Недвижимите имоти представляват значителна част от богатството на повечето хора и това е особено вярно за много собственици на жилища в Съединените щати. Според най-новото проучване на потребителските финанси от Федералния резерв, 65, 2% от американските семейства притежават собствено основно местожителство. Размерът и мащабът на пазара на недвижими имоти го правят привлекателен и доходоносен сектор за много инвеститори. Тази статия ще разгледа някои от основните фактори, които влияят на пазара на недвижими имоти и разнообразието от налични инвестиции.
УЧАСТИЕ: Проучване на инвестиции в недвижими имоти
4 ключови фактора, които движат пазара на недвижими имоти
Фактори, които влияят върху недвижимите имоти
Демографски
Демографските данни са данните, които описват състава на населението, като възраст, раса, пол, доходи, модели на миграция и прираст на населението. Тази статистика е често пренебрегван, но съществен фактор, който влияе върху цената на недвижимите имоти и какви видове имоти се търсят. Основните промени в демографията на дадена нация могат да окажат голямо влияние върху тенденциите в областта на недвижимите имоти в продължение на няколко десетилетия.
Например бебешките бумери, които са родени между 1945 и 1964 г., са пример за демографска тенденция с потенциал да повлияят значително на пазара на недвижими имоти. Преходът на тези бейби бумери към пенсиониране е една от по-интересните тенденции на поколенията през миналия век, а оттеглянето на тези бебешки бумери, започнало още през 2010 г., непременно ще бъде забелязано на пазара за десетилетия напред.
Има много начини, по които този вид демографски промени може да повлияе на пазара на недвижими имоти, но за инвеститор може да се зададат някои ключови въпроси: i) Как би се отразило на търсенето на втори дом в популярните ваканционни зони, тъй като все повече хора започват да се пенсионират ? Или ii) Как би се отразило това на търсенето на по-големи жилища, ако доходите са по-малки и всички деца се преместиха? Тези и други въпроси могат да помогнат на инвеститорите да ограничат вида и местоположението на потенциално желаните инвестиции в недвижими имоти много преди да започне тенденцията.
Лихвени проценти
Лихвените проценти също имат голямо влияние върху пазарите на недвижими имоти. Ако обмисляте да купувате жилище с ипотека, е полезно да проучите лихвените проценти с помощта на ипотечен калкулатор. Промените в лихвените проценти могат значително да повлияят на способността на човек да закупи жилищен имот. Това е така, защото колкото по-ниските лихви отиват, толкова по-ниски ще са разходите за получаване на ипотека за закупуване на жилище, което създава по-голямо търсене на недвижими имоти, което отново тласка цените нагоре.
Важно е да се отбележи, че с повишаването на лихвите, разходите за получаване на ипотека се увеличават, като по този начин намаляват търсенето и цените на недвижимите имоти. Въпреки това, когато се разглежда въздействието на лихвените проценти върху инвестиция в собствен капитал, като инвестиционен фонд за недвижими имоти (REIT), а не върху жилищни недвижими имоти, връзката може да се счита за подобна на връзката на облигацията с лихвените проценти. Когато лихвените проценти намаляват, стойността на облигацията нараства, тъй като купонният й процент става по-желан, а когато лихвите се увеличават, стойността на облигациите намалява. По същия начин, когато лихвеният процент намалява на пазара, високата доходност на АДСИЦ става по-привлекателна и стойността им нараства. Когато лихвените проценти се увеличат, доходността по REIT става по-малко привлекателна и тя изтласква стойността им надолу. (За да научите повече за тези ефекти, вижте как лихвените проценти влияят върху стойностите на собствеността .)
Икономиката
Друг ключов фактор, който влияе върху стойността на недвижимите имоти, е цялостното здраве на икономиката. Това обикновено се измерва с икономически показатели като БВП, данни за заетостта, производствена активност, цените на стоките и т.н. Най-общо казано, когато икономиката е бавна, това е и недвижимите имоти.
Цикличността на икономиката обаче може да има различен ефект върху различните видове недвижими имоти. Например, ако REIT има по-голям процент от своите инвестиции в хотели, той обикновено би бил по-силно засегнат от икономически спад, отколкото REIT, който е инвестирал в офис сгради. Хотелите са форма на собственост, която е много чувствителна към икономическата дейност поради вида на лизинговата структура, присъща на бизнеса. Наемането на хотелска стая може да се разглежда като форма на краткосрочен лизинг, който лесно може да се избегне от клиентите на хотела, ако икономиката се справя лошо. От друга страна, наемателите на офиси обикновено имат дългосрочни лизингови договори, които не могат да бъдат променени по време на икономически спад. По този начин, въпреки че трябва да сте наясно с частта от цикъла, в който се намира икономиката, вие също трябва да сте наясно с чувствителността на недвижимите имоти към икономическия цикъл.
Правителствени политики / субсидии
Законодателството също е друг фактор, който може да има значително влияние върху търсенето и цените на имотите. Данъчните кредити, удръжките и субсидиите са някои от начините правителството да временно да засили търсенето на недвижими имоти, докато те са в сила. Осъзнаването на настоящите правителствени стимули може да ви помогне да определите промените в търсенето и предлагането и да идентифицирате потенциално фалшиви тенденции.
Например, през 2009 г. правителството на САЩ въведе първичен данъчен кредит на собствениците на жилища в опит да скочи стартирането на продажбите на жилища в бавна икономика (отговарят на условията само тези, които закупиха жилища между 2008-2010 г.). Според Националната асоциация на брокерите (NAR), само този данъчен стимул е довел до 900 000 купувачи на жилища за закупуване на жилища. Това беше доста голямо увеличение, макар и временно и без да знаете, че увеличението е резултат от данъчните стимули, може би сте стигнали до заключението, че търсенето на жилища нараства въз основа на други фактори.
Коя е най-добрата инвестиция?
Размерът и мащабът на пазара на недвижими имоти го правят привлекателен и доходоносен пазар за много инвеститори. Инвеститорите могат да инвестират директно във физически недвижими имоти или да изберат да инвестират косвено чрез управлявани средства. Инвестирането директно в недвижими имоти включва закупуване на жилищни или търговски имоти, които да се използват като собственост за доход или за препродажба в бъдеще. Индиректните начини за инвестиране в пазара на недвижими имоти включват инвестиране в тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs), фондове, търгувани с борса на недвижими имоти (ETFs), смесени фондове за недвижими имоти (CREFs) и инфраструктурни фондове. Поради по-високата ликвидност на пазара, по-ниските транзакционни разходи и по-ниските капиталови изисквания средните инвеститори предпочитат индиректно да инвестират в недвижими имоти. (За да научите повече за начините за печалба от жилищния пазар, прочетете прости начини да инвестирате в недвижими имоти. )
Долния ред
Тази статия представи някои от факторите от по-високо ниво, които играят значителна роля в преместването на пазара на недвижими имоти, но има и по-сложни части, които влизат в игра. И въпреки че някои от тези горепосочени фактори предполагат ясна връзка между фактора и пазара, на практика резултатите могат да бъдат много различни. Разбирането на ключовите фактори, които задвижват пазара на недвижими имоти обаче е от съществено значение за извършването на цялостна оценка на потенциална инвестиция.
(За повече информация по тази тема, прочетете Печелене на пари в жилищни имоти.)
