, ако месечното плащане за 15-годишен заем е 2, 108 долара, а месечното плащане за 30-годишен заем е 1432 долара, кредитополучателят може да инвестира тази разлика 676 долара другаде. Изчислението за обратно изплащане е колко (или дали) възвръщаемостта на външната инвестиция, намалена с дължимия данък върху дохода от капитала, надвишава лихвения процент по ипотеката след отчитане на приспадането на ипотечните лихви. За някой в данъчната категория от 25 процента приспадането може да намали ефективния лихвен процент от ипотека например от 4 на 3 процента.
Най-общо казано, кредитополучателят излиза напред, ако възвръщаемостта на инвестицията след данъци е по-висока от цената на ипотеката, намалена с приспадането на лихвата.
Този гамбит обаче изисква склонност към риск, според Shashin Shah, сертифициран финансов планиращ в Далас, Тексас, защото кредитополучателят ще трябва да инвестира в непостоянни акции. „Понастоящем няма инвестиции с фиксиран доход, които биха донесли достатъчно висока възвръщаемост, за да направят тази работа“, казва Шах. Освен това изисква дисциплината да инвестира системно в еквивалент на тези месечни разлики и време да се съсредоточи върху инвестициите, които, добавя той, повечето хора липсват.
Опция за най-добър и на двата свята
Повечето кредитополучатели очевидно също нямат - или поне смятат, че им липсват - с което да направят по-високите плащания, изисквани от 15-годишна ипотека. Но има просто решение, за да спечелите голяма част от спестяванията на по-късата ипотека: Просто направете по-големите плащания на 15-годишен график по 30-годишната си ипотека, като приемете, че ипотеката няма неустойка за предплащане.
Кредитополучателят има право да насочи допълнителните плащания към главницата, а ако плащанията са последователни, ипотеката ще бъде изплатена след 15 години. Ако времето се стесни, кредитополучателят винаги може да се върне към нормалните, по-ниски плащания от 30-годишния график.
Ключови заведения
- Много купувачи може да се обслужват по-добре, като изберат ипотека с фиксирана лихва 15 години срещу 30-годишна ипотека. Потребителите плащат по-малко за 15-годишна ипотека - от четвърт процент до пълен процент (или точка) по-малко.За някои експерти, да могат да си позволят по-високото плащане на 15-годишна ипотека, включва разполагане на фонд за дъждовен ден.
